แนวทางสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และการประเมินมูลค่าธุรกิจ การประยุกต์ใช้แนวทางรายได้

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

แนวทางรายได้เป็นการผสมผสานระหว่างวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินขององค์กร ตัวธุรกิจเอง ซึ่งการกำหนดมูลค่าทำได้โดยการแปลงผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต. พื้นฐานทางทฤษฎีของแนวทางดังกล่าวค่อนข้างน่าเชื่อถือ มูลค่าของการลงทุนคือมูลค่าของผลประโยชน์ในอนาคตจนถึงปัจจุบัน โดยคิดลดในอัตราผลตอบแทนที่สะท้อนความเสี่ยงของการลงทุน

สิ่งนี้สมเหตุสมผลและเหมาะสำหรับองค์กรดำเนินการใด ๆ ที่ใช้ในด้านการผลิตและการขายทรัพย์สินตลอดจนธุรกิจของ บริษัท ขึ้นอยู่กับการสร้างผลกำไรในเชิงบวก มูลค่าความเสี่ยงในการลงทุนในธุรกิจที่ประเมินแสดงโดยใช้อัตราคิดลด ในแง่เศรษฐกิจ นี่คืออัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการจากเงินลงทุนในวัตถุการลงทุนที่เทียบเคียงตามระดับความเสี่ยง หรือเป็นอัตราผลตอบแทนจากทางเลือกการลงทุนทางเลือกที่มีความเสี่ยงที่เปรียบเทียบได้ ณ เวลาที่ประเมิน

คุณสมบัติ

การขอรายได้แนวทางปฏิบัติกลายเป็นงานที่ค่อนข้างยากเนื่องจากจำเป็นต้องประเมินปัจจัยกำหนดต้นทุนที่สำคัญแต่ละรายการ - อัตราผลตอบแทนและกำไร หากใช้วิธีเหล่านี้ในการประเมินองค์กร จำเป็นต้องวิเคราะห์องค์ประกอบหลักทั้งหมดอย่างละเอียด ซึ่งรวมถึงต้นทุน การหมุนเวียนของบริษัท ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลกำไร ต้นทุน และความเสี่ยงที่สร้างขึ้นโดยแต่ละองค์ประกอบ

แนวทางรายได้ในการประเมินมูลค่าธุรกิจนั้นถูกใช้ค่อนข้างบ่อย ตัวอย่างเช่น หากเรากำลังพูดถึงการซื้อกิจการหรือการควบรวมกิจการ วิธีนี้จะใช้บ่อยกว่าวิธีราคาแพงหรือทางการตลาด การลงทุนของผู้ซื้อในขณะนี้ทำขึ้นด้วยความคาดหวังว่าจะได้รับกระแสเงินสดสุทธิในอนาคตซึ่งไม่สามารถเรียกว่าค้ำประกันได้เนื่องจากมีความเสี่ยงบางประการ แนวทางรายได้รวบรวมปัจจัยกำหนดมูลค่าหลักเหล่านี้ ในขณะที่การใช้แนวทางตลาดมักต้องการอัตราส่วนราคาต่อกำไรหรือผลคูณอื่นที่คล้ายคลึงกันในการหวนกลับ โดยไม่คำนึงถึงอนาคต

การทวีคูณของตลาดนั้นไม่น่าเชื่อถือโดยเนื้อแท้และล้มเหลวในการให้ความทั่วถึงในระดับเดียวกับที่สามารถทำได้โดยใช้แนวทางรายได้พร้อมการคาดการณ์ผลตอบแทนในอนาคตและอัตราคิดลด ตัวอย่างเช่น อัตราส่วนราคาต่อกำไรที่ใช้รายปีไม่สะท้อนการเปลี่ยนแปลงที่คาดหวังในปีต่อๆ ไปอย่างเพียงพอ ถูกต้องการใช้อัตราส่วนเป็นโอกาสในการแสดงความชอบของนักลงทุนโดยทั่วไป และมักถูกอ้างอิงโดยผู้ขายหรือแหล่งอุตสาหกรรม

ใช้

ข้อมูลเกี่ยวกับงบประมาณขององค์กรยังต้องได้รับการวิเคราะห์และปกป้อง ซึ่งทำให้จำเป็นต้องดำเนินการเปลี่ยนแปลงและหาผลทางการเงินของแผนที่สร้างขึ้น การคาดการณ์ และข้อเสนอพื้นฐาน แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าธุรกิจจะวัดสมมติฐานทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับผลประโยชน์จากการได้มาซึ่งมาจากการเติบโตของรายได้ การลดต้นทุน การปรับปรุงกระบวนการ หรือการลดต้นทุนทุน ด้วยความช่วยเหลือของวิธีการดังกล่าว ทั้งหมดนี้สามารถวัดและอภิปรายได้ นอกจากนี้ ยังสามารถใช้เพื่อกำหนดเวลาของผลประโยชน์ที่คาดหวัง เช่นเดียวกับการแสดงให้เห็นถึงการลดลงของมูลค่าขององค์กรเนื่องจากผลประโยชน์จะเปลี่ยนไปในอนาคตอันไกลโพ้น

การใช้แนวทางรายได้ช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถคำนวณมูลค่าตลาดยุติธรรมขององค์กร ตลอดจนมูลค่าการลงทุนสำหรับผู้ซื้อเชิงกลยุทธ์ตั้งแต่หนึ่งรายขึ้นไป หากความแตกต่างนี้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนเพียงพอ ผู้ขายและผู้ซื้อก็สามารถระบุประโยชน์ของการทำงานร่วมกันได้อย่างง่ายดายและตัดสินใจอย่างมีข้อมูล

เมื่อใช้วิธีรายได้เพื่อประเมินมูลค่าธุรกิจ ต้องคำนึงว่ามูลค่าที่คำนวณได้นั้นประกอบด้วยมูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดที่ใช้ในการดำเนินกิจกรรมโดยตรง ที่ภายในกรอบของแนวทางที่ใช้ มีหลายวิธีในการประเมินที่น่าสนใจที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วิธีการดังกล่าวของแนวทางรายได้มีผลบังคับใช้: การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และการลดกระแสเงินสด พิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมได้

วิธีการ

โดยใช้วิธีการคำนวณมูลค่าของกระแสเงินสด มูลค่ารวมขององค์กรจะถูกตรวจพบโดยขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดที่เกิดจากศักยภาพของทรัพย์สินขององค์กร กระแสเงินสดของธุรกิจหรือองค์กรโดยรวมคือความแตกต่างระหว่างกระแสเข้าและออกของทรัพยากรทางการเงินทั้งหมดสำหรับรอบระยะเวลาการเรียกเก็บเงินหนึ่งๆ โดยทั่วไปจะใช้ระยะเวลาหนึ่งปีในการคำนวณ เทคนิคคือการแปลงระดับตัวแทนของกระแสเงินสดที่คาดหวังให้เป็นมูลค่าปัจจุบันโดยหารจำนวนกระแสเงินสดทั้งหมดด้วยอัตราการแปลงเป็นทุนตามสมมติฐาน ในกรณีนี้ กระแสรายได้พร้อมการปรับบางอย่างเหมาะสม

ในการใช้วิธีกระแสเงินสดแบบเดิม การเพิ่มรายได้สุทธิ (คำนวณหลังหักภาษี) ของค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดจะใช้ในการกำหนดจำนวนกระแสเงินสดที่แน่นอนต่อการแปลงเป็นทุน วิธีการคำนวณนี้ถือว่าง่ายกว่าการคำนวณกระแสเงินสดอิสระ ซึ่งคำนึงถึงการลงทุนที่จำเป็นและความจำเป็นในการเติมเงินทุนหมุนเวียนเพิ่มเติม

ลดกระแสเงินสด

วิธีนี้ใช้พื้นฐานของกระแสเงินสดที่คาดหวังซึ่งสร้างขึ้นโดยองค์กรเท่านั้น ลักษณะที่แตกต่างของมันคือจำเป็นต้องมีการประมาณต้นทุนเพื่อคำนวณคำจำกัดความของระดับตัวแทนของกระแสเงินสด วิธีนี้ในประเทศที่พัฒนาแล้วมีการใช้กันอย่างแพร่หลายมากที่สุดเนื่องจากสามารถนำมาใช้ในการพิจารณามุมมองการพัฒนาทั้งหมด กระแสเงินสดในแง่ทั่วไปเท่ากับผลรวมของรายได้สุทธิและค่าเสื่อมราคา โดยสามารถลบการเพิ่มของเงินทุนหมุนเวียนสุทธิและเงินลงทุน

มีเงื่อนไขต่อไปนี้สำหรับการใช้วิธีส่วนลดกระแสเงินสด:

• มีเหตุผลที่จะเชื่อว่าระดับกระแสการเงินในอนาคตจะแตกต่างไปจากปัจจุบัน นั่นคือเรากำลังพูดถึงองค์กรที่กำลังพัฒนา
• มีโอกาสที่จะประมาณกระแสเงินสดในอนาคตอย่างสมเหตุสมผลเมื่อใช้ทรัพย์สินทางธุรกิจหรือเชิงพาณิชย์
• วัตถุอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทั้งหมดหรือบางส่วน;
• องค์กรเป็นสถานที่อเนกประสงค์ขนาดใหญ่ที่มีความสำคัญทางการค้า

แนวทางรายได้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีลดกระแสเงินสดเป็นวิธีที่ดีที่สุด แต่การใช้งานนั้นลำบากมาก มีการประมาณการที่ไม่สามารถทำได้โดยไม่ต้องใช้วิธีนี้ หนึ่งในนั้นคือการพัฒนาโครงการลงทุนที่มีการประเมินในภายหลัง

ข้อดีของวิธีการลด

หากคุณใช้แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจด้วยวิธีลดราคา คุณจะระบุข้อดีที่สำคัญบางประการได้ ประการแรก คำพูดซึ่งหมายความว่าผลกำไรของธุรกิจในอนาคตจะพิจารณาโดยตรงเฉพาะต้นทุนปัจจุบันที่คาดหวังของผลิตภัณฑ์การผลิตแล้วขายออกไป และการลงทุนในอนาคตที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาและขยายการผลิตหรือสิ่งอำนวยความสะดวกทางการค้าจะสะท้อนให้เห็นในการพยากรณ์กำไรทางอ้อมผ่านค่าเสื่อมราคาปัจจุบันเท่านั้น

จุดสำคัญ

การประเมินวัตถุโดยวิธีรายได้ที่ไม่มีกำไรหรือขาดทุนเป็นตัวบ่งชี้การคำนวณการลงทุนจะดำเนินการปรับตามความจริงที่ว่ากำไรทำหน้าที่เป็นตัวบ่งชี้การรายงานทางบัญชีดังนั้นจึงต้องมีการปรับเปลี่ยนที่สำคัญใน หลักสูตรการทำงาน

วิธีลดกระแสเงินสดประกอบด้วยโมเดลสามกลุ่ม:

• ส่วนลดเงินปันผล;
• รายได้คงเหลือ;
• ลดกระแสเงินสด

หากแนวทางรายได้เป็นไปตามรูปแบบส่วนลดเงินปันผลเพื่อเป็นหลักฐานของกระแสเงินสด การจ่ายหุ้นจะถูกใช้ แม้ว่าแบบจำลองจะเป็นเรื่องปกติธรรมดาในต่างประเทศสำหรับการกำหนดและประเมินมูลค่าทรัพย์สินขององค์กร แต่ก็มีข้อบกพร่องมากมาย ในแบบจำลองที่มีกำไรสะสมไม่มีระดับการบัญชี นโยบายการจ่ายเงินปันผลมีความแตกต่างกัน ไม่เพียงแต่สำหรับองค์กรเฉพาะ แต่สำหรับประเทศโดยรวมด้วย วิธีนี้ไม่สามารถใช้ในองค์กรที่ไม่มีกำไรได้ โมเดลนี้เหมาะที่สุดสำหรับการคำนวณมูลค่าหุ้นของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย

รูปแบบรายได้คงเหลือ

แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าโดยใช้แบบจำลองวิธีมูลค่าคงเหลือ ถือว่าจำนวนรายได้คงเหลือ กล่าวคือ ส่วนต่างระหว่างกำไรจริงและกำไรที่ผู้ถือหุ้นคาดการณ์ไว้ ณ เวลาที่ซื้อของบริษัทเอง หรือ หุ้นของบริษัทจะใช้เป็นเครื่องบ่งชี้กระแสเงินสด หากมูลค่าขององค์กรคำนวณโดยใช้สมมติฐานที่สอดคล้องกับแบบจำลองนี้ ก็จะเท่ากับผลรวมของมูลค่าตามบัญชีกับมูลค่าปัจจุบันของจำนวนเงินที่คาดว่าจะได้รับที่เหลืออยู่หลังจากนั้น แบบจำลองนี้แสดงให้เห็นถึงความอ่อนไหวอย่างมีนัยสำคัญต่อคุณภาพของข้อมูลที่นำเสนอในงบการเงิน สำหรับเงื่อนไขของรัสเซีย ความเพียงพอของข้อมูลดังกล่าวอาจมีข้อสงสัยอย่างมาก

ผลประโยชน์ผู้ถือหุ้น

แน่นอน ผู้ถือหุ้นหรือผู้ถือหุ้นขององค์กรที่มีประวัติที่แน่นอน ตลอดจนข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการจ่ายเงินปันผล สามารถใช้แบบจำลองส่วนลดเพื่อคำนวณมูลค่าของบริษัทของตนเองได้ สถานการณ์เป็นเช่นนี้ที่ผู้ถือหุ้นของวิสาหกิจในภาคส่วนนี้ไม่ค่อยเป็นชนกลุ่มน้อย ดังนั้นสำหรับพวกเขา วิธีที่เหมาะสมที่สุดคือการใช้แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจโดยใช้แบบจำลองกระแสเงินสดอิสระที่มีส่วนลด ในระบบนี้ กระแสเงินสดอิสระที่มีอัตราคิดลดหรือผลตอบแทนที่คาดหวังจากเงินลงทุนเป็นปัจจัยหลัก ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดของการใช้แบบจำลองนี้คือความถูกต้องของการคาดการณ์กระแสเงินสดอิสระ ตลอดจนการกำหนดอัตราคิดลดที่เพียงพอ

หากใช้วิธีรายได้ตามที่กำหนดไว้ข้างต้น เมื่อใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสด รายได้ที่คาดหวังจากธุรกิจจะพิจารณากระแสเงินสดที่คาดการณ์ไว้ซึ่งสามารถถอนออกจากการหมุนเวียนได้หลังจากการลงทุนซ้ำตามที่กำหนดของส่วนหนึ่งของ กำไรเงินสด ในฐานะตัวบ่งชี้ กระแสเงินสดไม่ได้ขึ้นอยู่กับระบบบัญชีที่องค์กรใช้และนโยบายการคิดค่าเสื่อมราคา ในขณะเดียวกัน กระแสเงินสด - ไหลเข้า - ออก - จะต้องนำมาพิจารณาด้วย การประเมินความหมายทางการเงินของการลดเงินสดกลายเป็นว่าจากกระบวนการเหล่านี้พวกเขาจะลดลงตามจำนวนที่จะมีให้ผู้ลงทุนเมื่อถึงเวลาที่ได้รับกระแสเงินสดที่ระบุโดยที่เขาลงทุนของเขา เงินทุนไม่ได้อยู่ในธุรกิจนี้ในขณะนี้ แต่ในบางส่วน - สินทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่น ๆ ที่มีลักษณะสาธารณะเช่น หลักทรัพย์ที่มีสภาพคล่องหรือเงินฝากธนาคาร

เทคนิคเพิ่มเติม

แนวทางรายได้ ตัวอย่างที่ได้อธิบายไว้ก่อนหน้านี้ มีการใช้น้อยลงเรื่อยๆ เมื่อเร็วๆ นี้ และวิธีการประเมินมูลค่าได้กลายเป็นวิธีที่นิยมใช้กันมากที่สุด ใช้เพื่อประเมินมูลค่าสินทรัพย์ทุกประเภท และขึ้นอยู่กับแนวคิดที่ว่าสินทรัพย์ใดๆ ที่มีลักษณะพื้นฐานของออปชั่นร่วมกันสามารถประเมินมูลค่าเป็นตัวเลือกนี้ได้ ในขณะนี้ แนวทางรายได้ส่วนใหญ่มักจะละทิ้งไปเพื่อสนับสนุนรูปแบบการกำหนดราคาตัวเลือก (ตามลำดับ รุ่น Black-Scholes)

หากใช้ระบบดังกล่าว จะทำให้สามารถประมาณต้นทุนรวมของทุนของบริษัทหรือองค์กรได้ในกรณีที่บริษัทดำเนินการขาดทุนมาก โมเดลนี้มีจุดประสงค์เพื่ออธิบายเพิ่มเติมว่าเหตุใดต้นทุนของส่วนของผู้ถือหุ้นขององค์กรจึงไม่เป็นศูนย์ แม้ว่ามูลค่าของทั้งองค์กรจะลดลงต่ำกว่าจำนวนหนี้ที่ระบุก็ตาม แต่ถึงแม้จะคำนึงถึงข้อได้เปรียบนี้ ก็สังเกตได้ว่าแบบจำลอง Black-Scholes สำหรับการประเมินมูลค่าของวิสาหกิจรัสเซียในขณะนี้นั้นมีความเป็นทฤษฎีมากขึ้น ปัญหาหลักเนื่องจากโมเดลนี้ไม่สามารถนำไปใช้กับธุรกิจในประเทศได้คือการขาดหลักฐานบางประการสำหรับพารามิเตอร์ของแบบจำลอง ซึ่งจำเป็น

สรุป

แนวทางรายได้สำหรับธุรกิจและการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องธรรมดาน้อยลงมาก และสิ่งนี้เกิดขึ้นได้จากหลายสาเหตุ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสิ่งนี้เกี่ยวข้องกับข้อบกพร่องเนื่องจากมีปัญหาในการใช้งานในตลาดผู้บริโภค ประการแรก ควรสังเกตว่าการคาดการณ์ต้นทุนบริการและผลิตภัณฑ์ วัตถุดิบและวัตถุดิบในอนาคตนั้นยากเพียงใด ตลอดจนชุดตัวบ่งชี้ต้นทุนอื่นๆ ในเวลาเดียวกัน เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับความเฉพาะตัวของการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญได้ นอกจากนี้ ปัญหาอยู่ที่การเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับวิสาหกิจของรัสเซียในระดับต่ำ และในความเป็นจริง จำเป็นสำหรับการคำนวณที่มีความสามารถและรวบรวมโมเดล Black-Scholes สาเหตุหลักมาจากวัฒนธรรมองค์กรที่ต่ำเช่นนี้รัฐวิสาหกิจ

หุ้นส่วนใหญ่ รวมทั้งหุ้นขนาดใหญ่ กระจุกตัวอยู่ในมือของคนจำนวนน้อย และส่วนแบ่งของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยและเจ้าของรายย่อย ซึ่งหุ้นมีขนาดเล็กมาก ในทุนจดทะเบียนนั้นไม่มีนัยสำคัญ ปรากฎว่าหลายองค์กรไม่สนใจที่จะเปิดเผยข้อมูลใดๆ นั่นคือเหตุผลที่การคำนวณโดยวิธีรายได้มีความซับซ้อนมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับอุตสาหกรรมและธุรกิจส่วนใหญ่ในรัสเซีย ในสภาวะอื่นๆ จะทำงานได้ดีที่สุด โดยแสดงให้เห็นข้อดีและความน่าเชื่อถือทั้งหมด