การซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย: ความเสี่ยง ปัญหาที่เป็นไปได้ แนวทางแก้ไข และคำแนะนำจากนายหน้า

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

ตามกฎหมายปัจจุบัน งานใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับรูปแบบของอพาร์ทเมนท์ต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานกำกับดูแลที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม ตามที่แสดงให้เห็นในทางปฏิบัติ พลเมืองที่ขาดความรับผิดชอบบางคนละเลยสิ่งนี้ อันเป็นผลมาจากการซื้อที่อยู่อาศัยสำรองมีปัญหาบางประการ นอกจากนี้? การกระทำเชิงบรรทัดฐานมีการเสริมและเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ดังนั้น สิ่งที่เคยถูกต้องอาจไม่เป็นเช่นนั้นในบางเวลา กับพื้นหลังนี้ คำถามหนึ่งที่ค่อนข้างสมเหตุสมผลเกิดขึ้น: อะไรคือความเสี่ยงในการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย? มาพยายามทำความเข้าใจให้ละเอียดกว่านี้กันและค้นหาว่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงอะไรบ้าง รวมไปถึงวิธีการทำประกันตัวเองและหลีกเลี่ยงปัญหามากมาย

ข้อมูลทั่วไป

ก่อนบอกเกี่ยวกับสิ่งที่คุกคามที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายเรามาดูข้อกำหนดพื้นฐานและกรอบการกำกับดูแล ขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงโครงการอาคารที่พักอาศัยถูกควบคุมโดยรหัสการเคหะของสหพันธรัฐรัสเซีย มันสะกดข้อกำหนดทั้งหมด ขั้นตอนการออกใบอนุญาต ให้การจำแนกประเภทของการพัฒนาขื้นใหม่และกำหนดบทลงโทษสำหรับการละเมิดกฎหมายใดๆ

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าไม่ใช่ทุกงานในการเปลี่ยนการกำหนดค่าของที่อยู่อาศัยจะต้องได้รับใบอนุญาต ในบางกรณี แค่แจ้ง BTI เกี่ยวกับการซ่อมแซมตามแผนก็เพียงพอแล้ว เพื่อที่พนักงานขององค์กรของรัฐนี้จะบันทึกการเปลี่ยนแปลงในอนาคต สิ่งเหล่านี้รวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

• โอนอุปกรณ์ประปา;
• ติดตั้งทางเข้าในกำแพงลูกปืน
• ปรับปรุงและเคลือบระเบียง
• การสร้างส่วนหน้าซึ่งเพิ่มลักษณะฉนวนกันความร้อนของอาคารพักอาศัย
• การก่อสร้างฉากกั้นห้องภายใน;
• ประตูทางเข้า

การซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายในกรณีใด ๆ ข้างต้นนั้นไม่ได้คุกคามอะไรเลย เนื่องจากพวกเขาไม่ได้ขัดแย้งกับบรรทัดฐานของรหัสการเคหะและไม่จำเป็นต้องได้รับใบอนุญาต

ข้อกำหนดด้านกฎระเบียบที่สำคัญ

เรามาดูกันดีกว่า หากแผนของคุณรวมถึงการซื้ออพาร์ทเมนต์ การพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายอาจทำให้เกิดปัญหามากมาย เช่นหากคุณต้องการลงทะเบียนเอกสารใหม่ในภายหลังหรือขายต่อพื้นที่ใช้สอย ดังนั้นคุณควรรู้ว่าในกรณีใดห้ามมิให้เปลี่ยนแปลงการกำหนดค่าของอาคารพักอาศัย สิ่งเหล่านี้รวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

• หากผลจากการพัฒนาขื้นใหม่สภาพบ้านทรุดโทรมหรือทำให้ยากต่อการเข้าถึงการสื่อสาร
• สถานที่ไม่ปลอดภัยหรืออยู่ไม่ได้
• กรณีงานกระทบส่วนต่าง ๆ ของบ้านที่สงวนไว้สำหรับกิจกรรมของหน่วยป้องกันพลเรือนหรือกระทรวงสถานการณ์ฉุกเฉิน
• ส่งผลต่อความแข็งแรงและความทนทานของโครงสร้างรับน้ำหนัก
• ขู่ว่าจะถล่มอาคารหรือขัดขวางการทำงานปกติของอาคารข้างเคียง
• อุปกรณ์ระบายอากาศเสื่อมสภาพ;
• เพิ่มภาระโครงสร้างรองรับ

การซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายในกรณีนี้เป็นสิ่งที่ไม่พึงปรารถนา เพราะมันเต็มไปด้วยผลกระทบด้านลบ ดูรายละเอียดเพิ่มเติมด้านล่างเกี่ยวกับผลกระทบที่คุณอาจเผชิญ

ประเภทของการแปลงที่อยู่อาศัย

แล้วต้องรู้อะไรเกี่ยวกับเรื่องนี้บ้าง? หากคุณได้ชั่งน้ำหนักความเสี่ยงทั้งหมดในการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย และตกลงที่จะดำเนินการขั้นตอนที่เสี่ยงเช่นนี้ คุณต้องมีแนวคิดโดยละเอียดว่าจะเป็นอย่างไร กฎหมายฉบับปัจจุบันแบ่งการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ออกเป็นสองประเภท:

• ง่าย;
• ยาก

ความแตกต่างระหว่างพวกเขาคือในกรณีแรกจำเป็นต้องให้หน่วยงานกำกับดูแลมีเพียงแบบร่างและในกรณีที่สองจำเป็นต้องพัฒนาโครงการ หากคุณวางแผนที่จะย้ายทางเข้าออกหรือย้ายอุปกรณ์ประปา การส่งแบบร่างไปยัง BTI เพื่อขออนุมัติก็เพียงพอแล้ว นอกจากนี้ จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงแผนอพาร์ทเมนท์ทั้งหมด

การพัฒนาขื้นใหม่ที่ซับซ้อนนั้นเป็นปัญหาและใช้เวลานานกว่า เนื่องจากคุณจะต้องพัฒนาและอนุมัติโครงการในหน่วยงานของรัฐหลายแห่ง กระบวนการทั้งหมดใช้เวลาประมาณหกเดือน และคุณจะต้องจ่ายเฉลี่ย 60,000 รูเบิล หลังจากได้รับเอกสารใบอนุญาตแล้ว เจ้าของอพาร์ทเมนท์จะต้องแจ้ง BTI ซึ่งจะดำเนินการตรวจสอบทางเทคนิคและออกพระราชบัญญัติ

หากคุณข้ามขั้นตอนนี้ ผลที่ตามมาอาจเกิดขึ้นเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ การพัฒนาขื้นใหม่โดยไม่ได้รับอนุญาต หากตรวจพบโดยหน่วยงานกำกับดูแลที่เกี่ยวข้อง มีโทษตามกฎหมายที่บังคับใช้

จะเกิดอะไรขึ้นถ้าคุณซื้อทรัพย์สินที่มีการกำหนดค่าใหม่ที่ไม่ได้รับการอนุมัติ

หลายคนสนใจคำถามว่า การซื้ออพาร์ตเมนต์ที่คุกคามการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายคืออะไร และไม่น่าแปลกใจเพราะตลาดรองเต็มไปด้วยข้อเสนอสำหรับการขายที่อยู่อาศัยที่มีการละเมิดต่างๆ ในกรณีนี้ ความรับผิดชอบทั้งหมดไม่ได้อยู่ที่ผู้ขาย แต่อยู่กับผู้ซื้อ ดังนั้นเมื่อเลือกอพาร์ตเมนต์ คุณควรระมัดระวังในการศึกษาพาสปอร์ตทางเทคนิคและเอกสารอื่นๆ ท้ายที่สุดถ้าหลังจากการทำธุรกรรมเสร็จสิ้น หน่วยงานกำกับดูแลจะตรวจพบการละเมิดใด ๆ ในอนาคต จากนั้นคุณจะต้องจ่ายค่าปรับ

ซื้อบ้านด้วยเครดิต

แล้วต้องรู้อะไรเกี่ยวกับเรื่องนี้บ้าง? การพัฒนาขื้นใหม่อย่างไม่ถูกกฎหมายเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในการจำนองเป็นไปได้เฉพาะเมื่อไม่มีความแตกต่างระหว่างเอกสารทางเทคนิคและแบบแปลนจริงของทรัพย์สิน ในกรณีนี้ทุกอย่างไม่น่ากลัวนักเนื่องจากความรับผิดชอบทั้งหมดอยู่ที่บุคคลที่ทำหน้าที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยตามกฎหมายในขณะที่ทำธุรกรรมการซื้อ / ขาย ดังนั้นหากคุณไม่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อพื้นที่อยู่อาศัยเป็นเงินสดและต้องการกู้เงิน ขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่สามารถตรวจสอบเอกสารทั้งหมดว่าเป็นไปตามมาตรฐานทางกฎหมายขั้นพื้นฐานหรือไม่

ฉันควรพิจารณาความเสี่ยงอะไรบ้าง

ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษ ดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ ผลที่ตามมาของการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์เป็นโทษทางการเงิน ขนาดขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการและในบางกรณีก็ถึงปริมาณที่เหมาะสม ตามกฎแล้วคุณสามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าปรับได้หากการเปลี่ยนแปลงการกำหนดค่าที่อยู่อาศัยไม่ก่อให้เกิดผลกระทบใด ๆ กล่าวคือไม่เป็นอันตรายต่อสถานที่หรืออาคารใกล้เคียงรวมถึงเจ้าของ มิฉะนั้น กฎหมายกำหนดให้มีความรับผิดทางอาญาซึ่งร้ายแรงกว่าอยู่แล้ว นอกจากนี้ เหยื่อฝ่ายหนึ่งสามารถขอบทลงโทษเพิ่มเติมผ่านทางศาลได้ และในกรณีส่วนใหญ่ พวกเขาจะได้รับโทษได้สำเร็จ กรณีดังกล่าวมีดังต่อไปนี้:

• การละเมิดการทำงานของการระบายอากาศ
• การแสดงความเสียหายทางกลใด ๆ ที่ด้านหน้าอาคาร
• ลักษณะฉนวนกันเสียงของโครงสร้างรับน้ำหนักลดลง

หากคุณกำลังวางแผนพัฒนาขื้นใหม่ ไม่ควรโกงเพราะเสียงของเครื่องมือก่อสร้างจะบอกเพื่อนบ้านเกี่ยวกับการซ่อมแซมอย่างแน่นอน ซึ่งสามารถรายงานไปยังหน่วยงานกำกับดูแลที่เกี่ยวข้องได้ นอกจากนี้ งานอาจไม่เป็นไปตามกฎและข้อบังคับพื้นฐาน และนำไปสู่การหยุดชะงักในการดำเนินงานของการสื่อสารที่อยู่อาศัย

ตัวแทนของสาธารณูปโภคสามารถตรวจพบการพัฒนาขื้นใหม่ที่ผิดกฎหมายเมื่อทำการอ่านจากมาตรวัดพลังงานส่วนบุคคล เนื่องจากกิจกรรมเฉพาะของพวกเขา พวกเขาจะถูกบังคับให้แจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งตัวแทนจะมาพร้อมกับการตรวจสอบและอย่างดีที่สุด จะออกค่าปรับ นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงที่ทำจะไม่เกิดขึ้นกับหนังสือเดินทางด้านเทคนิคและเกี่ยวกับที่ดิน ดังนั้น เอกสารเหล่านี้จะไม่ถูกต้อง และคุณจะมีปัญหากับการขายต่อที่อยู่อาศัยในภายหลัง

ความเสี่ยงหลักของการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายมีดังนี้:

• ยุติการทำธุรกรรมฝ่ายเดียวและทำให้เป็นโมฆะ
• ยึดทรัพย์สินเพื่อประโยชน์ของรัฐ บ่อยครั้งสิ่งนี้เกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อรู้ว่าการเปลี่ยนแปลงสถานที่นั้นผิดกฎหมายและเขาจงใจไปที่ดีล
• การจับกุมทรัพย์สินจนกว่าการละเมิดทั้งหมดจะถูกยกเลิกโดยเจ้าของปัจจุบัน

ผู้ขายไม่เสี่ยงอะไรเลย ยกเว้นเสียค่าที่อยู่อาศัย ดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้พวกเขาจะไม่รับผิดชอบต่อสิ่งใดเลย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงควรพิจารณาเลือกพื้นที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง เนื่องจากความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องมีสูงมากในทุกวันนี้ ขอแนะนำให้คิดให้รอบคอบก่อนตกลงข้อตกลงใดๆ

เป็นผู้ซื้อได้อย่างไร

แต่ละคนควรมีความรับผิดชอบสูงในการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มีการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายในการจำนองเพราะหลังจากลงนามในสัญญาคุณจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินและความรับผิดชอบทั้งหมดจะตกอยู่กับคุณ ในกรณีนี้ มีสองทางเลือกในการแก้ปัญหา: ทำซ้ำเอกสารทั้งหมดสำหรับที่อยู่อาศัยภายในกรอบเวลาที่กำหนดโดยกฎหมาย หรือเพื่อคืนสถานที่ให้อยู่ในสภาพเดิม วิธีแรกมีค่าใช้จ่ายน้อยลงและใช้เวลามาก ดังนั้นจึงควรใช้วิธีนี้ต่อไป

วิธีการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาต

มาดูรายละเอียดด้านนี้กันดีกว่า ดังนั้น คุณซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย จะทำอย่างไรเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย? คำตอบสำหรับคำถามนี้ระบุไว้ข้างต้น: ลงทะเบียนเอกสารที่อยู่อาศัยอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม คุณต้องเข้าใจว่าคุณเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ไม่ใช่ผู้ขาย คุณจะต้องรวบรวมเอกสารดังต่อไปนี้:

• แอปพลิเคชันสำหรับเปลี่ยนการกำหนดค่าสถานที่
• เอกสารข้อมูลทางเทคนิค
• ต้นฉบับและสำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
• สำเนาหนังสือเดินทางของบุคคลที่ลงทะเบียนอพาร์ทเมนท์;
• แผนใหม่;
• ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากสมาชิกในครอบครัวทุกคนสำหรับการพัฒนาขื้นใหม่

คุณมีเวลาเพียง 6 เดือนในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้ ดังนั้นหลังจากซื้อบ้านแล้วอย่าเลื่อนเลยจะดีกว่า แต่ให้เริ่มเก็บเอกสารทันที เนื่องจากใช้เวลานานมาก ในขณะเดียวกัน คุณต้องรอบรู้ในแง่มุมทางกฎหมายทั้งหมด อย่างที่พวกเขาพูดกัน ความไม่รู้กฎหมายไม่ใช่ข้อแก้ตัว และในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ก็มีข้อผิดพลาดมากมาย และการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายนั้นเป็นองค์กรที่ค่อนข้างน่าสงสัยซึ่งควรเข้าหาด้วยความระมัดระวัง ดังนั้นควรขอคำแนะนำจากทนายความก่อน ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้กระบวนการเร็วขึ้นอย่างมาก แต่ยังหลีกเลี่ยงปัญหามากมายในอนาคตอีกด้วย

สิ่งที่ควรมองหาเมื่อเลือกบ้าน

เพื่อหลีกเลี่ยงการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย คุณต้องศึกษาเอกสารให้ดี หากมีการละเมิดหรือการเปลี่ยนแปลงที่ผิดกฎหมาย คุณสามารถตรวจจับได้อย่างง่ายดายจากพวกเขา คุณสามารถทำได้โดยใช้วิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้:

1. บ่อยครั้งในระหว่างการพัฒนาขื้นใหม่จะมีการเปลี่ยนแปลงในลักษณะเริ่มต้นของโครงสร้างที่อยู่ติดกันบนพื้นฐานของการที่ผู้อยู่อาศัยในอพาร์ทเมนท์ที่อยู่ใกล้เคียงสามารถคาดเดาเกี่ยวกับการกระทำที่ผิดกฎหมายและแจ้งหน่วยงานตรวจสอบเกี่ยวกับเรื่องนี้ บนพื้นฐานของการร้องเรียนที่ได้รับ ค่าคอมมิชชั่นจะออกไปยังที่อยู่ที่ระบุ หากในเวลาเดียวกันความแตกต่างระหว่างสภาพของที่อยู่อาศัยและแผนถูกเปิดเผย เจ้าของจะต้องจ่ายค่าปรับเป็นเงินและคืนทุกอย่างให้อยู่ในสภาพเดิม
2. สถานการณ์ที่คล้ายกันจะเกิดขึ้นหากในระหว่างกระบวนการเปลี่ยนแปลง มีการละเมิดรหัสอาคารและกฎเกณฑ์อย่างร้ายแรง ซึ่งนำไปสู่ความล้มเหลวในการสื่อสาร ซึ่งเป็นผลมาจากการเรียกทีมฉุกเฉินเพื่อแก้ไขปัญหา ในกรณีนี้ ค่าปรับจะสูงขึ้นมาก และคดีอาญาอาจเริ่มต้นขึ้นจากข้อเท็จจริงของเหตุการณ์
3. ความผิดกฎหมายของการพัฒนาขื้นใหม่สามารถตรวจพบได้โดยพนักงานสาธารณูปโภคในกระบวนการอ่านค่าการใช้พลังงานจากมิเตอร์ส่วนบุคคลซึ่งสามารถส่งใบสมัครไปยังหน่วยงานที่เหมาะสมได้

กรณีใด ๆ ข้างต้นจะถูกบันทึกไว้และสะท้อนให้เห็นในเอกสารที่เกี่ยวข้อง ดังนั้นหากคุณจริงจังเกี่ยวกับการศึกษาเรื่องนี้เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ คุณสามารถหลีกเลี่ยงปัญหามากมายได้

สรุป

วันนี้ หลายคนตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ดังกล่าวมีต้นทุนที่ต่ำกว่ามาก เช่นเดียวกับที่พวกเขาต้องการประหยัดเงิน อย่างไรก็ตาม คุณต้องชั่งน้ำหนักข้อดีข้อเสียให้ดี เป็นไปไม่ได้เสมอไปที่จะทำให้การเปลี่ยนแปลงการกำหนดค่าสถานที่ถูกต้องตามกฎหมายหรือขจัดสิ่งเหล่านี้ออกไปและผลที่ตามมาอาจค่อนข้างจริงจัง เป็นการดีกว่าที่จะไม่เสี่ยงอีกครั้งและไม่ทำข้อตกลงที่น่าสงสัย และหากคุณตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่มีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายในที่สุด ให้อ่านเอกสารทางเทคนิคอย่างละเอียด และตรวจสอบให้แน่ใจว่าหลังจากซื้อแล้ว คุณสามารถทำทุกอย่างตามข้อกำหนดของกฎหมายได้ ด้วยวิธีนี้เท่านั้นที่คุณสามารถมั่นใจได้ว่าความยุติธรรมจะไม่แซงหน้าคุณ