วิธีขายอพาร์ทเมนต์ด้วยตัวคุณเองและผ่านเอเจนซี่: คำแนะนำทีละขั้นตอน

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

การขายอพาร์ทเมนต์ถือเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและเฉพาะเจาะจง สามารถทำได้โดยอิสระหรือมีส่วนร่วมของนายหน้า หลายคนไม่ต้องการใช้เวลาเพื่อค้นหาผู้ซื้อ สาธิตอสังหาริมทรัพย์และปิดข้อตกลง ดังนั้นพวกเขาจึงใช้บริการที่ชำระเงินของตัวกลางที่เป็นมืออาชีพ แต่บ่อยครั้งที่คุณต้องขายสิ่งของในราคาที่สูงกว่า ซึ่งคุณต้องสื่อสารกับผู้ซื้อด้วยตัวเอง ดังนั้นคุณควรหาวิธีขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกต้องในทั้งสองกรณี

ขายเอง

หากคุณมีเวลาและต้องการทำกระบวนการทั้งหมดด้วยตัวเอง สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจขั้นตอนที่ถูกต้องของขั้นตอนนี้

มาตรฐาน กระบวนการแบ่งออกเป็นขั้นตอน:

• เตรียมเอกสารสำหรับขายอพาร์ทเม้นท์
• ตกแต่งใหม่;
• รื้อเฟอร์นิเจอร์และสิ่งของออกจากอสังหาริมทรัพย์
• ค้นหาผู้ซื้อและการสาธิตที่อยู่อาศัย
• สรุปข้อตกลงเบื้องต้น;
• การโอนเงินฝาก
• ลงนามสัญญาหลักซึ่งไม่ต้องลงทะเบียนกับ Rosreestr;
• มอบกุญแจอพาร์ทเมนท์และร่างโฉนดการโอน
• รับเงินที่เหลือสำหรับอพาร์ทเมนท์;
• จ่ายภาษีหากอพาร์ตเมนต์เป็นของผู้ขายน้อยกว่าสามหรือห้าปี

แต่ละด่านมีความแตกต่างกัน และหากคุณจำเป็นต้องตัดสินใจว่าจะขายอพาร์ทเมนต์ได้เร็วแค่ไหน ขอแนะนำให้ตั้งราคาที่ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันในตลาดเล็กน้อย

ขั้นตอนเบื้องต้น

เนื่องจากไม่มีการวางแผนที่จะติดต่อนายหน้า เจ้าของวัตถุจึงดำเนินการทั้งหมดโดยอิสระ มีการดำเนินการล่วงหน้า:

• อสังหาริมทรัพย์กำลังเตรียมการทันที ซึ่งจะต้องปราศจากเฟอร์นิเจอร์และสิ่งของต่างๆ
• ซ่อมเครื่องสำอางเล็กน้อยถ้าจำเป็น
• ประชาชนทุกคนที่ลงทะเบียนในพื้นที่อยู่อาศัยถูกปล่อยตัว
• เป็นที่พึงปรารถนาสำหรับเจ้าของที่จะเช็คเอาท์เพื่อให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพมั่นใจในความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม

ทันทีที่อพาร์ทเมนต์พร้อมขาย การเตรียมเอกสารก็เริ่มขึ้น

ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

หากผู้ขายมีเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้จะส่งผลในเชิงบวกต่อประสิทธิภาพของการขายวัตถุ วิธีการขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกกฎหมาย? ในการดำเนินการนี้ ผู้ขายต้องมีเอกสาร:

• ใบทะเบียน;
• แยกจาก USRN;
• แยกจากหนังสือบ้านมีข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของและบุคคลที่ลงทะเบียนทั้งหมด;
• ข้อความจากบัญชีส่วนตัวที่ระบุว่าไม่มีหนี้สินสำหรับที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน
• หากมีลูกที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะในหมู่เจ้าของ คุณต้องได้รับความยินยอมในการขายจากหน่วยงานผู้ปกครอง
• หนังสือเดินทางของเจ้าของร่วมทั้งหมด;
• พาสปอร์ตทางเทคนิคและแผนทางเทคนิคสำหรับอพาร์ทเมนท์ และด้วยความช่วยเหลือของเอกสารเหล่านี้ ผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อจะสามารถเข้าใจว่ามีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายในทรัพย์สินหรือไม่
• ใบรับรองจาก Federal Tax Service ที่พิสูจน์ว่าไม่มีหนี้ภาษีทรัพย์สิน
• หากผู้ขายแต่งงานอย่างเป็นทางการ คู่สมรสของเขาจะลงนามยินยอมให้ดำเนินการได้

หากจำเป็น ผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อสามารถขอเอกสารเพิ่มเติมได้

ราคาเท่าไหร่

ประชาชนสามารถกำหนดราคาเองได้ เน้นปัจจัยต่างๆ ตัวอย่างเช่น ปีที่สร้างบ้าน สถานะของการสื่อสารทางวิศวกรรม ตำแหน่งของวัตถุ โครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ ระยะทางจากร้านค้าและป้ายรถเมล์ รวมถึงจำนวนชั้นและปัจจัยอื่นๆ

แนะนำให้ดูราคาเฉลี่ยของสิ่งของที่คล้ายคลึงกันเพื่อกำหนดราคาให้ดีที่สุด

ขายอพาร์ทเม้นท์ยังไงให้เร็ว? ในการทำเช่นนี้ขอแนะนำให้ลดต้นทุนเล็กน้อย นอกจากนี้ ความเร็วยังได้รับผลกระทบจากความถูกต้องของโฆษณาที่ขาย

ค้นหาผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

สำหรับสิ่งนี้ เป็นการดีที่สุดที่จะวางโฆษณาในหนังสือพิมพ์หรือเว็บไซต์เฉพาะในอินเตอร์เนต. วิธีการขายอพาร์ทเมนต์ด้วยตัวคุณเอง? สำหรับสิ่งนี้ คำแนะนำจะถูกนำมาพิจารณา:

• โฆษณาควรน่าสนใจและติดหู
• คุณต้องระบุราคาและประโยชน์ทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ทันที
• มันได้รับอนุญาตให้วางโฆษณาได้ไม่เพียงแค่บนแหล่งข้อมูลฟรี แต่แม้กระทั่งบนป้ายโฆษณาในเมือง หากคุณต้องการทำข้อตกลงอย่างรวดเร็ว

เมื่อจะสาธิตอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องพูดถึงคุณลักษณะเชิงบวกทั้งหมดของมัน ข้อเสียบางอย่างสามารถเปลี่ยนเป็นข้อดีได้ เช่น หากมีชั้นล่างก็จะเหมาะสำหรับผู้สูงอายุหรือครอบครัวที่มีเด็กเล็ก

กฎข้อตกลง

ทันทีที่พบผู้ซื้อ จำเป็นต้องหาวิธีขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกต้องจากมุมมองทางกฎหมาย ขอแนะนำให้ใช้ความช่วยเหลือของทนายความ แต่ถ้าคุณมีความรู้ที่ทันสมัย กระบวนการจะดำเนินการโดยอิสระ วิธีการขายพาร์ทเมนท์? คำแนะนำทีละขั้นตอนประกอบด้วยหลายขั้นตอน:

1. ร่างสัญญาเบื้องต้น เป็นการแสดงเจตนาของผู้เข้าร่วมทั้งสองในการทำธุรกรรม มีการระบุไว้ในประเด็นสำคัญ: เรื่องของข้อตกลง ราคา ขั้นตอนการชำระราคา ระยะเวลาในการโอนอสังหาริมทรัพย์ และการลงนามในสัญญาหลัก
2. แนะนำโดยผู้ซื้อเงินประกัน ถือเป็นหลักประกันว่าคนจะไม่ปฏิเสธการซื้อ หากได้รับการปฏิเสธ ผู้ขายจะไม่คืนเงินให้ แทนที่จะวางเงินประกัน สามารถทำข้อตกลงในการฝากเงินได้
3. การดำเนินการชำระเงินสำหรับอพาร์ตเมนต์ วิธีการขายอพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีคนกลางและไม่ถูกหลอกลวง? ในการทำเช่นนี้ เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทั้งหมดอย่างระมัดระวัง และให้ความสนใจเป็นพิเศษกับกฎในการชำระเงินค่าอพาร์ตเมนต์ ขอแนะนำให้ใช้เซลล์ธนาคารสำหรับสิ่งนี้ ในการดำเนินการนี้ ผู้ซื้อต้องเช่าตู้นิรภัยในธนาคารตามระยะเวลาที่จำเป็นในการลงทะเบียนธุรกรรม เงินในจำนวนที่ต้องการจะถูกวางไว้โดยผู้ซื้อต่อหน้าผู้ขายและพนักงานธนาคาร แพ็คเกจพร้อมเงินทุนถูกปิดผนึกและปิดผนึกด้วยลายเซ็นของทุกคนที่อยู่ หลังจากจดทะเบียนสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยผู้ซื้อแล้ว ผู้ขายจะสามารถเก็บเงินได้
4. สรุปสัญญาหลัก. มีการทำสำเนา 3 ชุดเนื่องจากชุดหนึ่งยังคงอยู่กับผู้ขาย อีกชุดหนึ่งจะถูกส่งไปยังผู้ซื้อ และฉบับที่สามเป็นข้อกำหนดของทนายความ คุณไม่จำเป็นต้องลงทะเบียนสัญญากับ Rosreestr แต่แนะนำให้ทำสัญญากับทนายความ
5. ผู้ซื้อลงทะเบียนวัตถุสำหรับตัวเองใน Rosreestr หรือ MFC
6. คนขายจะโอนห้องชุดและกุญแจไปให้เจ้าของใหม่ เพื่อการนี้ ขอแนะนำให้ทำโฉนดในการโอน
7. ผู้ขายสามารถเก็บเงินที่เหลือสำหรับอพาร์ทเมนต์ได้จากธนาคารหรือวิธีการอื่นที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้

เมื่อคิดหาวิธีขายอพาร์ทเมนต์โดยไม่มีคนกลางแล้ว ก็จะสามารถดำเนินการทั้งหมดได้อย่างถูกต้องและไม่ต้องจ่ายเงินจำนวนมากสำหรับบริการของนายหน้า

ความผิดพลาดทั่วไป

ถ้าคนขายเอง ความผิดพลาดทั่วไปมักเกิดขึ้น ทำอย่างไรขายอพาร์ทเม้นท์? ในการทำเช่นนี้ ขอแนะนำให้คำนึงถึงข้อผิดพลาดบางประการที่ผู้ขายหลายรายทำ:

• การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ถูกต้อง ซึ่งอาจนำไปสู่ความล่าช้าในกระบวนการหรือผู้ขายไม่ได้รับผลประโยชน์
• ขาดการเตรียมการก่อนการขายที่มีความสามารถ
• ไม่ได้เตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด

ถ้าคุณไม่ใช้บริการของนายหน้า คุณจะต้องเตรียมตัวสำหรับขั้นตอนที่ซับซ้อนและยาวนาน

ขายผ่านคนกลาง

หากคุณไม่ต้องการจัดการกับกระบวนการขายด้วยตัวเอง คุณสามารถใช้บริการของนายหน้าได้ ข้อดีของการใช้ตัวกลาง ได้แก่:

• มืออาชีพเตรียมเอกสารทั้งหมดด้วยตัวเองดังนั้นพวกเขาสามารถขอให้ผู้ขายได้รับใบรับรองนี้หรือใบรับรองนั้นเท่านั้น
• นายหน้าเองประเมินความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการขาย ผู้ซื้อจำนวนมากจึงภักดีต่อการซื้อกิจการดังกล่าวมากขึ้น
• ตามสถิติ อพาร์ทเมนท์ขายได้เร็วกว่าเมื่อทำธุรกรรมโดยอิสระมาก
• ทุกขั้นตอนของการทำธุรกรรมได้รับการจัดการโดยพนักงานของหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสียของการติดต่อนายหน้าคือคุณต้องขายอพาร์ทเมนต์ในราคาที่ต่ำกว่าที่วางแผนไว้

ขั้นตอนการขายผ่านนายหน้า

หากคุณตัดสินใจใช้บริการของคนกลาง คุณต้องเลือกตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมก่อน ควรจะวางตลาดมานานแล้วและขอแนะนำให้อ่านบทวิจารณ์ทั้งหมดล่วงหน้าเกี่ยวกับเขา. ทันทีที่พบบริษัทที่ใช่ คุณต้องหาวิธีขายอพาร์ทเมนต์อย่างถูกต้องผ่านตัวแทน ในการดำเนินการนี้ จะดำเนินการต่อไปนี้:

• ข้อตกลงเสร็จสิ้นกับองค์กรที่เลือก;
• เอกสารจะถูกโอนไปยังเจ้าของทั้งหมดและอสังหาริมทรัพย์เองไปยังตัวแทน
• กุญแจอพาร์ทเมนท์ถูกมอบให้แก่นายหน้าเพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถสาธิตวัตถุให้ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าเห็น
• ทันทีที่พบผู้ซื้อ สัญญาจะสิ้นสุดกับเขา
• การคำนวณและการดำเนินการของธุรกรรม
• มอบกุญแจอพาร์ทเมนท์ให้เจ้าของใหม่แล้ว

เนื่องจากการเข้าร่วมของตัวกลางจึงเป็นไปได้ที่จะขายทรัพย์สินในระยะเวลาอันสั้นดังนั้นหากเจ้าของเองไม่มีโอกาสขายด้วยตัวเองตัวเลือกนี้ถือเป็น ทางออกที่ดี

ความแตกต่างของการขายแบบผ่อนชำระ

ผู้ซื้อบางคนไม่สามารถโอนเงินทั้งหมดสำหรับอพาร์ทเมนต์ให้กับผู้ขายได้ทันที ดังนั้นพวกเขาจึงขอแผนการผ่อนชำระ วิธีการขายอพาร์ทเม้นท์แบบผ่อนชำระ? ในการทำเช่นนี้ ให้คำนึงถึงความแตกต่างของกระบวนการ:

• หลังจากทำสัญญา กำหนดการชำระเงินถูกสร้างขึ้น
• ต้องการเงินมัดจำพร้อมร่างข้อตกลงอย่างเป็นทางการ
• ดาวน์อย่างน้อย 70% ของราคาอพาร์ทเมนท์
• ส่วนที่เหลือชำระเป็นรายเดือนหรือรายไตรมาสเท่ากัน
• อาจกำหนดล่วงหน้าถึงความเป็นไปได้ในการใช้ทุนการคลอดบุตรหรือผลประโยชน์อื่นๆ
• ชำระเป็นเงินสดได้โดยมีรูปวาดบังคับใบเสร็จรับเงินผ่านตู้เซฟหรือโอนเงินแบบไม่ใช้เงินสด

ภายใต้เงื่อนไขดังกล่าว ผู้ขายมีความเสี่ยงที่แม้จะลงทะเบียนอพาร์ตเมนต์เพื่อเป็นประกัน ผู้ซื้อจะปฏิเสธที่จะจ่ายเงินส่วนที่เหลือ ดังนั้นคุณจะต้องไปขึ้นศาล ผู้ขายสามารถคิดดอกเบี้ยสำหรับการผ่อนชำระได้หรือไม่

รายละเอียดการขายห้องในแฟลตส่วนกลาง

ถ้ามีห้องในอพาร์ทเมนต์รวมก็ขายค่อนข้างยาก จะขายอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางได้อย่างไร? ในการทำเช่นนี้ ให้คำนึงถึงความแตกต่าง:

• เพื่อนบ้านมีสิทธิในการปฏิเสธในครั้งแรก ดังนั้นทรัพย์สินจึงถูกเสนอให้พวกเขาในขั้นต้น;
• หากพวกเขาปฏิเสธ การปฏิเสธจะทำโดยเอกสารอย่างเป็นทางการที่รับรองโดยโนตารีพับลิค
• คุณไม่สามารถขายห้องให้คนแปลกหน้าเกินจำนวนที่เสนอให้แฟลตเมทได้

มิฉะนั้น ธุรกรรมดังกล่าวก็ไม่ต่างจากการขายอพาร์ทเมนต์มาตรฐาน หากคุณเข้าใจวิธีการขายห้องในอพาร์ตเมนต์อย่างถูกต้อง ในอนาคตจะไม่มีปัญหากับข้อเท็จจริงที่ว่าอดีตเพื่อนบ้านกำลังพยายามท้าทายสิทธิ์ของผู้ซื้อในวัตถุที่ซื้อ ดังนั้นจึงแนะนำให้ดำเนินการทั้งหมดอย่างเป็นทางการโดยใช้การรับรองเอกสารโดยทนายความ

ขายพร้อมจำนองได้ไหม

แม้ขายเอง ผู้ขายมักจะต้องเผชิญกับความจริงที่ว่าผู้ซื้อถูกขอให้ซื้อด้วยเงินกู้จำนอง กระบวนการนี้ซับซ้อนและยาวนานแต่ถ้าเข้าใจดีก็ไม่มีปัญหา วิธีการขายอพาร์ทเมนต์ในการจำนอง? ขั้นตอนดำเนินการในหลายขั้นตอน:

• รายละเอียดทั้งหมดของการทำธุรกรรมจะถูกเจรจาโดยผู้เข้าร่วมทั้งสอง;
• ทำสัญญาเบื้องต้น;
• มีการฝากเงินให้กับผู้ขายซึ่งจะมีการร่างใบเสร็จรับเงิน
• อยู่ระหว่างการประเมินทรัพย์สิน และผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าบริการของผู้ประเมินอิสระ
• ผู้ขายโอนเอกสารทั้งหมดสำหรับอสังหาริมทรัพย์แล้วส่งไปที่ธนาคารเพื่อให้องค์กรเชื่อมั่นในความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม
• หลังจากได้รับอนุมัติจากผู้ให้กู้แล้ว สัญญามาตรฐานระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อจะได้ข้อสรุป
• มีการลงนามในสัญญาเงินกู้กับธนาคารผู้ให้ยืม
• กำลังออกอพาร์ตเมนต์ให้กับเจ้าของคนใหม่ใน Rosreestr ซึ่งภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไขเพิ่มเติม
• สารสกัดจาก USRN พร้อมเอกสารอื่น ๆ ถูกโอนไปยังธนาคาร
• ผู้ขายได้รับจำนวนเงินที่เหลือสำหรับอพาร์ทเมนต์ของเขาจากธนาคาร

เนื่องจากการเข้าร่วมของธนาคาร คุณจึงมั่นใจได้ว่าเงินจะถูกโอนไปยังเจ้าของเดิมของอพาร์ตเมนต์จริงๆ คุณสามารถส่งการชำระเงินโดยการโอนเงินผ่านธนาคารหรือใช้เซลล์ธนาคารได้

ดังนั้น หากคุณเข้าใจวิธีการขายอพาร์ทเมนต์เป็นอย่างดี กระบวนการนี้จะไม่มีปัญหาใดๆ ขั้นตอนสามารถดำเนินการได้อย่างอิสระหรือมีส่วนร่วมของผู้กลาง อนุญาตให้ผู้ซื้อผ่อนชำระหรือขายโดยใช้เงินกู้จำนองที่ออกโดยผู้ซื้อ ที่การปฏิบัติตามเงื่อนไขบางอย่างแม้แต่ห้องในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางก็ขายได้โดยไม่มีปัญหา ในขณะเดียวกัน สิ่งสำคัญคือต้องเตรียมเอกสารสำหรับที่อยู่อาศัยและทำความเข้าใจว่าแต่ละฝ่ายในการทำธุรกรรมต้องปฏิบัติตามขั้นตอนใดเพื่อให้กระบวนการขายสะอาดและปลอดภัยตามกฎหมาย