วิธีซื้ออพาร์ทเมนต์โดยไม่มีนายหน้า: คำแนะนำทีละขั้นตอนความแตกต่างและคุณสมบัติ

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

มีความเห็นว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะซื้อบ้านโดยไม่มีนายหน้า อันที่จริง นี่ไม่ใช่งานยากที่ใครๆ ก็รับมือได้ ใช่ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ช่วยประหยัดเวลาของลูกค้า แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะไม่มีปัญหากับทรัพย์สินที่ซื้อในอนาคต นอกจากนี้ยังมีการชำระค่าบริการตัวกลางและสามารถเข้าถึง 10% ของมูลค่าการทำธุรกรรม ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจะส่งผลให้มีการจัดการที่ดี

รู้กฎสองสามข้อและทำตามคำแนะนำทีละขั้นตอน "วิธีการซื้ออพาร์ตเมนต์โดยไม่มีนายหน้า" คุณสามารถซื้อบ้านได้ในเวลาอันสั้น

ขั้นเตรียมการ

อันดับแรก คุณต้องประเมินความสามารถทางการเงินของคุณอย่างถูกต้อง คำถามนี้สำคัญมาก แม้ว่าคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยจะมีฐานะดีก็ตาม ราคาของอพาร์ทเมนต์นั้นสะท้อนให้เห็นแม้ในค่าบริการทนายความ ในจำนวนภาษีที่ต้องจ่ายในอนาคต

ปัจจัยที่มีผลต่อราคา:

• ที่ตั้งอาคาร;
• วัสดุที่ใช้สร้างบ้าน(เช่น แผงวัตถุมีค่าน้อยกว่าอิฐ);
• ความพร้อมใช้งานของโครงสร้างพื้นฐาน
• ฟุตเทจและแผนผังของบ้าน แม้ว่าเรากำลังพูดถึงอาคารใหม่ คำถามนี้มักจะไม่เกิดขึ้น
• ความพร้อมในการซ่อม;
• พื้นทั้งบ้านและชั้นที่ขายบ้าน;
• ประเภทของเครื่องทำความร้อน ด้วยอัตราภาษีที่สูง ปัจจัยนี้จึงมีความสำคัญมาก

มีเคล็ดลับเพิ่มเติมเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในการซื้ออพาร์ตเมนต์ อย่าลืมวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน ไม่เป็นความลับที่ภายในเขตเมืองใหญ่ราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าราคาหลายเท่า ดังนั้นจึงมีราคา "วิ่งขึ้น" และหากพวกเขาเสนอที่อยู่อาศัยราคาถูกเกินไปก็อาจมีปัญหาบางอย่างกับมัน นี่อาจเป็นหนี้ก้อนโตจากบิลค่าสาธารณูปโภค สภาพของการสื่อสารภายในองค์กรที่ย่ำแย่ หรือปัญหาเกี่ยวกับเอกสารกรรมสิทธิ์ หากไม่สามารถระบุสาเหตุได้ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญอิสระและประเมินทรัพย์สินที่คุณต้องการ

ขายต่อหรือที่อยู่อาศัยหลัก?

ตลาดหลักคืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีประวัติทางกฎหมาย ไม่มีใครเคยเป็นเจ้าของมัน การซื้อนั้นทำโดยตรงจากผู้พัฒนา ในกรณีส่วนใหญ่ ตัวเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยนี้จะทำกำไรได้มากกว่า แน่นอน ถ้าคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารที่เริ่มดำเนินการแล้ว มันอยู่ในสถานการณ์ที่คำถามไม่ควรเกิดขึ้นว่าจะซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่โดยไม่มีนายหน้าได้อย่างไรคุณเพียงแค่ต้องตรวจสอบผู้พัฒนา และหากทุกอย่างเรียบร้อย ก็อย่าลังเลที่จะซื้อที่อยู่อาศัย

แต่ถ้าคุณซื้อบ้านสำเร็จรูป คุณจะไม่สามารถประหยัดเงินได้ วัตถุที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างมีราคาถูกลง กล่าวคือมีการลงนามในข้อตกลงร่วมกันกับนักพัฒนา และเจ้าของในอนาคตจะรอจนกว่าอาคารทั้งหมดจะถูกสร้างขึ้นและนำไปใช้งาน การก่อสร้างสามารถยืดเยื้อได้นานหลายปี ดังนั้นหากคุณต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน คุณจะต้องหยุดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์รอง

ผู้ค้าปลีกคืออสังหาริมทรัพย์ที่เคยมีคนเป็นเจ้าของแล้ว เมื่อซื้อตารางเมตรที่อยู่อาศัยคุณควรวิเคราะห์เอกสารชื่ออย่างรอบคอบเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเกี่ยวกับการปรากฏตัวของญาติหรือลูกของเจ้าของเดิมในอนาคต

การเลือกตัวเลือก

โชคดีที่เมื่ออินเทอร์เน็ตปรากฏขึ้น มีโอกาสมากขึ้นในการค้นหาสินค้าใดๆ จะซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีนายหน้าได้อย่างไร ในคำแนะนำทีละขั้นตอน ขั้นตอนต่อไปคือการเลือกตัวเลือกที่เหมาะสม

คุณควรเริ่มต้นด้วยการเลือกพื้นที่ที่ผู้ซื้อต้องการอยู่ ที่อยู่อาศัยในอนาคตต้องเป็นไปตามข้อกำหนดทั้งหมดของผู้ซื้อ ต้องมีโครงสร้างพื้นฐานที่เหมาะสม การแลกเปลี่ยนการขนส่ง เมื่อเลือกตัวเลือกหลายตัวแล้วคุณสามารถเริ่มโทรได้ โฆษณาทั้งบนอินเทอร์เน็ตและในหนังสือพิมพ์จะมาจากเจ้าของและนายหน้า

ดู

ตกลงว่าจะดูช่วงกลางวันแม้ว่าจะเป็นวันหยุดสุดสัปดาห์ก็ตาม คุณไม่ควรไปงานนี้คนเดียว ในขั้นต้นข้อมูลจะถูกรับรู้อย่างเป็นกลางมากขึ้นหากมีคนอยู่ใกล้ ๆ เมื่อเป็นคน เขามีอารมณ์มากกว่าและสามารถตัดสินใจได้เร็วและผิด

อย่าลืมประเมินไม่เพียงแต่อพาร์ตเมนต์ด้านใน แต่รวมถึงทางเข้าด้วย ตัวบ้านไม่ควรมีรอยแตกร้าว พูดคุยกับเพื่อนบ้านของคุณถ้าเป็นไปได้ เดินไปรอบๆ ดูว่าโรงเรียนหรือโรงเรียนอนุบาลอยู่ใกล้แค่ไหน ใช้เวลาเดินทางนานแค่ไหน

เมื่อคุณมาดูอพาร์ทเมนต์ขายต่อ อย่าพกเงินติดตัว

หากคุณกำลังดูอพาร์ตเมนต์ที่ชั้นบนสุด ให้สังเกตดูว่ามีรอยรั่วบนเพดานและผนังหรือไม่ พรมจำนวนมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งบนผนังควรนำไปสู่ความคิดบางอย่าง เช่นเดียวกับอพาร์ทเมนต์หัวมุม ขอแนะนำให้บ้านหุ้มฉนวนอย่างเต็มที่ในกรณีที่รุนแรงเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่กำลังซื้อ อพาร์ทเมนท์ชั้นล่างไม่ควรมีกลิ่นจากห้องใต้ดิน

ตรวจห้องเอนกประสงค์ ท่อน่าจะสภาพดี แรงดันน้ำน่าจะแรง ตามหลักการแล้วบ้านไม่ควรเกิน 10 ปี

การยืนยันความยินยอมในการซื้อ

ขั้นตอนของคำแนะนำทีละขั้นตอน "วิธีซื้ออพาร์ตเมนต์โดยไม่มีนายหน้า" ประกอบด้วยสองขั้นตอน:

• ตรวจเอกสาร;
• โอนล่วงหน้าหรือมัดจำ

ตรวจเอกสาร

การตรวจสอบเอกสารชื่อเรื่องควรเริ่มต้นด้วยการกระทบยอดข้อมูลหนังสือเดินทางและข้อมูลที่ระบุในเอกสารที่อยู่อาศัย ตรวจสอบกฎหมายความสะอาดสามารถทำได้โดยติดต่อสาขาท้องถิ่นของ Rosreestr ในการดำเนินการนี้ จะมีการขอสารสกัดจากการลงทะเบียน โดยจะแสดงข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของที่เกี่ยวข้อง ณ วันที่ออก ขอแนะนำให้ติดต่อหน่วยงานที่ดำเนินการและสอบถามข้อมูลว่ามีหนี้ค่าสาธารณูปโภคหรือไม่ ถ้ามีโดยเฉพาะขนาดใหญ่กว่านี้จะลดราคาซื้ออย่างมาก

ต้องขอเอกสารอะไรจากเจ้าของบ้าน:

• แยกจากทะเบียนหรือใบรับรอง;
• หนังสือเดินทาง;
• ใบรับรองที่เตรียมไว้ก่อนการขาย;
• สกัดจากทะเบียนบ้าน ขยายเวลา

อย่าลืมคุยกับเจ้าของบ้านว่าตอนที่ขายบ้านหมดแล้ว

ฝาก

เงินมัดจำและเงินล่วงหน้าจะถูกนำมาพิจารณาเมื่อชำระค่าอพาร์ทเมนท์ จำนวนเงินถูกกำหนดโดยข้อตกลงของคู่สัญญาทั้งนี้ขึ้นอยู่กับต้นทุนของที่อยู่อาศัย แต่ในช่วงเวลาของการโอนเงินฝากระหว่างคู่สัญญาควรมีการบรรลุข้อตกลงในราคาที่การจำหน่ายจะเป็นราคาเท่าใด คุณสามารถรับใบเสร็จรับเงินจากผู้ขาย สรุปข้อตกลงการฝากเงิน หรือสัญญาซื้อขายล่วงหน้า ซึ่งคุณสามารถแก้ไขช่วงเวลาของการโอนเงินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการทำธุรกรรมได้

ควรทำสัญญาเงินมัดจำเมื่อซื้ออพาร์ทเมนท์รองโดยสมบูรณ์ตามข้อกำหนดทั้งหมดของประมวลกฎหมายแพ่ง คือการจัดเตรียม:

• หากผู้ขายได้รับเงินแล้วยังคงพยายามขายทรัพย์สินต่อไป เขาสัญญาว่าจะคืนเงินมัดจำเป็นสองเท่าของจำนวนนั้น
• เมื่อล้มเหลวผู้ซื้อจากการทำธุรกรรมการฝากไม่สามารถขอคืนได้

การติดต่อทนายความเพื่อยืนยันความจริงจังของเจตนาของคู่กรณีจะไม่ฟุ่มเฟือย ในสำนักงานทนายความ คุณสามารถรับรองสัญญาเบื้องต้นหรือข้อตกลงเกี่ยวกับการฝากเงิน หรือทั้งสองอย่าง

กำลังเตรียมการ

จะซื้ออพาร์ทเมนต์โดยไม่มีนายหน้าได้อย่างไร ในคำแนะนำทีละขั้นตอน ขั้นตอนต่อไปคือการแก้ไขปัญหาการชำระเงิน: จะดำเนินการเมื่อใด ก่อนลงทะเบียนโอนความเป็นเจ้าของหรือหลังจากนั้น ผู้ซื้อจะได้รับผลกำไรมากขึ้นหลังจากลงทะเบียนสิทธิ์ในการเคหะใน Rosreestr มันช่วยขจัดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการสูญเสียเงิน ผู้ขายต้องการรับเงินก่อนติดต่อบริการจดทะเบียน เพื่อไม่ให้เสียเงินและค่าที่อยู่อาศัยไปพร้อมกัน การแก้ปัญหานี้ค่อนข้างง่าย - การทำข้อตกลงกับธนาคารเพื่อเช่าเซลล์ของธนาคาร โดยปกติค่าบริการจะจ่าย แต่วิธีนี้แต่ละฝ่ายมีการรับประกันเพิ่มเติมและค่าใช้จ่ายสามารถแบ่งออกได้ครึ่งหนึ่ง

การทำสัญญาและการโอนสิทธิ์

วันนี้ การรับรองเอกสารของธุรกรรมดังกล่าวเป็นทางเลือก การโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อควรได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ขอแนะนำให้ใช้บริการของสำนักงานรับรองเอกสาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ซื้อไม่เคยมีประสบการณ์ดังกล่าวมาก่อน เมื่อเทียบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายของบริการรับรองเอกสารจะไม่สูง ผู้เชี่ยวชาญนี้มีการศึกษาด้านกฎหมายและประสบการณ์ที่เกี่ยวข้อง เขาจะสามารถร่างสัญญาได้อย่างมีประสิทธิภาพ คาดการณ์ความเสี่ยงในหากจำเป็น ให้ยืนยันความจริงของการโอนเงินและความสามารถทางกฎหมายของบุคคล - ผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรม

การลงทะเบียนซื้อห้องชุดไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสรุปข้อตกลง ตอนนี้คุณต้องไปที่สำนักงานทะเบียน ทั้งสองฝ่ายจะต้องแสดงตนเพื่อจดทะเบียนความเป็นเจ้าของ ต้องส่งเอกสารดังต่อไปนี้:

• เอกสารยืนยันตัวตนของผู้เข้าร่วมทั้งสองในการทำธุรกรรม
• สัญญาขาย;
• หนังสือเดินทางที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย;
• หากผู้ขายมีลูก จะต้องแสดงเอกสารจากหน่วยงานผู้ปกครอง
• หากผู้ขายและผู้ซื้อมีคู่สมรส จะต้องได้รับความยินยอมจากเขาในการรับรองการขายตามลำดับ และการเข้าซื้อกิจการ หากไม่มีการซื้อที่อยู่อาศัยร่วมกัน
• ใบเสร็จรับเงินค่าธรรมเนียมรัฐ

ก่อนไปแผนกทะเบียน ชี้แจงรายการเอกสารในการซื้ออพาร์ตเมนต์ให้ชัดเจนก่อนดีกว่า

โอนอสังหาริมทรัพย์และชำระเต็มจำนวน

เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะได้รับเงินทั้งหมดจากตู้นิรภัย

ขั้นตอนสุดท้ายคือการโอนห้องชุดให้เจ้าของใหม่ โดยวิธีการที่เงื่อนไขสำหรับการโอนพาร์ทเมนต์และข้อกำหนดจะต้องระบุไว้ในสัญญา บ่อยครั้งที่สัญญาระบุรายการทรัพย์สินที่โอนอาจเป็นเฟอร์นิเจอร์เครื่องใช้ในตัว หากรายการมีขนาดใหญ่ต้องมีการร่างพระราชบัญญัติ เอกสารนี้มีความสำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ผู้ซื้อเข้าใจอย่างชัดเจนถึงสิ่งที่จะถูกโอนไปพร้อมกับกำแพงและผู้ขาย - จากอะไรเขาจะไม่ต้องทำอะไรอีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมันไม่มีประโยชน์ สิ่งสำคัญคืออย่าลืมเพิ่มว่าทั้งสองฝ่ายไม่มีการเรียกร้องซึ่งกันและกัน

ใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่

ผู้ค้าปลีก (อพาร์ทเมนต์หรือบ้าน) สามารถลงทะเบียน ณ สถานที่ที่มาถึงทันทีหลังจากได้รับกรรมสิทธิ์

สิ่งที่ควรระวัง

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีต้นทุนสูงในตลาดนี้ มีนักต้มตุ๋นและผู้ขายที่ไร้ยางอายจำนวนมากที่ได้รับเอกสารเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างผิดกฎหมาย ปลอมแปลง และพยายามขายตารางเมตรโดยเร็วที่สุด ดังนั้นจึงต้องตรวจสอบเอกสารทั้งหมดทั้งการจัดตั้งสิทธิและการยืนยันตัวตนอย่างละเอียดถี่ถ้วน คุณไม่ควร "รีบเร่ง" ไปที่ราคาที่ต่ำเกินไป แม้แต่ -10% ของมูลค่าตลาดเฉลี่ยก็ควรเตือนคุณ บางทีนี่อาจไม่ใช่การขายด่วนเนื่องจากการออกนอกประเทศ แต่เพียงแค่ผู้ขายซ่อนข้อเท็จจริงบางอย่างที่อาจส่งผลต่อการทำธุรกรรม

ความแตกต่างและคุณสมบัติเพิ่มเติมในการซื้ออพาร์ตเมนต์:

• เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียเงินฝากของคุณ ทำสัญญาเบื้องต้นกับผู้ขาย ซึ่งไม่อนุญาตให้เขาค้นหาผู้ซื้อรายใหม่หลังจากได้รับการชำระเงินล่วงหน้า
• ปฏิเสธการทำธุรกรรมหากผู้มีอำนาจกระทำการแทนเจ้าของ แม้ว่าจะมีการร่างหนังสือมอบอำนาจตามกฎทั้งหมด อาจกลายเป็นว่าผู้ออกหนังสือมอบอำนาจได้ "จากโลกนี้ไปแล้ว" ไปแล้ว ธุรกรรมก็จะเป็นโมฆะได้ง่ายๆ
• จำไว้ว่าผู้ต้องขังมีสิทธิได้รับส่วนแบ่งในอพาร์ตเมนต์จึงต้องศึกษาหนังสือบ้านอย่างระมัดระวัง สัมภาษณ์โดยเพื่อนบ้านเพื่อว่าในอีกไม่กี่ปีคุณจะไม่พบกับการกระทำผิดซ้ำบนธรณีประตูอพาร์ตเมนต์ของเขาซึ่งได้รับการปล่อยตัวจากคุกและไม่มีที่อยู่อาศัย

โดยหลักการแล้ว ไม่ควรตอบคำถามเกี่ยวกับวิธีการซื้ออพาร์ทเมนต์ด้วยตัวเอง นายหน้าส่วนใหญ่เองก็ไม่รู้ว่าต้องทำอะไรในบางสถานการณ์ งานฝีมือนี้สามารถเรียนรู้ได้โดยการฝึกฝนเท่านั้น แต่คุณไม่ต้องการเป็น "หนูตะเภา" และจ่ายเงินเพื่อซื้อมัน ดังนั้นหากไม่ชัดเจนควรปรึกษาทนายความ คุณเองก็ต้องระวังและระมัดระวังในการตรวจสอบเอกสารและการตัดสินใจ