2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42
วิกฤตเศรษฐกิจโลกที่เปลี่ยนแปลงไปมากมายต่อเศรษฐกิจของหลายๆ ประเทศ ไม่ได้ทำให้ความเกี่ยวข้องของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ชายธรรมดาคนหนึ่งในท้องถนน ลงทุนเงินออมเพื่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกในที่พักอาศัย ออมเงินอย่างชำนาญ เนื่องจากแนวโน้มที่เปลี่ยนแปลงไป การขายต่อของอสังหาริมทรัพย์จึงหยุดสร้างรายได้ที่จับต้องได้ ซึ่งทำให้เกิดการกำเนิดของแหล่งกำไรใหม่ๆ สำหรับนักลงทุนรายใหญ่ อาคารอพาร์ตเมนต์เป็นทางเลือกในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยเหล่านี้ได้ดำเนินการก่อนหน้านี้และถูกลดทอนลงอย่างเป็นทางการในปี 2460
ย้อนอดีตกัน
บ้านที่ทำกำไรเป็นวัตถุจากส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่แยกต่างหากซึ่งเจ้าของใช้เป็นโครงการลงทุนระยะยาว อาคารประเภทนี้หลังแรกสร้างขึ้นในยุโรปเมื่อต้นศตวรรษที่ 17 ในอังกฤษ เยอรมนี และฝรั่งเศส พวกเขาเริ่มส่งเสริมแนวคิดในการจัดหาที่อยู่อาศัยของตนเองเพื่อใช้ชั่วคราวแก่บุคคลที่สาม ในอดีตไม่มีทางที่จะขายบ้านได้เร็ว จึงเป็นเหตุให้มีแนวโน้มที่จะสร้างคฤหาสน์หรูหรา อยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างสถาปนิกที่มีชื่อเสียงที่สุดเข้ามาเกี่ยวข้องและโครงสร้างก็ตั้งอยู่ในสถานที่ที่งดงามที่สุด อาคารที่สร้างเสร็จแล้วถูกแยกออกเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์แยกต่างหากซึ่งถือเป็นการตกแต่งของเมืองที่ใหญ่ที่สุดในโลก
ตึกแถวในอดีตหน้าตาเป็นอย่างไร
อาคารอพาร์ตเมนต์หลังแรกเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์บนชั้นหนึ่งซึ่งเจ้าของทรัพย์สินอาศัยอยู่กับครอบครัวของเขา พื้นสามารถวางสำนักงาน ร้านค้า หรือโกดังของเจ้าของบ้านได้ ลักษณะเด่นของโครงสร้างคือการมีปูนปั้นประดับอยู่ด้านหน้าอาคาร รูปปั้นที่สวยงาม นูนต่ำนูนต่ำ และเสา ภายนอกสามารถปิดทองได้ มีการตกแต่งเฉพาะในส่วนของอาคารที่หันหน้าเข้าหาถนนเท่านั้น ด้านหน้าที่มุ่งไปยังส่วนด้านในของลานบ้านได้รับการออกแบบอย่างเรียบง่ายและไม่มีอะไรหรูหรา อพาร์ตเมนต์ที่เป็นส่วนหนึ่งของตึกแถวในมอสโกและในเมืองอื่นๆ มีรูปแบบเหมือนกัน พวกเขามักจะกระจุกตัวอยู่ตามแกลเลอรี่ ทางเดิน และโถงบันได อาคารครอบครองพื้นที่เกือบทั้งหมดของไซต์ซึ่งได้รับการจัดสรร พื้นที่ว่างเพียงแห่งเดียวคือลานซึ่งใช้สำหรับเดินเล่นระยะสั้นสำหรับผู้เช่าที่มีเด็กและสำหรับตากผ้า
ประวัติศาสตร์บ้านเรือนในจักรวรรดิรัสเซียก่อตัวอย่างไร
อาคารอพาร์ตเมนต์หลังแรกเป็นแบบก่อสร้างที่ไม่ธรรมดาสำหรับสถาปัตยกรรมในอดีต โครงสร้างดังกล่าวปรากฏในอาณาเขตของเมืองที่ใหญ่ที่สุดของจักรวรรดิในศตวรรษที่ 17 เท่านั้น ใช้เวลาเพียง 50 ปีอาคารจึงเป็นที่นิยมและในความต้องการ. ในอดีตมีประเพณีอยู่ว่า พ่อค้า นักธุรกิจ หรือผู้มั่งคั่งรายอื่นๆ ที่เคารพตนเอง จะต้องสร้างโครงสร้างดังกล่าวอย่างน้อยหนึ่งแห่ง โดยจะมีป้ายระบุชื่อเจ้าของ ในช่วงเริ่มต้นของการปฏิวัติ รัสเซียมีอาคารประเภทนี้อย่างน้อย 600 หลัง พวกเขาตกแต่งถนนในมอสโกและโอเดสซา เคียฟ และโกเมล
การพัฒนาตึกแถวตามการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย
ในศตวรรษที่ 19 อันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในกฎหมายของจักรวรรดิรัสเซีย ชั้นแรกของโครงสร้างสามารถเช่าเป็นสตูดิโอ สตูดิโอถ่ายภาพ ร้านค้า และร้านขนม ชั้นสองมีไว้สำหรับพื้นที่สำนักงาน บนชั้นสามของโครงสร้างมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าโดยขุนนาง นักอุตสาหกรรม และพ่อค้า นักแสดงและศิลปิน ทหารเกษียณ และนักเรียนอาศัยอยู่บนพื้นห้องใต้หลังคา ห้องเล็กราคาผู้เช่า 15-30 รูเบิลต่อเดือนและอพาร์ทเมนท์หลายห้องราคา 500 ถึง 1,000 รูเบิล การเข้าถึงการเช่าที่อยู่อาศัยประเภทนี้เปิดให้ทุกคนอย่างแน่นอน
การเกิดขึ้นของความคิด
อาคารอพาร์ตเมนต์เป็นหัวข้อที่มีการพูดคุยกันค่อนข้างบ่อยเมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาอย่างแข็งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ อันที่จริงแล้ว โครงสร้างเป็นอาคารหลายยูนิตซึ่งอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดมุ่งเน้นการเช่า เป็นครั้งแรกที่ความคิดในการสร้างโครงสร้างของหมวดหมู่นี้ปรากฏขึ้นในหมู่รัฐบุรุษของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กซึ่งด้วยวิธีนี้จะมุ่งมั่นตลอดไปแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย ตามที่พวกเขากล่าว ผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำของประเทศซึ่งไม่สามารถซื้อบ้านของตนเองได้ จะไม่เพียงแต่สามารถเช่าอพาร์ทเมนท์ที่เสนอโดยตึกแถวในเขตเนฟสกี้เท่านั้น พวกเขาจะได้อยู่อาศัยอย่างเป็นสุขสบายที่นั่น แนวคิดนี้ไม่จัดอยู่ในหมวดหมู่ของนวัตกรรม ซึ่งค่อนข้างชัดเจนจากเรื่องราวที่นำเสนอข้างต้น
ความเกี่ยวข้องของโครงการในปี 2558
ความเกี่ยวข้องและความสามารถในการทำกำไรของโครงการได้รับการพิสูจน์โดยข้อเท็จจริงที่ว่าสต็อกบ้านของรัสเซียในศตวรรษที่ 20 มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากสต็อกในปัจจุบัน ในอดีต เมืองใหญ่ถูกสร้างขึ้นจากครัวเรือนขนาดใหญ่และคฤหาสน์อันสูงส่ง ซึ่งเน้นที่ครอบครัวเพียงครอบครัวเดียว พนักงานทั่วไปที่อพยพไปยังเมืองใหญ่อย่างแข็งขันไม่สามารถซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับตนเองได้ เนื่องจากข้อเสนอส่วนใหญ่จำกัดเฉพาะวังที่มีพื้นที่หนึ่งและห้าพันตารางเมตร อาคารอพาร์ตเมนต์ไม่ได้เป็นเพียงการแก้ปัญหาเร่งด่วนเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นการตอบสนองต่อความต้องการในตลาดและเป็นเพียงธุรกิจที่ทำกำไรได้สูง
รัสเซียมีความต้องการบ้านเช่าหรือไม่
ความต้องการบ้านเช่าในรัสเซียเติบโตขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้คนจำนวนมากกำลังมองหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง หลายคนในความพยายามที่จะทำกำไรจากการตอบสนองความต้องการ ให้เช่าห้องในอพาร์ทเมนท์ของพวกเขาหรือทั้งอพาร์ทเมนท์ที่พวกเขาได้รับมา นอกจากนี้ยังมีกลุ่มนักลงทุนที่จริงจังกว่าซึ่งปรับปรุงอพาร์ทเมนท์โดยเฉพาะเพื่อให้เช่า เช่นแนวทางและรายได้ที่มั่นคงและเงินทุนช่วยประหยัดในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจไม่มั่นคง นักวิเคราะห์สังเกตว่าผู้คนให้ความสนใจตึกแถวในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กมากกว่าข้อเสนอจากผู้ค้าเอกชน มั่นใจได้ด้วยความมั่นคงของการเป็นหุ้นส่วน ไม่รวมสถานการณ์ที่เจ้าของสามารถขอออกจากที่อยู่อาศัยเนื่องจากสถานการณ์ชีวิตของเขาได้อย่างสมบูรณ์ เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับแผนหุ้นส่วนที่ง่ายและโปร่งใสและความมั่นใจในอนาคต อาคารอพาร์ตเมนต์ (มีภาพถ่ายของอาคารดังกล่าวอยู่ในรีวิว) ไม่เพียงแต่ให้ประโยชน์แก่เจ้าของเท่านั้น แต่ยังรวมถึงรัฐด้วย ซึ่งได้รับโอกาสในการทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกกฎหมาย
ดูการก่อสร้างเป็นธุรกิจ
วันนี้บ้านอพาร์ตเมนต์ในมอสโกมีราคาเท่ากันกับบ้านทั่วไป อพาร์ตเมนต์ที่มีแผนจะขายง่ายๆ ในการก่อสร้างบ้านทั่วไป เจ้าของได้คืนทุนที่ลงทุนในการก่อสร้างภายในเวลาเพียง 5 ปี ในทำนองเดียวกัน กำไรจะได้รับภายในระยะเวลาเดียวกัน ในเวลาเดียวกันเงินกู้สำหรับการก่อสร้างโครงสร้างจะได้รับการชำระคืนโดยเร็วที่สุดโดยการลงทุนในกระบวนการสร้างอาคารของผู้พักอาศัยในอนาคต สำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ คืนทุนของพวกเขาคือ 13 ปีหรือมากกว่า ซึ่งจะทำให้ดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติในระหว่างการดำเนินการตามดอกเบี้ย ในท้ายที่สุด โครงการนี้จะสร้าง passive Income ที่มีเสถียรภาพขนาดใหญ่ แต่มีผู้ประกอบการยุคใหม่เพียงไม่กี่รายที่พร้อมจะทำงานเพื่ออนาคตอันไกลโพ้น
ช่วยอะไรได้บ้างรัฐบาล?
เนื่องจากส่วนของอาคารอพาร์ตเมนต์ในรัสเซียยังไม่ได้รับการพัฒนามากนัก จึงถือว่าไม่สวยสำหรับนักธุรกิจและนักลงทุน ในส่วนของรัฐบาล ไม่สามารถใช้มาตรการใดๆ ที่มีประสิทธิผลได้ เนื่องจากการให้สิ่งจูงใจหรือเงินอุดหนุนสำหรับการก่อสร้าง การผ่อนปรนภาษี หรือราคาพิเศษสำหรับที่ดินในท้ายที่สุด ไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาของรัฐ อัตราค่าเช่าถึงแม้จะมีต้นทุนที่ต่ำกว่าสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ยังคงเท่าเดิม แม้จะมีการอภิปรายอย่างแข็งขันในระดับรัฐบาลในหัวข้อนี้ แต่ก็ไม่มีการดำเนินการใด ๆ ในทางปฏิบัติ อีกทางเลือกหนึ่งสำหรับธุรกิจที่แก้ปัญหาที่อยู่อาศัยคู่ขนานกันในระดับรัฐจะสามารถใช้ได้ก็ต่อเมื่อตลาดสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์นี้เติบโตขึ้น และเนื่องจากอุปทานที่มีอยู่อย่างมากมาย ประชาชนผู้มีรายได้น้อยจึงสามารถเข้าถึงได้มากขึ้น อีกทางเลือกหนึ่งคือ อาคารอพาร์ตเมนต์ บทวิจารณ์ระดับการอยู่อาศัยที่มีแต่ได้โปรดเท่านั้น สามารถได้รับเงินทุนเต็มจำนวนจากงบประมาณ แต่ยังไม่มีการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการเหล่านี้
ตึกแถวจะเปลี่ยนไปเมื่อไหร่
โครงสร้างของความสัมพันธ์ทางการตลาดกล่าวว่าอุปทานจะเกิดขึ้นจนกว่าอุปสงค์จะหมดลง เริ่มจากความจริงที่ว่าการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียสามารถสังเกตได้ในช่วงสิบปีที่ผ่านมาเท่านั้น ในช่วงเวลาที่บ้านเช่ามีส่วนที่คุ้มค่าในตลาดของประเทศที่พัฒนาแล้ว ในรัสเซียเพิ่งเริ่มปรากฏในรูปแบบของอาคารที่มีการจัดการ ทุกวันนี้ นักพัฒนาพึ่งสร้างบ้านแบบธรรมดา จ่ายเร็วและได้รายได้นำมาในปีต่อๆ ไป ตราบใดที่มีความต้องการ แนวโน้มนี้จะไม่เปลี่ยนแปลง ตึกแถวซึ่งความคิดเห็นของพนักงานดึงความสนใจไปที่แง่บวกของโครงการ จะเป็นที่ต้องการเมื่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หมดตัว และตลาดจะถูกครอบงำโดยความต้องการจากประชากรที่มีรายได้ต่ำสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในแง่ของการเช่า ในขณะเดียวกัน ความสนใจในการซื้ออพาร์ทเมนท์จะลดลง ซึ่งจะสร้างการแข่งขันที่รุนแรงในหมู่นักพัฒนาในกลุ่มนี้และเพิ่มความเสี่ยง นี่จะเป็นจุดเปลี่ยนเมื่อนักพัฒนาเริ่มให้ความสำคัญกับโครงการเช่น ตึกแถวในย่าน Nevsky
แนวทางการสร้างปี 2015
หลักการพื้นฐานสำหรับการก่อสร้างและพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าในมอสโกจะต้องปรากฏในแผนแม่บทของเมืองซึ่งมีกำหนดอนุมัติไว้สำหรับปี 2558 อาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากพนักงานเสมอมา สามารถกลายเป็นโครงการที่ทำกำไรได้สูงในอนาคต ในอนาคตมีการวางแผนที่จะเปลี่ยนแปลงลักษณะเฉพาะของการก่อสร้าง ประเด็นต่อไปนี้ได้รับการพิจารณาและปฏิเสธในระหว่างการอภิปรายปัญหา: การลดมาตรฐานแสงสว่าง การเปลี่ยนแปลงมาตรฐานด้านสุขอนามัยและระบาดวิทยา มาตรฐานความปลอดภัย ตามแผนเบื้องต้นจะอยู่ในเขตอุตสาหกรรมที่มีการจัดโครงสร้างใหม่ซึ่งจะมีอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งแรกปรากฏขึ้น Pushkino จะไม่กลายเป็นที่ตั้งของมัน แต่อาณาเขตของ New Moscow, Zelenograd และ Northern Administrative District นั้นค่อนข้างเป็นไปได้ ส่วนนักพัฒนาเองไม่ค่อยพอใจความปรารถนาของรัฐบาลในการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า ในความเห็นของพวกเขา อพาร์ทเมนต์ (Pushkino) ในขณะนี้ดูเหมือนจะไม่สดใสในแง่ของผลกำไร เนื่องจากไม่เพียงแต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับระยะเวลาคืนทุนที่ยาวนานของโครงการอีกด้วย การปรากฏตัวของกลุ่มที่ทำกำไรได้มากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียมีบทบาทสำคัญ
