ใครเป็นผู้เช่าหลัก ?

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

การเช่าสถานที่ในวันนี้เป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้มากกว่าการผลิต ผู้ประกอบการจึงชอบที่จะได้รับรายได้ในลักษณะนี้มากขึ้นเรื่อยๆ ส่วนที่ยากที่สุดของการลงทุนดังกล่าวคือการหาผู้เช่าสมอที่เหมาะสม มาดูกันว่าวลีนี้หมายถึงอะไรและคุณสมบัติของสัญญาเช่าประเภทนี้มีอะไรบ้าง

ใครเป็นผู้เช่า

ก่อนที่จะกำหนดผู้เช่าหลัก ควรจดจำว่าใครถูกเรียกว่าผู้เช่า นี่คือบุคคลหรือนิติบุคคลที่ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับเจ้าของอาคาร (หรือทรัพย์สินอื่น ๆ) สำหรับสิทธิ์ในการใช้งาน ในทางกลับกัน ผู้เช่าตกลงที่จะจ่ายเงินรางวัลให้กับเจ้าของ ขนาดและความถี่ในการชำระเงินระบุไว้ในสัญญา

นอกจากที่อยู่อาศัยและนอกอาคารแล้ว คุณยังสามารถเช่าอุปกรณ์ ที่ดิน ยานพาหนะ และแม้แต่สถานประกอบการทั้งหมด อีกอย่าง การเช่าของต่างๆ เรียกว่า การเช่า

ประเภทผู้เช่า

ถ้าจะพิจารณาคือผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก ตามกฎแล้ว มีสามประเภท:

• ผู้เช่าธรรมดา. ในกรณีส่วนใหญ่ เขาเช่าพื้นที่เล็ก ๆ และได้รับผลกำไรเพียงเล็กน้อย
• ซับไตเติ้ล. บางครั้งพื้นที่เช่าก็มากเกินไปสำหรับบริษัทเดียว ดังนั้นพื้นที่ "พิเศษ" จะถูกให้เช่าอีกครั้งให้กับองค์กรขนาดเล็ก บ่อยครั้งที่ผู้เช่าทำกำไรจากการให้เช่าช่วงมากกว่าร้านที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตที่เหลือ
• ผู้เช่าสมอ. "ลูกค้า" ที่ต้องการมากที่สุดสำหรับเจ้าของศูนย์การค้า ทำไม มาดูกัน

ผู้เช่าหลัก: มันคืออะไร

เพื่อให้เข้าใจถึงแก่นแท้ของสัญญาเช่าดังกล่าว ควรจดจำประวัติความเป็นมาของศูนย์การค้า

เนื่องจากราคาที่ดินในเขตชานเมืองและที่อื่นๆ ลดลงมาโดยตลอด การสร้างร้านค้าที่นั่นจึงทำกำไรได้มากกว่าเสมอ มีปัญหาเพียงอย่างเดียวคือจะดึงดูดผู้ซื้อได้อย่างไร ท้ายที่สุด คุณจะต้องใช้เวลาและความพยายามมากกว่าไปร้านใกล้บ้านหรือที่ทำงานของคุณ

เพื่อแก้ปัญหานี้ เตรียมเปิดศูนย์การค้าอื่น อาณาเขตในนั้นเริ่มให้เช่าร้านค้าที่มีสินค้าไม่ซ้ำใครหรือราคาถูกมาก พวกเขากลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดลูกค้าให้มาที่ศูนย์การค้า ผู้เช่าดังกล่าวซึ่งจริง ๆ แล้วทำหน้าที่เป็นโฆษณาให้กับทั้งคอมเพล็กซ์กลายเป็นที่รู้จักในนามผู้เช่าหลัก ความสามารถในการทำกำไรของศูนย์การค้าขึ้นอยู่กับความพร้อมในการให้บริการ

คุณสมบัติของสัญญาเช่าประเภทนี้

เพื่ออะไรคุณสมบัติพิเศษสามารถรับรู้ได้ในฐานะผู้เช่าหลักในห้างสรรพสินค้า (ศูนย์การค้าและศูนย์รวมความบันเทิง)?

• โดยเฉลี่ยแล้ว พวกเขาใช้พื้นที่ตั้งแต่ 5 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ทั้งหมด จำนวนพื้นที่เช่าสูงสุดไม่เกิน 50%
• เป็นร้านค้าเหล่านี้ (หรือสถานประกอบการที่ให้บริการอื่น ๆ) ที่มักจะดึงดูดลูกค้าให้มาที่ห้างสรรพสินค้ามากที่สุด ดังนั้นโฆษณาของพวกเขาจึงสามารถไปได้ทุกที่ในห้าง
• บ่อยครั้งที่สถานที่ของผู้เช่าหลักในศูนย์การค้าจะอยู่ที่ชั้นสองและสาม (หรือในสถานที่อื่นๆ ที่น่าสนใจน้อยกว่า) สิ่งนี้ทำเพื่อให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพสามารถทำความคุ้นเคยกับผลิตภัณฑ์ของร้านค้าที่ไม่ค่อยมีคนรู้จัก สำหรับการโฆษณาประเภทนี้ เจ้าของบ้านมักจะให้ส่วนลดที่ตกลงกับผู้เช่าหรือให้ผลประโยชน์อื่นๆ แก่เขา
• ตามกฎแล้ว ร้านดังกล่าวมีสินค้าหลากหลายในราคาที่ดึงดูดใจลูกค้า ดังนั้นผู้เช่าหลักของศูนย์การค้ามักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตหลายแห่ง ความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านของพวกเขาคืออาหาร เคมี หรือเครื่องใช้ในครัวเรือน บางครั้งอาจมีหลายอย่างพร้อมกัน เช่น ที่ชั้นหนึ่งมีซูเปอร์มาร์เก็ตและบนชั้นสามมีเครื่องใช้ในครัวเรือน ชั้นสองและที่นั่งว่างอีกสองที่นั่งกระจายไปตามร้านค้าและสำนักงานเล็กๆ แคบๆ

ประโยชน์ของสัญญาเช่าหลักสำหรับเจ้าของห้างสรรพสินค้า

เมื่อเร็วๆ นี้ เจ้าของอาคารเลือกที่จะมีจุดยึดให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ในหมู่ลูกค้า ทำไมล่ะ

• ประการแรก ดึงดูดลูกค้าได้ด้วยตัวเอง ทำให้ร้านค้าอื่นๆ ในห้างสรรพสินค้ามองเห็นได้มากขึ้น
• เจ้าของอาคารใช้จ่ายน้อยลงในการโฆษณาพื้นที่ของตนเนื่องจากผู้เช่าหลักดำเนินแคมเปญการตลาดของตนเอง อย่างไรก็ตาม บางครั้งเขาจ่ายค่าตกแต่งด้านหน้าอาคารหรืออย่างน้อยก็บางส่วน
• ผู้เช่ารายนี้ทำกำไรได้มากกว่าร้านค้าปลีกเล็กๆ อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่เจ้าของบ้านไม่ได้รับค่าธรรมเนียมสำหรับพื้นที่ของสถานที่ใช้งานและสาธารณูปโภค แต่เป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ทั้งหมดของบริษัท
• การมี "สมอ" ที่ประสบความสำเร็จเป็นพิเศษทำให้เจ้าของอาคารสามารถขึ้นค่าเช่าสำหรับร้านค้าปลีกขนาดเล็กที่มีลูกค้าเพิ่มขึ้นด้วยค่าใช้จ่ายของเขา

ผู้เช่าหลักได้ประโยชน์อะไร

กลายเป็น "สมอ" ผู้เช่าก็แทบจะไม่ถูกทิ้งไว้ข้างหลังและได้รับผลประโยชน์บางอย่าง

• เมื่อเลือกที่ตั้งสาขาของคุณในศูนย์การค้า จะมีข้อได้เปรียบเหนือร้านค้าเล็กๆ
• ได้รับเงื่อนไขการเช่าที่ดีเนื่องจากสถานะพิเศษ
• ส่วนหน้าปกติจะมีโลโก้หรือโฆษณาของผู้เช่าหลักก่อน

แต่น่าเสียดายที่กลยุทธ์ทางการตลาดที่ยึดตามสัญญาเช่านั้นไม่ประสบความสำเร็จเสมอไป กรณีต่างๆ จะทราบเมื่อร้านค้าปลีกที่โฆษณาล้มละลาย และเจ้าของห้างสรรพสินค้าต้องมองหา "สมอ" ใหม่อีกครั้ง ดังนั้นพร้อมกับข้อดีมากมาย (เมื่อเทียบกับผู้เช่ารายอื่นในสถานที่) สมอเรือก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ในขณะที่เจ้าของบ้านยังคงได้รับประโยชน์ทางการเงิน

ประเภทของ "สมอ"

ควรสังเกตว่าผู้เช่าหลักไม่ใช่ร้านค้าเสมอไป เป็นที่ชัดเจนว่าเป้าหมายหลักของร้านค้าใด ๆ คือการทำกำไร แต่บ่อยครั้งที่ลูกค้าดังกล่าวไม่เชี่ยวชาญในการขายตรง แต่ในการจัดหาบริการบางอย่าง เมื่อรู้อย่างนี้ เราสามารถแยกแยะประเภทของ "สมอ" หลักได้

• ซูเปอร์มาร์เก็ต ในกรณีส่วนใหญ่ พวกเขาเป็นผู้เช่าหลักของศูนย์การค้า รายชื่อของคะแนนดังกล่าวสามารถระบุได้โดยใครก็ตามที่เคยไปที่ศูนย์การค้าขนาดเล็กอย่างน้อย แม้ว่าส่วนใหญ่จะเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตของชำ แต่บางครั้งพวกเขาก็อาจมีความเชี่ยวชาญที่แตกต่างกันไป เช่น ขายเสื้อผ้า วัสดุก่อสร้าง หรือเครื่องใช้
• ยิม ฟิตเนส และสถานประกอบการที่คล้ายกันมักมีผู้เช่าหลัก
• สถานศึกษา. แน่นอนว่ามันไม่ได้เป็นเรื่องธรรมดาและให้ผลกำไรเหมือนสองประเภทแรก แต่ในบางกรณีพวกเขาเป็น "สมอ" โดยปกติแล้วจะเป็นหลักสูตรภาษาต่างประเทศส่วนตัว โรงเรียนสำหรับช่างทำผม ช่างเสริมสวย ผู้เชี่ยวชาญด้านทำเล็บมือและเล็บเท้า ฯลฯ
• สถานบันเทิง. "สมอ" ชนิดหนึ่งที่พบได้บ่อยที่สุดหลังซูเปอร์มาร์เก็ต เหล่านี้อาจเป็นลานสเก็ต, โรงภาพยนตร์, สระว่ายน้ำ, ลานโบว์ลิ่ง, ซาวน่า ฯลฯ ตามกฎแล้วสะดวกมากสำหรับเจ้าของบ้าน เนื่องจากรายล้อมไปด้วยร้านอาหารหรือร้านค้ามากมายที่จำหน่ายอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้อง (เช่น ชุดว่ายน้ำใกล้สระน้ำ รองเท้าสเก็ตน้ำแข็งใกล้ลานสเก็ตน้ำแข็ง ผ้าเช็ดตัว สบู่ และแชมพูใกล้ห้องซาวน่า)

ตัวอย่างสมอ

เพื่อให้เข้าใจถึงแก่นแท้ของแนวคิดที่กำลังพิจารณาอยู่ ให้พิจารณาศูนย์การค้าหลายแห่งในเมืองมอสโกว

ตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้าชื่อดัง "Schelkovo" แม้ว่าจะมีเพียงสองชั้นเท่านั้น แต่มีร้านค้าปลีกมากกว่าสองร้อยแห่งวางอย่างอิสระ ในกรณีนี้ จุดยึดหลักคือ "Baskin Robins" (สถานที่ท่องเที่ยวสำหรับเด็กและโรงอาหาร), ไฮเปอร์มาร์เก็ต "Real" และ "Centrfilm" สถานที่ทั้งหมดเหล่านี้กระจายอยู่ทั่วศูนย์การค้าเพื่อดึงดูดผู้เข้าชมไปยังจุดที่ได้รับความนิยมน้อย

อีกตัวอย่างหนึ่งคือศูนย์การค้าและศูนย์รวมความบันเทิง "กาการินสกี้" เป็นที่น่าสนใจว่านอกจาก "สมอ" มาตรฐานในรูปแบบของไฮเปอร์มาร์เก็ต Auchan และ Sportmaster เช่นเดียวกับร้านเสื้อผ้าแบรนด์เครื่องประดับและเครื่องสำอางแล้ว ข้อดีของมันคือทำเลใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน

รายชื่อผู้เช่าหลักในระยะสั้นนี้จะไม่สมบูรณ์โดยไม่ต้องเอ่ยถึง GUM และ TSUM ในตำนาน ซึ่งเป็น "ผู้ยึด" สำหรับผู้ซื้อจำนวนมากตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 20

ด้วยเหตุนี้ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลจึงมีอยู่ไม่เฉพาะในมอสโก แต่ยังอยู่ใน Kyivและมินสค์

ทำไมวันนี้แองเคอร์ถึงมีปัญหา

ในโลกสมัยใหม่ ศูนย์การค้าไม่มีของหายากอีกต่อไป ถ้าสิบปีที่แล้วในเมืองเล็กๆ มีหนึ่งหรือสองแห่ง วันนี้มีสถานที่ดังกล่าวประมาณห้าแห่งในนิคมที่มีประชากรประมาณ 60-80,000 คน

ถ้าเราพูดถึงเมืองใหญ่หรือปริมณฑล ก็มีศูนย์การค้ามากมายในนั้น พวกเขาทั้งหมดมักจะค่อนข้างคล้ายกันรวมถึง "สมอ" ของพวกเขา มักจะเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตหรือห้องฟิตเนส ร้านอาหาร บางครั้งร้านค้าเสื้อผ้าแบรนด์ราคาไม่แพง (เช่น ใน GUM ของมอสโก)

ในเรื่องนี้ มีการแข่งขันกันอย่างรุนแรงระหว่างห้างสรรพสินค้าโดยเฉพาะที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ดังนั้นเจ้าของอาคารจึงต้องมองหาผู้เช่าที่ไม่ธรรมดาเพื่อให้ศูนย์การค้าของพวกเขาโดดเด่นกว่าที่อื่น อย่างไรก็ตาม หาได้ยากกว่าในเมืองเล็กๆ

ท้ายที่สุดแล้ว ตัวอย่างเช่น ลานสเก็ตน้ำแข็ง โรงภาพยนตร์ หรือสระว่ายน้ำแห่งเดียวกันนั้นเป็นองค์กรที่ค่อนข้างแพง และในเมืองเล็กๆ ก็ไม่มีประโยชน์ ในเรื่องนี้ เจ้าของบ้านถูกบังคับให้คิดหาวิธีอื่นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ดังนั้นวันนี้ระบบสมอจึงค่อยๆล้าสมัย น่าเสียดายที่ยังไม่มีการคิดค้นทางเลือกที่คุ้มค่า