สิ่งที่คุณต้องรู้เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์: คำแนะนำด้านกฎหมาย

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

การซื้อทรัพย์สินใดๆ ควรเป็นขั้นตอนที่มีความสามารถและละเอียดถี่ถ้วน ซึ่งเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของธุรกรรมและการเลือกทรัพย์สินที่ถูกต้อง วัตถุในตลาดมีหลายประเภท ดังนั้นคุณสามารถเลือกอพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่หรือขายต่อได้ ก่อนที่จะร่างสัญญา สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจสิ่งที่คุณต้องรู้เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ เพื่อเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมที่สุดและเหมาะสมกับความต้องการของผู้ซื้อ

ต้องระวังอะไร

คุณควรเข้าใจสิ่งที่คุณต้องรู้ก่อนซื้ออพาร์ทเมนต์ เพื่อป้องกันผลกระทบด้านลบที่อาจเกิดขึ้นจากกระบวนการนี้ ต้องขอบคุณแนวทางที่เชี่ยวชาญในปัญหานี้ ซึ่งรับประกันว่าจะไม่มีปัญหามากมาย

สิ่งที่คุณต้องรู้เมื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์? การทำเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาประเด็นสำคัญบางประการ:

• ต้องตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม ดังนั้นเอกสารทั้งหมดที่มีให้กับผู้ขายจะได้รับการศึกษาอย่างรอบคอบและควรทำสิ่งนี้ด้วยความช่วยเหลือของทนายความเช่นกันขอแนะนำให้ตรวจสอบใบรับรองและใบรับรองจำนวนมากโดยตรงกับ Rosreestr และหน่วยงานราชการอื่น ๆ
• ข้อมูลจากเอกสารจะถูกตรวจสอบกับสถานะที่แท้จริงของวัตถุ ดังนั้นหากเค้าโครงที่มีข้อมูลในแผนทางเทคนิคมีความคลาดเคลื่อน เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับการวางแผนที่ผิดกฎหมายหรือเอกสารปลอมได้ ดังนั้น แนะนำให้ปฏิเสธการซื้อดังกล่าว
• ขั้นตอนการได้มาทั้งหมดต้องมีความสามารถตามกฎหมาย ดังนั้น การซื้อหลายขั้นตอนจะต้องเสร็จสิ้น และขอแนะนำให้เชิญทนายความ
• ผู้ซื้อเองจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าวัตถุที่เลือกนั้นตรงตามข้อกำหนดและความปรารถนาของเขาจริงๆ

ถ้าคุณเข้าใจสิ่งสำคัญที่ควรรู้เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ รับรองได้เลยว่าจะเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับชีวิต

น่าตกใจอะไร

มีบางจุดที่ควรเตือนผู้ซื้อทุกราย ไม่ว่าวัตถุที่เลือกจะอยู่ในตลาดหลักหรือตลาดรอง

หากผู้ซื้อมีข้อสงสัยเกี่ยวกับปัจจัยต่าง ๆ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการทำธุรกรรมดังกล่าวถูกกฎหมายและเหมาะสม

หนังสือมอบอำนาจ

หากทรัพย์สินไม่ได้ขายโดยเจ้าของ แต่โดยผู้ดูแลทรัพย์สินที่มีหนังสือมอบอำนาจ เราสามารถพูดได้ว่าธุรกรรมดังกล่าวอาจผิดกฎหมาย

ต้องแน่ใจว่าหนังสือมอบอำนาจไม่ใช่ของปลอมหรือเพิกถอน และไม่ใช่หมดอายุ. คุณต้องตรวจสอบด้วยว่าเอกสารดังกล่าวถูกสร้างขึ้นโดยผู้ตายหรือไม่

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเผชิญกับความจริงที่ว่าผู้ฉ้อฉลสร้างเอกสารปลอม บนพื้นฐานของการที่พวกเขาเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้สูงอายุหรือคนทุพพลภาพ ธุรกรรมดังกล่าวเป็นโมฆะได้ง่าย ผู้ซื้อจึงสูญเสียเงินและอสังหาริมทรัพย์

ห้องส่วนตัว

หากอพาร์ตเมนต์เพิ่งเป็นของผู้ขายเนื่องจากการแปรรูป สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ร่างเอกสารทั้งหมดอย่างถูกต้อง นอกจากนี้ หากมีผู้เช่าหลายราย พวกเขาทั้งหมดก็ต้องยอมรับกระบวนการนี้

ซื้ออพาร์ทเมนต์ขายต่อต้องรู้อะไรบ้าง? ก่อนอื่น คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตได้ลงทะเบียนในทรัพย์สินที่อาจอ้างสิทธิ์ในวัตถุนี้ในอนาคต

มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบว่าไม่มีผู้เยาว์ที่ลงทะเบียนในสถานที่นี้ เนื่องจากจะเป็นการยากที่จะเขียนถึงพวกเขาแม้ผ่านทางศาล

ประวัติน่าสงสัยของอพาร์ทเมนต์

สิ่งที่คุณต้องรู้เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์เพื่อรับประกันการรู้หนังสือและระเบียบการของการทำธุรกรรม จำเป็นต้องตรวจสอบประวัติของวัตถุที่มีอยู่ล่วงหน้า

หากมีหลักฐานว่าได้ดำเนินการตามขั้นตอนการจำหน่ายออกไปก่อนหน้านี้แล้ว ซึ่งถือได้ว่าน่าสงสัย และเจ้าของเป็นบริษัทหรือหน่วยงานของรัฐที่แตกต่างกัน ทางที่ดีควรปฏิเสธการซื้อดังกล่าว

โอนเกินมรดก

หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ ผู้ซื้อขายต่อควรรู้อะไรเพื่อป้องกันผลกระทบด้านลบที่อาจเกิดขึ้น ในการทำเช่นนี้ มีการศึกษาวิธีที่ผู้ขายได้รับกรรมสิทธิ์ในวัตถุนี้

อพาร์ทเมนต์มักจะได้รับการสืบทอด หากทายาทกำลังพยายามกำจัดทรัพย์สินอย่างเร่งด่วน มีความเป็นไปได้:

• ที่อยู่อาศัยผิดกฎหมาย;
• วัตถุถูกอ้างสิทธิ์โดยพลเมืองคนอื่น ๆ ที่มีสิทธิ์ทั้งหมดในการทำให้แปลกแยก
• มีการใช้วิธีการที่ผิดกฎหมายต่างๆ ซึ่งผู้ขายได้จัดสรรวัตถุให้เหมาะสม

เนื่องจากปัจจัยข้างต้น มีความเป็นไปได้ที่จะสูญเสียอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อมาในอนาคต

มีภาระผูกพัน

ถ้าคุณวางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์จำนอง คุณจำเป็นต้องรู้อะไรบ้างเพื่อไม่ให้สูญเสียทรัพย์สินดังกล่าวในอนาคต วัตถุนั้นอาจจะจำนำกับธนาคาร ปลัดอำเภอ หรือองค์กรอื่นๆ ขั้นแรก คุณต้องตรวจสอบข้อมูลนี้ ถัดไป คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นดำเนินการโดยได้รับความยินยอมอย่างเต็มที่จากผู้รับจำนอง

หากมีการฟ้องร้องกับเจ้าของอพาร์ทเมนท์ การซื้อกิจการดังกล่าวจะต้องถูกยกเลิก

ความแตกต่างของการซื้ออาคารใหม่

หากคุณต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ คุณจำเป็นต้องรู้อะไรบ้างเพื่อให้แน่ใจว่าการซื้ออย่างมีประสิทธิภาพและเป็นทางการ ในขั้นต้น สำหรับสิ่งนี้ จะมีการวิเคราะห์จุดสำคัญสำหรับผู้ซื้อแต่ละราย:

• ที่ตั้ง โครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่และความสะดวกของสถานที่ที่เกี่ยวข้องกับสถานที่ทำงานหรือวัตถุอื่นๆ;
• ราคา 1 ตร.ว. ม. และควรต่ำกว่าต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรอง
• การมีหรือไม่มีประวัติทางกฎหมาย และวิธีที่ดีที่สุดคือการซื้อวัตถุโดยตรงจากนักพัฒนา ซึ่งช่วยลดความเป็นไปได้ที่จะถูกฉ้อโกงและข้อเท็จจริงที่ว่าบุคคลที่สามสามารถอ้างสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์ได้
• ความเป็นไปได้ที่จะได้รับแผนการผ่อนชำระหรือการจำนองหากผู้ซื้อไม่มีเงินทุนที่จำเป็นสำหรับการซื้อกิจการดังกล่าว

ซื้ออพาร์ทเม้นท์ตึกใหม่ต้องรู้อะไรบ้าง? เพื่อให้ธุรกรรมปัจจุบันเสร็จสมบูรณ์ พารามิเตอร์ต่อไปนี้จะได้รับการประเมิน:

• ในขั้นต้น ข้อมูลทั้งหมดที่ได้รับจากบริษัทคู่สัญญาที่เกี่ยวข้องโดยตรงในการก่อสร้างอาคารนี้จะได้รับการศึกษาอย่างรอบคอบ และรวมถึงใบอนุญาตและเอกสารทางการเงินต่างๆ
• ข้อมูลเกี่ยวกับนักพัฒนาอยู่ระหว่างการตรวจสอบ ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องได้รับข้อมูลเกี่ยวกับระยะเวลาที่องค์กรดำเนินการในตลาด วัตถุที่สร้างขึ้น จำนวนคดีฟ้องร้องที่เปิดกว้างกับผู้ซื้อ และการวิจารณ์ ของผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนท์จากบริษัทนี้ไปแล้วกำลังศึกษาอยู่;
• คุณควรเยี่ยมชมสถานที่ก่อสร้างเป็นการส่วนตัวเพื่อดูว่าบ้านอยู่ในขั้นตอนใดของการก่อสร้าง และคุณยังสามารถสื่อสารกับผู้สร้างโดยตรง ซึ่งมักจะช่วยให้คุณค้นพบความแตกต่างที่สำคัญเกี่ยวกับโครงสร้าง
• หากมีการร่าง DDU ขึ้นมา สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีรายการที่จำเป็นทั้งหมดในหน้าที่และความรับผิดชอบของผู้พัฒนา และหากขาดหายไปแนะนำให้แก้ไขเอกสารหรือติดต่อ Rospotrebnadzor

เมื่อพิจารณาถึงสิ่งที่คุณต้องรู้เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในตลาดหลัก แต่ละคนสามารถป้องกันตนเองจากการได้มาซึ่งคุณภาพต่ำ ซึ่งมาพร้อมกับความซับซ้อนของการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์

คุณสมบัติในการซื้อบ้านพร้อมจำนอง

บ่อยครั้งที่ผู้คนไม่มีเงินทุนที่จำเป็นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้ ขอแนะนำให้สมัครสินเชื่อจำนองกับธนาคาร หากคุณวางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์โดยการจำนอง คุณจำเป็นต้องรู้อะไรบ้างเพื่อคาดการณ์ความเสี่ยงและข้อเสียที่อาจเกิดขึ้นจากการซื้อกิจการดังกล่าว ด้วยเหตุนี้ บางจุดจะถูกนำมาพิจารณา:

• อพาร์ตเมนต์ออกให้เป็นหลักประกันกับธนาคาร ดังนั้นจึงไม่สามารถขายที่อยู่อาศัยหรือเปลี่ยนเจ้าของในลักษณะอื่นก่อนสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้โดยไม่ได้รับอนุญาตและมีส่วนร่วมของธนาคาร
• จะต้องทำประกันอพาร์ตเมนต์ทุกปี;
• ก่อนสมัครสินเชื่อ คุณต้องทำการประเมินทรัพย์สิน
• ห้ามทำการพัฒนาขื้นใหม่หรือกระบวนการที่สำคัญอื่น ๆ กับวัตถุ

ในการซื้ออพาร์ทเมนต์ในการจำนอง การเลือกผู้ให้กู้ที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญ เช่นเดียวกับการซื้อกรมธรรม์ประกันภัยจากบริษัทที่ได้รับการรับรอง

ข้อดีของการซื้อจำนอง

ถ้าคุณวางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ ผู้ซื้อจำเป็นต้องรู้อะไรบ้างเมื่อใช้เงินที่ยืมมา? ประโยชน์ของการเข้าซื้อกิจการนี้ได้แก่:

• ธนาคารเองก็เช็คก่อนเซ็นสัญญาผู้ขายซึ่งมีการประเมินประวัติเครดิตสถานะทางการเงินความน่าเชื่อถือของงานการเรียกร้องแบบเปิดและคุณสมบัติอื่น ๆ ดังนั้นหากธนาคารปฏิเสธที่จะให้ยืมคุณสามารถมั่นใจได้ว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์มีข้อเสียจำนวนมาก;
• เอกสารทั้งหมดได้รับการตรวจสอบโดยฝ่ายกฎหมายของธนาคาร ดังนั้น หากมีการจำนอง ผู้ซื้อสามารถมั่นใจได้ว่าเอกสารของผู้ขายทั้งหมดนั้นถูกกฎหมาย มีข้อมูลที่จำเป็นและเชื่อถือได้
• เงินธนาคารจะถูกโอนโดยตรงไปยังผู้พัฒนา ซึ่งป้องกันความเป็นไปได้ที่บุคคลที่สามอาจอ้างสิทธิ์ในเงินเหล่านี้
• พนักงานธนาคารที่มีอำนาจที่จำเป็นจะประเมินสภาพของอพาร์ทเมนต์เพิ่มเติมและพิจารณาปัจจัยทั้งหมดที่ส่งผลต่อมูลค่าของอพาร์ทเมนต์ ซึ่งจะช่วยขจัดความเป็นไปได้ที่จะถูกฉ้อโกงหรือราคาสูงเกินไป

ดังนั้น เนื่องจากการมีส่วนร่วมของธนาคาร จึงเป็นไปได้ที่จะรับประกันความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรม

ความแตกต่างของการซื้อซ้ำ

สิ่งที่คุณต้องรู้เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง? ธุรกรรมดังกล่าวถือเป็นธุรกรรมที่เจาะจงและซับซ้อนที่สุด นี่เป็นเพราะความเสี่ยงมากมาย ซึ่งรวมถึงข้อเท็จจริงที่ว่าบุคคลที่สามสามารถอ้างสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้

ความแตกต่างที่สำคัญที่สุดของการซื้อดังกล่าวคือ:

• ความเสี่ยงทางกฎหมาย เนื่องจากมีความสัมพันธ์ทางกฎหมายหลายมิติ และยังต้องตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรมและการปฏิบัติตามเอกสารของผู้ขายทั้งหมดที่มีข้อกำหนดทางกฎหมายมากมาย
• ความเสี่ยงทางเทคนิค สาเหตุมาจากข้อเท็จจริงที่ว่าอพาร์ตเมนต์เองอาจมีปัญหาซ่อนเร้นหลายอย่าง เช่น การใช้ระบบสาธารณูปโภคที่ไม่เหมาะสม การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านสุขอนามัย หรือปัญหาอื่นๆ ที่กำหนดไว้แล้วระหว่างการดำเนินงานของที่พัก

เพื่อลดความเสี่ยง ขอแนะนำให้ใช้ความช่วยเหลือจากนายหน้าหรือทนายความ นอกจากนี้ เอกสารทั้งหมดของผู้ขายจะต้องได้รับการรับรอง สำเนาต้องทำจากกระดาษและเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องยืนยันในการก่อตัวของการถ่ายโอนวัตถุ

ลักษณะเฉพาะของการซื้อกับนายหน้า

หลายคนขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญในกระบวนการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด ดังนั้นประชาชนตัดสินใจว่าจะดำเนินการซื้ออพาร์ทเมนต์ผ่านนายหน้า สิ่งที่คุณต้องรู้สำหรับสิ่งนี้

คุณต้องเลือกเฉพาะบริษัทที่เชื่อถือได้ที่ให้บริการที่มีคุณภาพ นายหน้าเองต้องติดตามธุรกรรมอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้บริษัทต้องตรวจสอบความถูกต้องของการทำธุรกรรม

ศึกษาคุณภาพอสังหาริมทรัพย์

ในการซื้ออพาร์ทเมนต์คุณภาพสูงและสะดวกสบาย คุณต้องให้ความสนใจกับบางประเด็น ซึ่งรวมถึง:

• กำลังตรวจสอบสถานะสาธารณูปโภค
• คุณต้องแน่ใจว่าเจ้าของปัจจุบันไม่ได้ทำการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย ดังนั้นข้อมูลจากแผนทางเทคนิคจะถูกตรวจสอบกับสถานะที่แท้จริงของทรัพย์สิน
• ประเมินสภาพการซ่อม คุณภาพของหน้าต่างและประตูที่มีอยู่ตลอดจนองค์ประกอบสำคัญอื่นๆ

ถ้าอพาร์ทเมนต์นั้นเหมาะสมสำหรับความต้องการของผู้ซื้อ ก็สามารถเริ่มการตรวจสอบทางกฎหมายได้

จะตรวจสอบอพาร์ตเมนต์อย่างไร

ก่อนที่จะได้รับตัวเลือกที่เลือก จำเป็นต้องได้รับสารสกัดจาก USRN ซึ่งประกอบด้วยข้อมูลต่อไปนี้:

• มีหรือไม่มีภาระผูกพัน
• จำนวนเจ้าของเดิม;
• จำนวนผู้ลงทะเบียน และหากมีผู้เยาว์ในจำนวนนั้น แนะนำให้ปฏิเสธการเข้าซื้อกิจการดังกล่าว
• ระบุว่าผู้ขายได้รับวัตถุนี้อย่างไร

คุณยังสามารถรับเอกสารนี้เองได้โดยใช้เว็บไซต์ของ Federal Tax Service

วิธีการตรวจสอบผู้ขาย

ตรวจสอบผู้ขายด้วยวิธีต่างๆ:

• ใน Federal Tax Service คุณต้องแน่ใจว่าหนังสือเดินทางของพลเมืองนั้นเป็นของแท้
• ขอแนะนำให้ขอใบรับรองที่ยืนยันความสามารถทางกฎหมายของผู้ขายและไม่มีความพิการทางจิต
• หากมีหนังสือมอบอำนาจ ก็จะถูกตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมาย

การตรวจสอบเจ้าของสิ่งของไม่ใช่เรื่องยากด้วยความช่วยเหลือจากหน่วยงานราชการต่างๆ

ดังนั้น หากทุกคนรู้ว่าควรได้รับข้อมูลใดเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ คุณก็สามารถวางใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงและเหมาะสมที่สุดได้ ไม่เพียงแต่จะเป็นไปตามข้อกำหนดของพลเมืองเท่านั้น แต่การทำธุรกรรมจะสะอาดตามกฎหมายด้วย ขั้นตอนการประเมินอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับว่าอพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่บนตลาดหลักหรือตลาดรอง นอกจากนี้ยังคำนึงถึงว่ามีการออกจำนองสำหรับการซื้อกิจการดังกล่าวหรือไม่และใช้บริการของนายหน้าหรือไม่ ในขณะเดียวกัน การประเมินคุณภาพของวัตถุและความบริสุทธิ์ของธุรกรรมในรูปแบบต่างๆ เป็นสิ่งสำคัญ