2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42
ในทางปฏิบัติของโลกในด้านการประเมินอสังหาริมทรัพย์ มีการใช้สามวิธี:
- เปรียบเทียบหรือตลาด
- แพง;
- กำไร
วิธีการเลือกวิธีการส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมินและสถานการณ์จริงที่พัฒนาขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งโดยเฉพาะ อย่างไรก็ตาม แนวทางเปรียบเทียบในการกำหนดมูลค่าโดยประมาณยังถือเป็นแนวทางที่น่าเชื่อถือที่สุด
หลักการเปรียบเทียบพื้นฐาน
วิธีเปรียบเทียบคือชุดของวิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ทรัพย์สินที่ประเมินจะเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่คล้ายกัน
การประเมินเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้:
- อุปสงค์และอุปทาน. ตัวชี้วัดทั้งสองนี้เชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออก ข้อเสนอจำนวนจำกัดทำให้เกิดความต้องการที่แน่นอน และในทางกลับกัน ยิ่งข้อเสนอมาก ความต้องการก็จะยิ่งน้อยลง
- เปลี่ยน. ผู้ซื้อจะไม่จ่ายเพิ่มหากทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงกันราคาน้อยกว่า
แนวคิดเรื่องมูลค่าตลาดเกือบจะเหมือนกับแนวคิดเรื่องราคาดุลยภาพ ราคาดุลยภาพเป็นชุดของลักษณะเชิงปริมาณและปัจจัยด้านราคาที่กำหนดอุปสงค์และอุปทานสำหรับสินค้าที่กำลังเปรียบเทียบ
เกณฑ์หลักในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้สำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
มีองค์ประกอบจำนวนมากที่นำมาพิจารณาในการวิเคราะห์เปรียบเทียบ และการรวมกันขององค์ประกอบเหล่านี้เกือบจะไม่มีที่สิ้นสุด ดังนั้น การวิเคราะห์จึงจำกัดอยู่ที่ปัจจัยจำนวนหนึ่งที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคา
องค์ประกอบเปรียบเทียบ คุณภาพสิทธิ์
ภาระผูกพันหรือความสะดวกใดๆ ทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินลดลง กล่าวคือ การจำกัดสิทธิในการเป็นเจ้าของคือการลดราคา หากสิ่งของที่มีมูลค่าไม่มีข้อบกพร่องดังกล่าวเมื่อเปรียบเทียบกับวัตถุที่เปรียบเทียบกันได้ ราคาก็จะเพิ่มขึ้นในทางตรงกันข้าม
สำหรับที่ดิน ความพร้อมใช้งานของความสะดวกไม่ได้เป็นเพียงปัจจัยลดเท่านั้น เมื่อการประเมินมูลค่ามีความสำคัญมาก การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิทธิการเช่าใช้อย่างถาวร สิทธิสองประการสุดท้ายเรียกว่าปัจจัยลด มันสำคัญมากที่ที่ดินจะมีข้อจำกัดในการทำธุรกรรมเพิ่มเติมหรือไม่
เงื่อนไขการขาย
เงื่อนไขดังกล่าวจะถูกนำมาพิจารณาหากวัตถุที่ประเมินมีคุณสมบัติที่โดดเด่นเมื่อขายจริงๆ
การล้มละลายเป็นปัจจัยที่ลดลง กล่าวคือ ผู้ขายกำลังรีบทำธุรกรรมการซื้อและขาย เนื่องจากเวลาเปิดเผยของวัตถุในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะลดลงอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับวัตถุที่คล้ายกัน
การประเมินยังได้รับอิทธิพลอย่างมากจากความสัมพันธ์ในครอบครัว หุ้นส่วนถึงแม้ว่าจะประเมินความเสี่ยงได้ยาก
หากผู้ขายและผู้ซื้อเชื่อมโยงกันด้วยความสัมพันธ์ในการเช่า และมีการวางแผนที่จะสรุปสัญญาซื้อขายระหว่างกัน ดังนั้นเพื่อเป็นการประหยัดในการชำระภาษี แน่นอนว่าต้นทุนโดยประมาณจะถูกประเมินต่ำไป ในกรณีนี้ มีเพียงแรงจูงใจเดียว - เนื่องจากคู่สัญญาในการทำธุรกรรมเชื่อมต่อกันด้วยความสัมพันธ์ที่ไม่ใช่ตลาดอื่นๆ ดังนั้น ผู้ขายจึงให้เครดิตผู้ซื้อจริงๆ สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันจะเกิดขึ้นหากการทำธุรกรรมเป็นไปตามเงื่อนไขของตัวเลือก
โอกาสที่จะได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอาจนำไปสู่การเพิ่มมูลค่าโดยประมาณของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย จำนวนการให้ยืมแบบผ่อนปรนที่คาดหวังจะพิจารณาจากส่วนต่างระหว่างการปล่อยกู้แบบผ่อนปรนกับการปล่อยกู้ในตลาด
สภาวะตลาด
การปรับลดลงอาจถูกนำไปใช้หากมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญระหว่างมูลค่าตลาดสำหรับทรัพย์สินที่คล้ายกันและทรัพย์สินผู้เชี่ยวชาญ
การเปลี่ยนแปลงในการใช้งานสามารถนำมาพิจารณาในการประเมินได้ เนื่องจากจะส่งผลต่อความสมดุลของอุปสงค์และอุปทาน
ที่ตั้งทรัพย์สิน
| ขับเคลื่อนคุณค่า | ปัจจัยกดดันต้นทุน |
|
ศักดิ์ศรีเพื่อนบ้าน สถานะของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยอื่นๆ พื้นที่จอง ที่จอดรถ การเข้าถึงทางหลวง การปรากฏตัวของอนุสาวรีย์สถาปัตยกรรมและสถานที่ท่องเที่ยวอื่นๆ พื้นที่นันทนาการใกล้อสังหาริมทรัพย์ ลักษณะสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์ของอาคาร |
ระยะทางจากใจกลางเมือง ไม่มีร้านขายของชำในระยะที่เดินได้ ความห่างไกลจากโรงเรียนและโรงเรียนอนุบาล สิ่งแวดล้อมย่ำแย่ในภูมิภาค สถานประกอบการโรงงานและโกดังใกล้สถานที่ฝังกลบ |
ปัจจัยทางกายภาพ (สำหรับที่ดิน)
วิธีเปรียบเทียบในการประเมินที่ดินเป็นการรวบรวมคุณลักษณะเกี่ยวกับทรัพย์สิน:
- ขนาด;
- รูปร่าง;
- ธรณีวิทยา;
- ภูมิประเทศ;
- ระดับของความพร้อม กล่าวคือ ดินปลอดจากพืชหรือไม่ มีการกำจัดสิ่งผิดปกติหรือไม่
- ตัวชี้วัดคุณภาพของดินที่ปกคลุม
ที่น่าสังเกตมากที่สุดคือการมีหรือไม่มีเนินเขาหรือเนินลาด การก่อตัวของหินหรือคูน้ำ สิ่งสำคัญคือความสามารถในการรับน้ำหนักของโลกความแข็งแรงการมีอยู่ของน้ำใต้ดิน เป็นสิ่งสำคัญมากไม่ว่าจะมีข้อมูลเกี่ยวกับการเกิดขึ้นของแร่ธาตุหรือไม่ หากข้อมูลได้รับการยืนยันแล้ว ที่ดินจะมีสิ่งกีดขวางอย่างแน่นอนในอนาคต
ลักษณะทั่วไปของวัตถุที่จะประเมิน
วิธีเปรียบเทียบตลาดคือการศึกษาคุณลักษณะที่เพิ่มมูลค่าของวัตถุ ซึ่งรวมถึง:
- ขนาดอาคารหรือห้อง;
- ความสูงของตึก
- ห้องว่างและพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวก
- ความสูงของเพดาน
วัสดุที่ใช้ในการสร้างอาคารก็มีความสำคัญ ยิ่งมีความทันสมัยและเชื่อถือได้มากเท่าใด มูลค่าของทรัพย์สินก็จะยิ่งสูงขึ้น สุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุดคือลักษณะทั่วไปของอาคารทั้งหลัง ความพร้อมในการซ่อมแซม และทางเข้าที่สะดวก หากทางเข้ามาจากสนามหญ้า จะเป็นปัจจัยรีดิวซ์
ขาดการซ่อมแซมเป็นเหตุผลในการแก้ไขรายงานการประเมิน การคำนวณดังกล่าวคำนวณจากต้นทุนของงานซ่อมแซมหรือฟื้นฟู โดยคำนึงถึงผลกำไรที่ผู้ประกอบการจะได้รับจากการลงทุนในการก่อสร้างหรือซ่อมแซม
ปัจจัยทางเศรษฐกิจ
วิธีเปรียบเทียบในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการคำนึงถึงการประหยัดทรัพยากรพลังงานที่อาจเกิดขึ้นระหว่างดำเนินการ ค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้ผู้คนนึกถึงการประหยัดและใช้พลังงานทดแทนอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งหากวัตถุนั้นถูกซื้อเพื่อการเช่าเพิ่มเติม ยิ่งอัตราส่วนของรายได้ต่อต้นทุนที่จะนำไปใช้ในการดำเนินงานของอาคารหรือสถานที่สูงเท่าใด จำนวนเงินทุนที่คืนได้ในรายได้ค่าเช่าสุทธิของอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งลดลง
หมวดนี้ยังรวมถึงตัวบ่งชี้ว่ามีหรือไม่มีมิเตอร์ ไม่ว่าจะใช้มาตรการเพื่อลดการสูญเสียความร้อน
ตัวชี้วัดอื่นๆ
การประเมินเกี่ยวข้องกับการมีอยู่หรือไม่มีองค์ประกอบบริการ ตัวอย่างที่ง่ายที่สุดคือว่าบ้านมีลิฟต์หรือไม่ การมีอยู่หรือขาดหายไปทั้งหมดหรือบางส่วนของการสื่อสารทั้งหมดเชื่อมต่อกับระบบท้องถิ่นมากขึ้น หากมีข้อบกพร่องมากเกินไปจะทำการแก้ไขแบบเลื่อนลง การประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามตัวชี้วัดที่หลากหลาย
ขั้นตอนการคำนวณ
การคำนวณเปรียบเทียบทั้งหมดอิงตามข้อมูลจากโอเพ่นซอร์สเกี่ยวกับธุรกรรมล่าสุดกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกัน
ขั้นตอนการประเมิน:
- ศึกษาข้อเสนอที่คล้ายกันในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เฉพาะ โดยระบุอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ที่เพิ่งขายไป
- ข้อมูลที่รวบรวมจะได้รับการวิเคราะห์และแต่ละข้อเสนอจะถูกเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่กำลังประเมินแยกกัน
- การระบุลักษณะการกำหนดราคา การแก้ไขรายงานการประเมินมูลค่า
ตกลงราคาที่ปรับแล้วและหาต้นทุนขั้นสุดท้ายด้วยวิธีเปรียบเทียบ
ข้อดีของวิธีเปรียบเทียบ
ก่อนอื่น วิธีนี้จะให้คุณสะท้อนความคิดเห็นของผู้ซื้อและผู้ขายทั่วไปเท่านั้น
การประเมินมูลค่าจะสะท้อนให้เห็นในราคาปัจจุบัน โดยคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงในเงื่อนไขทางการเงินและแม้กระทั่งกระบวนการเงินเฟ้อ ค่าประมาณนั้นสมเหตุสมผลเสมอ
ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์หนึ่งๆ คุณไม่จำเป็นต้องศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด แต่ให้ศึกษาเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันเท่านั้น เทคนิคนี้ง่ายมาก ให้ผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือ
… และข้อเสีย
- ค่อนข้างยากที่จะรู้ราคาจริง
- พึ่งพากิจกรรมและความมั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่
- ความยากลำบากในการกระทบยอดของข้อมูล หากวัตถุที่คล้ายกันแตกต่างกันอย่างมากในแง่ของการขาย
กำลังปิด
สาระสำคัญของแนวทางเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้นชัดเจนสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เทคนิคนี้ช่วยให้คู่กรณีศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์และมั่นใจว่าไม่แพ้ การประเมินสามารถดำเนินการได้บนพื้นฐานของธุรกรรมที่เสร็จสิ้นแล้วหรือตามข้อเสนอจากผู้ขายรายอื่น ไม่ว่าในกรณีใด เทคนิคเปรียบเทียบคือการจัดระบบและเปรียบเทียบข้อมูลในอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน สิ่งสำคัญคือการเลือกวัตถุที่คล้ายกันเพื่อเปรียบเทียบควรคำนึงถึงปัจจัยพิเศษหรือผิดปกติเช่นการคุกคามของการยึดหลักประกันการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบในระดับท้องถิ่นหรือการไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาเงินกู้ การปรากฏตัวขององค์ประกอบบีบบังคับ
