มูลค่าตลาดของที่ดิน. ที่ดินและมูลค่าตลาด

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

ที่ดินและมูลค่าตลาดของที่ดินเป็นสองแนวคิดที่สำคัญที่ต้องรู้เพื่อนำทางในการขาย ประเภทแรกแสดงราคาของไซต์ตามมาตรฐานซึ่งคำนวณตามสถานที่และประเภทของที่ดิน มันถูกใช้เป็นตัวควบคุมความสัมพันธ์ของที่ดินเมื่อสรุปธุรกรรมการเช่าและการขายตลอดจนการคำนวณจำนวนภาษีที่จะต้องจ่ายให้กับรัฐ มูลค่าที่ดินและตลาดของแปลงที่ดินได้รับการประเมินอย่างน้อยทุก ๆ ห้าปี ข้อมูลที่ได้รับจากการประเมินดังกล่าวจะถูกป้อนเข้าไปในเขตที่ดินของรัฐที่ดูแลโดย Federal Service for State Registration, Cartography และ Cadastre

ความสัมพันธ์ระหว่างแนวคิดที่ใช้

กฎหมายของรัสเซียไม่เพียงแต่ให้มูลค่าเกี่ยวกับที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงมูลค่าเชิงบรรทัดฐานและมูลค่าตลาดด้วย กฎเกณฑ์จะใช้ในกรณีที่ไม่ได้กำหนดคำจำกัดความของที่ดิน มีการคำนวณในหลายกรณีที่กฎหมายกำหนด: เมื่อได้รับเงินกู้จากธนาคารที่ค้ำประกันโดยที่ดิน การซื้อที่ดินในเขตเทศบาลและของรัฐ และในกรณีอื่นๆ การคำนวณมูลค่าที่ดินในครั้งนี้ในกรณีนี้ มักจะกำหนดเป็น 200 เท่าของอัตราภาษีที่ดินต่อตารางเมตรของพื้นที่ที่ดิน โดยคำนวณจากวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ โดยคำนึงถึงปัจจัยทวีคูณและไม่คำนึงถึงสิทธิประโยชน์ทางภาษี

ทุกปี หน่วยงานท้องถิ่นจะกำหนดราคาที่ดิน ซึ่งถือเป็นบรรทัดฐาน ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงได้ภายใน 25% มูลค่าตลาดของที่ดินมักจะสูงกว่ามูลค่ามาตรฐาน 25% เอกสารที่ทำหน้าที่เป็นการยืนยันราคามาตรฐานสำหรับแปลงเฉพาะสามารถรับได้จากคณะกรรมการเมืองหรือเขตสำหรับการจัดการที่ดินและทรัพยากรที่ดิน

คุณสมบัติ

มูลค่าตลาดของที่ดินมักจะถูกกำหนดขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น ความต้องการของตลาดและอุปทานสำหรับที่ดินบางประเภทในภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่ง ณ เวลาปัจจุบัน มูลค่าไม่ควรเกินระดับที่น่าจะเป็นไปได้สูงสุดของราคาซื้อของดินแดนที่คล้ายคลึงกัน การเปลี่ยนแปลงสภาพตลาดหรือการวางแนวเป้าหมายของไซต์อาจส่งผลต่อขนาดของไซต์ มูลค่าตลาดของที่ดินเป็นราคาปกติสำหรับตลาดรอง โดยจะมีการขายต่อพื้นที่ที่ดินที่เจ้าของเอกชนดำเนินการ ตลาดหลักที่การไถ่ถอนที่ดินในเขตเทศบาลและรัฐให้เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชน แนะนำให้ใช้มูลค่ามาตรฐาน ทุกประเภทเหล่านี้อาจมีความแตกต่างบางประการ ค่าที่ดินและค่ามาตรฐานใกล้เคียงกับราคาสินค้าคงคลังในขณะที่มูลค่าตลาดใกล้เคียงกับอุปสงค์แบบดั้งเดิมและข้อเสนอ

ขั้นตอนการประเมินผล

ประเมินราคาตลาดของที่ดินเพื่อทราบราคาที่แท้จริงของวัตถุ โดยทั่วไปแล้ว ราคาจะขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งของพื้นที่ สภาพตลาด พลวัตของอุปสงค์และอุปทาน ตลอดจนสถานการณ์ในเศรษฐกิจของประเทศในขณะที่ทำธุรกรรม ด้วยการกำหนดปัจจัยทั้งหมดอย่างครอบคลุม ทำให้สามารถคำนวณต้นทุนที่ดินได้ เนื่องจากบริษัทประเมินจะรวบรวมข้อมูลที่เกี่ยวข้องมากที่สุดที่อาจเป็นประโยชน์สำหรับการประเมินตามวัตถุประสงค์

ความต้องการกิจกรรมการประเมิน

โดยปกติ แนะนำให้ติดต่อบริษัทผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินในหลายกรณี โดยจะเน้นที่:

- ความจำเป็นในการประเมินมูลค่าที่ดิน

- หากไซต์ควรจะแลกมาจากความเป็นเจ้าของของรัฐ

- หากจำเป็นต้องโอนเงินสมทบไปยังทุนจดทะเบียนขององค์กร

- กรณีจำนองหรือจำนำ

- หากจำเป็น ให้กำหนดต้นทุนการขายที่ดิน;

- การคำนวณจำนวนภาษีที่จ่ายจากการบริจาค

กองทรัพย์สิน

การประเมินมูลค่าตลาดของแปลงที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นในการแบ่งทรัพย์สิน สิ่งนี้ใช้กับบุคคลและนิติบุคคล หากเรากำลังพูดถึงปัจเจกบุคคล ขั้นตอนการประเมินจะเริ่มขึ้นเมื่อทั้งคู่หย่าร้างและคำนวณโดยคำนึงถึงอาคารที่ตั้งอยู่ในไซต์งาน ในกรณีนิติบุคคล การตีราคาที่ดินประกอบด้วยการจัดสรรและการประเมินมูลค่าหุ้นของผู้ถือหุ้นแต่ละรายหรือเจ้าของร่วมของบริษัทตามสถานะทางกฎหมายของบริษัท บ่อยครั้งที่การแบ่งทรัพย์สินมาพร้อมกับการฟ้องร้องในศาล เนื่องจากราคาตลาดของที่ดินสามารถกำหนดได้หลายครั้ง

เมื่อทายาทหลายคนเข้าสู่มรดก จะมีการประเมินที่ดินอย่างครบถ้วน หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่เห็นด้วยกับผลการสอบ ให้เสนอคดีต่อศาล

การกำหนดค่าเช่า

การประเมินประเภทนี้ค่อนข้างสะดวก ในสถานการณ์นี้ เมื่อคำนวณต้นทุนของที่ดิน ความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่แท้จริงในตลาดกับอัตราการเช่าที่เร่งปฏิกิริยาสำหรับพื้นที่ประเภทนี้จะถูกนำมาใช้เป็นเกณฑ์ ค่าใช้จ่ายของสิทธิการเช่าขึ้นอยู่กับอำนาจของผู้เช่า ภาระผูกพัน และระยะเวลาของสิทธิการเช่า สิทธิในทรัพย์สินที่ประเมินโดยบุคคลที่สาม ตลอดจนวัตถุประสงค์ของที่ดิน

มูลค่าตลาดของที่ดินขึ้นอยู่กับปัจจัยโดยตรง เช่น ที่ตั้งของอาณาเขต การเข้าถึงสำหรับยานพาหนะ ความพร้อมใช้งานของการสื่อสารตลอดจนองค์ประกอบเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ นอกจากนี้ จำเป็นต้องคำนึงถึงข้อมูลของการศึกษาทางธรณีวิทยาและวิศวกรรม-ธรณีวิทยา ซึ่งมีความสำคัญค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อวางแผนงานก่อสร้างบนไซต์

สถานะในวันที่ระบุ

เนื่องจากตลาดที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงราคาอย่างต่อเนื่อง จึงจำเป็นต้องทำการประเมินราคา ณ วันที่กำหนด มูลค่าตลาดของแปลงที่ดินยังแตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์ตามเอกสาร กล่าวคือ กรณีการใช้งานที่ได้รับอนุญาต จุดประสงค์ หมายถึงการกำจัดอาณาเขตที่มีประสิทธิภาพหรือน่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ทั้งหมดนี้ใช้เพื่อกำหนดต้นทุนการไถ่ที่ดิน ในกรณีนี้ การประมาณการจะแบ่งออกเป็นเขตพื้นที่ที่แตกต่างกันออกไปในรูปแบบและลักษณะของการใช้ที่ดิน

วิธีการประเมินผล

ดังนั้น ก่อนกำหนดต้นทุนของที่ดิน คุณต้องตอบคำถามบางข้อ:

- จุดประสงค์ของที่ดินแปลงนี้คืออะไร และอนุญาตให้ใช้อะไรได้บ้าง;

- วิธีการและประเภทของการใช้ที่ดินที่มีอยู่ทั่วไปในบริเวณใกล้เคียงในแปลงมีอะไรบ้าง

- สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในตลาดที่ดิน;

- คาดว่าการใช้ที่ดินประเภทใดในขณะนี้

การประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงหนึ่งขึ้นอยู่กับข้อมูลบางอย่าง ซึ่งมักต้องการ: การกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมิน กำหนดวันที่เฉพาะสำหรับการตั้งถิ่นฐาน; ทราบรายละเอียดของลูกค้า มีเอกสารที่ยืนยันสิทธิ์ของเจ้าของไซต์ในอาณาเขต อาจเป็นผู้เช่าหรือเจ้าของ

คุณต้องรู้ด้วย:

- วัตถุประสงค์ของอาณาเขตที่ประเมิน;

- อนุญาตการใช้ที่ดิน;

- ประเภทของการใช้งานเว็บไซต์ในขณะนี้;

- ตำแหน่งของวัตถุที่กำลังประเมินในแผนอาณาเขต นั่นคือ การเข้าถึงการคมนาคมขนส่งและสภาพแวดล้อมโดยรอบ

- การใช้ประโยชน์ที่ดินหลักในพื้นที่ใกล้เคียง

นอกจากนี้ยังต้องมี:

- แบบแปลนที่ดิน;

- ข้อมูลเกี่ยวกับการกำหนดเขตแดน

- ข้อมูลเกี่ยวกับการปรับปรุงบางอย่าง โดยเฉพาะอาคาร โครงสร้าง การสื่อสารที่ตั้งอยู่ในไซต์ ตลอดจนข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับการปรับปรุงเหล่านั้น

- ข้อมูลเกี่ยวกับสิ่งกีดขวางในรูปแบบของอาคาร การสื่อสาร และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตั้งอยู่ในไซต์ พร้อมข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับสิ่งเหล่านั้น

มูลค่าตลาดของที่ดินคำนวณโดยคำนึงถึงความแตกต่างหลายประการ ด้วยการประเมินที่แม่นยำภายใต้การแนะนำของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ธุรกรรมทางการเงินใดๆ กับที่ดินสามารถดำเนินการได้อย่างปลอดภัย

ปัจจัยที่มีผลต่อคะแนน

ที่ดินประเภทต่างๆ ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยเดียวกันในการประเมินมูลค่า ได้แก่ ที่ตั้ง ปัจจัยภายนอก สภาพตลาด วัตถุประสงค์การใช้งานและความน่าจะเป็นของการเปลี่ยนแปลง กำไรที่เป็นไปได้ที่ได้รับจากการใช้ สิ่งที่สำคัญคือมูลค่าโดยประมาณของหลัง

การประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงหนึ่งทำขึ้น ณ วันที่กำหนด เมื่อเวลาผ่านไป ตัวเลขนี้อาจเปลี่ยนแปลงได้ ขอแนะนำให้ประเมินเป็นพื้นฐานเพื่อประสิทธิภาพสูงสุด กล่าวคือ เมื่อทำการวิจัย ผู้เชี่ยวชาญใช้สมมติฐานของความสมเหตุสมผลของการใช้วัตถุนี้ตามกฎหมาย เช่นเดียวกับความเป็นจริงทางการเงินและทางกายภาพ ปรากฎว่าจากการประเมินไม่ได้คำนวณต้นทุนเฉลี่ย แต่สูงสุด บางครั้งอนุญาตให้แบ่งวัตถุตามเงื่อนไข แต่มีเหตุผล เป็นส่วนๆ ได้ ซึ่งมีลักษณะเฉพาะตามประเภท แบบฟอร์ม และคุณลักษณะอื่นๆ บ่อยครั้งที่ผลการวิจัยแตกต่างจากที่คาดไว้เนื่องจากประเภทการใช้งานปัจจุบันไม่ตรงกับประเภทที่มีประสิทธิภาพสูงสุด แนวคิดนี้ต้องได้รับการจัดการ

ใช้สูงสุด

กรณีที่มีการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินแปลงหนึ่ง ต้องคำนึงถึงปัจจัยต่อไปนี้:

- จุดประสงค์เช่นเดียวกับความพร้อมใช้งานของการอนุญาตสำหรับการใช้งานบางประเภท

- การใช้ไซต์หลังจากข้อเท็จจริง;

- ประเภทการใช้ที่ดินที่ต้องการในเขตปัจจุบัน

- การคาดการณ์เกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงราคาสำหรับส่วนที่คล้ายกัน

สรุป

กระบวนการประเมินคำนึงถึงต้นทุนเฉลี่ยของพื้นที่ในพื้นที่ศึกษา ความพร้อมใช้งานของเครือข่ายการขนส่ง การไม่มีหรือมีอยู่ของอาคาร เครือข่ายวิศวกรรมบนบก สถานการณ์สิ่งแวดล้อม ความห่างไกลของโครงสร้างพื้นฐาน และ คนอื่น. สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จำเป็นต้องประเมินผลผลิตที่แท้จริง ต้นทุนการผลิต ต้นทุนการจำหน่ายผลิตภัณฑ์ในภูมิภาค ตลอดจนปัจจัยที่มีนัยสำคัญเท่าเทียมกันหลายประการ ที่ดินประเภทอื่นประเมินในลักษณะเดียวกัน