มูลค่าที่ดินและมูลค่าสินค้าคงคลังแตกต่างกันอย่างไร? การกำหนดมูลค่าที่ดิน

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

ล่าสุดอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าในรูปแบบใหม่ มูลค่าที่ดินถูกนำมาใช้เพื่อให้มีหลักการอื่นในการคำนวณมูลค่าของวัตถุและใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุด ในขณะเดียวกัน นวัตกรรมดังกล่าวทำให้ภาระภาษีเพิ่มขึ้น บทความอธิบายว่ามูลค่าที่ดินแตกต่างจากมูลค่าสินค้าคงคลังอย่างไรและคำนวณอย่างไร

มูลค่าสินค้าคงคลังคืออะไร

มูลค่าสินค้าคงคลังของอสังหาริมทรัพย์เป็นผลจากผลงานของผู้เชี่ยวชาญจากสำนักคลังเทคนิค (BTI) วิธีการของพวกเขาระบุว่าเมื่อทำการประเมิน ต้นทุนหลักของวัตถุจะถูกนำมาเป็นฐานและคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การสึกหรอ ความแตกต่างระหว่างมูลค่าที่ดินและมูลค่าสินค้าคงคลังคือในกรณีที่สองไม่คำนึงถึงปัจจัยด้านตลาด

ระหว่างสินค้าคงคลัง พิจารณาทุกสิ่งที่ประกอบด้วยอาคาร โครงสร้าง หรือห้อง - ขนาดและวัสดุของผนัง พื้น หลังคา หน้าต่าง ประตู เจ้าหน้าที่ของ BTI ได้จัดเตรียมช่างเทคนิคที่เข้าไปที่ไซต์เป็นระยะและตรวจสอบข้อมูลที่มีให้สำนัก

หลังจากนั้น การเปลี่ยนแปลงทั้งหมดเริ่มทำโดยอัตโนมัติทุกปี อย่างแรก ปรับตามอัตราเงินเฟ้อ และประการที่สอง ปรับตามเวลา อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าอาคารจะเก่าเร็วแค่ไหน มูลค่าสินค้าคงคลังของอาคารก็เติบโตขึ้น หากเจ้าของทรัพย์สินสงสัยว่าจะหามูลค่าสินค้าคงคลังของวัตถุได้อย่างไร เขาก็ต้องดูพาสปอร์ตทางเทคนิค ข้อมูลที่คุณต้องการอยู่ที่นั่น

มูลค่าที่ดินคืออะไร

มูลค่าที่ดินมีวิธีการที่แตกต่างกัน ในระหว่างการพัฒนา กระทรวงการคลังได้กำหนดให้เพิ่มรายได้ภาษีให้อยู่ในงบประมาณ อย่างไรก็ตาม ตามธรรมเนียมแล้ว การเพิ่มอัตราภาษีนั้นไม่สามารถทำได้ ดังนั้นเราจึงตัดสินใจไปจากอีกด้านหนึ่งและเปลี่ยนวิธีการประเมิน เป้าหมายก็เหมือนกัน: เพื่อให้ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดมากที่สุด

ผลที่ตามมาคือ กฎหมายของรัฐบาลกลางเรื่อง "กิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" ถูกนำมาใช้ และตอนนี้การกำหนดมูลค่าที่ดินได้กลายเป็นลักษณะทางกฎหมาย

มูลค่าที่ดินของที่ดิน

หลักการประเมินมูลค่าใหม่นำมาจากขอบเขตภาษีที่ดิน ที่นี่เป็นเวลานานการคำนวณมูลค่าที่ดินขึ้นอยู่กับตำแหน่งของไซต์และหมวดหมู่ อย่างไรก็ตาม มันจำเป็นไม่เพียงแต่สำหรับการเก็บภาษี แต่ยังสำหรับการเช่าสัมพันธ์ หุ้นส่วนในการทำธุรกรรมจึงไม่มีข้อสงสัยเกี่ยวกับขนาดของมัน ข้อมูลทั้งหมดอยู่ในห้องเกี่ยวกับที่ดินซึ่งต้องประเมินใหม่อย่างน้อยทุกๆ 5 ปี

ที่ดินยังมีค่ามาตรฐานซึ่งจะใช้เมื่อไม่สามารถกำหนดมูลค่าที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่ใช้เพียงเท่านั้น ตัวอย่างเช่น เมื่อได้รับเงินกู้จากธนาคาร การได้มาซึ่งที่ดินในเขตเทศบาล เป็นต้น เจ้าหน้าที่ของภูมิภาคมีสิทธิ์เปลี่ยนแปลงราคามาตรฐานทุกปี อย่างไรก็ตาม ไม่เกินหนึ่งในสี่ นอกจากนี้ต้องไม่เกินเกณฑ์ 75% ของมูลค่าตลาด

ขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดิน

เมื่อต้องค้นหาว่ามูลค่าที่ดินแตกต่างจากมูลค่าสินค้าคงคลังอย่างไร คุณควรให้ความสนใจกับวิธีการก่อน หากมูลค่าสินค้าคงคลังต้องใช้ความรอบคอบและเป็นระเบียบตลอดหลายปีที่ผ่านมา การประเมินมูลค่าที่ดินจะดำเนินไปอย่างรวดเร็ว ลำดับของการดำเนินการกับมันเป็นดังนี้:

• ทางการของภูมิภาคตัดสินใจเกี่ยวกับการประเมิน จะต้องจัดขึ้นอย่างน้อยทุกๆ 5 ปี
• Rosreestr จัดทำรายการสิ่งของที่ต้องประเมินบนพื้นฐานนี้ ข้อมูลนำมาจากสำนักงานที่ดินของรัฐ
• Rosreestr ดึงดูดบริษัทประเมินราคาด้วยการแข่งขัน
• ผู้ประเมินตามเอกสารเชิงบรรทัดฐานและสัมประสิทธิ์ที่ระบุไว้ในนั้น ดำเนินการตามขั้นตอนทั้งหมด
• องค์กรกำกับดูแลตนเองของผู้ประเมินกำลังดำเนินการตรวจสอบรายงานการประเมินราคาที่ดิน
• ข้อมูลที่ได้รับได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของภูมิภาคและเผยแพร่
• ข้อมูลเข้าระบบทะเบียนที่ดิน

ใครเป็นผู้ประเมินทรัพย์สิน

อาจเป็นไปได้ว่าผู้ประเมินราคาสามารถตอบคำถามได้ถูกต้องที่สุดว่ามูลค่าที่ดินแตกต่างจากมูลค่าสินค้าคงคลังอย่างไร ในลักษณะนี้ บริษัทพิเศษที่มีใบอนุญาตสำหรับการกระทำประเภทนี้

เพื่อเข้าถึงเส้นทางที่ต้องการ พวกเขาต้องผ่านนอกจากนี้ยังมีการคัดเลือกคู่แข่งด้วย เป็นขั้นตอนนี้ที่กำหนดโดยกฎหมายพิเศษของรัฐบาลกลางว่าด้วยการจัดซื้อจัดจ้างตามสัญญาสำหรับความต้องการของรัฐและเทศบาล นอกจากนี้ ก่อนลงนามในสัญญา ผู้ประเมินออกค่าใช้จ่ายเองเป็นผู้ประกันความเสี่ยงในการกำหนดมูลค่าอย่างไม่ถูกต้อง จำนวนเงินประกันอย่างน้อย 30 ล้านรูเบิล

การรับเงินสาธารณะสำหรับงานที่ทำจะเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อหน่วยงานระดับภูมิภาคได้รับการพิจารณาในเชิงบวกจากผู้เชี่ยวชาญในรายงานและการอนุมัติผลการประเมิน

มูลค่าที่ดินของทรัพย์สินคำนวณอย่างไร

ผู้ประเมินราคาใช้กฎระเบียบทางเทคนิค มาตรฐาน กฎเกณฑ์และกฎหมายทั้งชุดเพื่อกำหนดมูลค่าของวัตถุ อย่างไรก็ตาม วิธีการเฉพาะบุคคลที่นี่ไม่ต้อนรับ ซึ่งแสดงให้เห็นความแตกต่างระหว่างที่ดินในทันทีต้นทุนจากสินค้าคงคลัง

การประเมินที่ดินเป็นแนวทางสำหรับมวลชน เมื่อไม่จำเป็นต้องวัดทุกอพาร์ทเมนต์หรือบ้าน เห็นได้ชัดว่าบริษัทที่เกี่ยวข้องในเรื่องนี้มีชุดของสัมประสิทธิ์ขึ้นอยู่กับตำแหน่งของวัตถุและประเภทของวัตถุ ผลรวมของคะแนน BTI นำมาคูณด้วยสัมประสิทธิ์เหล่านี้ นั่นคือเหตุผลที่สินค้าคงคลังและมูลค่าที่ดินของอพาร์ตเมนต์บางครั้งแตกต่างกันหลายครั้ง เจ้าหน้าที่กำลังพยายามคำนึงถึงทุกสิ่งอย่างแท้จริง แม้กระทั่งระยะห่างจากป้ายรถเมล์ รถไฟใต้ดิน หรือสนามเด็กเล่น

แสดงค่าสัมประสิทธิ์อย่างง่าย ผู้ประเมินราคากับหน่วยงานของภูมิภาคจะพิจารณาต้นทุนต่อตารางเมตรในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก และคำนวณว่ามีค่ามากกว่าสินค้าคงคลังเท่าใด ยังคงเหลือเพียงเล็กน้อย (ร้อยละ 10) เพื่อลดผลลัพธ์ของการหาร - และสัมประสิทธิ์พร้อมแล้ว

ภาษีทรัพย์สินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินอย่างไร

เนื่องจากมูลค่าที่ดินและสินค้าคงคลังถูกกำหนดแตกต่างกัน ความแตกต่างของราคาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งใช้เป็นฐานภาษีจึงเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หากอัตราภาษียังคงเท่าเดิม เจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่จะล้มละลายในชั่วข้ามคืน ดังนั้นใน Urals หากราคาของอพาร์ทเมนต์ในใบรับรองการลงทะเบียนคือ 200,000 rubles หลังจากตีราคาใหม่อย่างน้อย 500,000 รัฐในสถานการณ์ที่มูลค่าที่ดินและสินค้าคงคลังของอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันมากจึงตัดสินใจที่จะชดเชยการสูญเสียของผู้เสียภาษีด้วยความช่วยเหลือของอัตราภาษีเป็นผลให้ภูมิภาคได้รับสิทธิ์ในการกำหนดอัตราภาษีแม้ว่าจะอยู่ในทางเดินที่ได้รับอนุมัติในระดับรัฐบาลกลางก็ตาม สำหรับที่อยู่อาศัย อัตราสูงสุด 0.1% ถูกกำหนดไว้หากมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 300 ล้านรูเบิล

ภาษีใหม่แพงกว่าเก่าเสมอหรือไม่

มูลค่าที่ดินและมูลค่าสินค้าคงคลังแตกต่างกันอย่างไร? หลักการจัดเก็บภาษี ด้วยมูลค่าสินค้าคงคลัง ภาษีจึงน้อย และมีเพียงไม่กี่คนที่ให้ความสนใจ ตอนนี้มันเป็นเรื่องที่แตกต่างกัน ในบางภูมิภาคที่เปลี่ยนไปใช้ระบอบการปกครองใหม่ ผู้เสียภาษีได้เริ่มได้รับแจ้งที่มีตัวเลขที่น่าท้อใจซึ่งเกินความหวาดกลัวที่เลวร้ายที่สุดของพวกเขา

อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี สามารถชำระภาษีทรัพย์สินได้แม้ในจำนวนที่น้อยกว่าเมื่อก่อน ความจริงก็คือภาษีนี้ไม่ต้องเสียภาษีสำหรับอพาร์ทเมนต์ขนาด 20 ตารางเมตรสำหรับบ้าน - 50 สำหรับที่อยู่อาศัย - 10 หากเราคำนึงถึงผลประโยชน์ด้านสิทธิด้วยก็จะเห็นได้ชัดว่าผู้ที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ขนาดใหญ่ บ้านและพื้นที่อันทรงเกียรติ

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ชนบทห่างไกล ค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยหนึ่งตารางเมตรตามที่ดินสามารถอยู่ที่ 7 ถึง 15,000 rubles และในมอสโกจาก 150,000 rubles และอีกมากมาย

ฉันจะหามูลค่าที่ดินของทรัพย์สินได้ที่ไหน

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2015 Rosreestr ได้เปิดตัวบริการที่เจ้าของแต่ละคนสามารถเปรียบเทียบได้ว่าสินค้าคงคลังและมูลค่าที่ดินของอพาร์ตเมนต์แตกต่างกันมากน้อยเพียงใด สินค้าคงคลังดังที่เราได้กล่าวไปแล้วนั้นมีอยู่ในหนังสือรับรองการจดทะเบียนและจะมีการรายงานเกี่ยวกับที่ดินเพื่อตอบสนองต่อขอ

ควรสังเกตว่าบางพื้นที่ยังไม่เสร็จสิ้นการเปลี่ยนแปลง และยังมีมูลค่าสินค้าคงคลังอยู่ การคำนวณภาษีในกรณีดังกล่าวจะไม่เปลี่ยนแปลง อย่างไรก็ตาม เจ้าหน้าที่ของภูมิภาคดังกล่าวได้เร่งคำนวณมูลค่าสินค้าคงคลังใหม่ ซึ่งประชาชนได้เห็นในประกาศภาษีแล้ว ความตั้งใจของเจ้าหน้าที่นั้นเรียบง่าย เมื่อถึงเวลาที่มูลค่าที่ดินมาถึง ราคาก่อนหน้าจะสูงสุดเท่าที่เป็นไปได้ และเมื่อมีการแนะนำสัมประสิทธิ์ งบประมาณจะได้รับรายได้เพิ่มเติม

การประเมินมูลค่าที่ดินสามารถท้าทายได้หรือไม่

ปรากฎว่าภาษีทรัพย์สินในประเทศนั้นเกิดจากทั้งที่ดินและมูลค่าสินค้าคงคลัง ความแตกต่างระหว่างพวกเขาก็คือว่ามันเป็นไปไม่ได้ที่จะท้าทายการประมาณการสินค้าคงคลัง เนื่องจากทำตามกฎข้อบังคับทางเทคนิค SNIP และ GOST และที่ดินก็ค่อนข้างเป็นไปได้เนื่องจากมีสัมประสิทธิ์

เพื่อแสดงความไม่เห็นด้วยกับการประเมินที่นำเสนอ ในขั้นแรก คุณควรติดต่อคณะกรรมการพิเศษภายใต้ Rosreestr ซึ่งมีสาขาประจำภูมิภาคอยู่ในทุกแผนก คุณจะต้องแสดงเอกสารยืนยันสิทธิ์ของผู้สมัครในทรัพย์สินนี้

ฟ้องหรือร้องทุกข์ - จะเลือกอะไรดี

ข้อผิดพลาดด้านที่ดินสามารถแก้ไขได้โดยวิธีการทางปกครองหรือผ่านศาล อย่างไรก็ตาม ระบบสำหรับการท้าทายการประเมินมูลค่าที่ดินในขั้นต้นถูกสร้างขึ้นในลักษณะที่เป็นไปไม่ได้ที่จะหลีกเลี่ยงค่าคอมมิชชันของ Rosreestr คณะอนุญาโตตุลาการจะเพิกถอนการเรียกร้องได้หากคำร้องไม่ได้มาพร้อมกับบทสรุปของร่างกายนี้ อย่างไรก็ตามในอนาคตหากเจ้าของมั่นใจว่าเขาถูกก็จำเป็นต้องฟ้อง

ในขณะเดียวกัน ปัญหาหนึ่งเกิดขึ้นในคำตัดสินของศาล - จำเป็นต้องให้ผู้ประเมินอิสระเข้ามาเกี่ยวข้อง เพื่อที่เขาจะได้หักล้างข้อสรุปของห้องเกี่ยวกับที่ดิน และบริการนี้มีราคาแพงและในบางกรณีก็ไม่มีประโยชน์ ค่าใช้จ่ายของผู้เชี่ยวชาญสามารถเกินความแตกต่างในการจัดเก็บภาษีได้อย่างมาก

หากคำพิพากษาผ่านไปยังผู้เสียภาษีมากกว่า ก่อนที่ข้อมูลใหม่จะถูกนำมาใช้ อาจต้องใช้เวลาสักระยะจนกว่าสภาที่ดินจะอัปเดตฐานข้อมูล