2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42
แต่น่าเสียดายที่พวกเราไม่มีใครรอดพ้นจากการตกงานกะทันหัน การเจ็บป่วยที่ไม่คาดคิด หรือการเพิ่มครอบครัว ในชีวิตเหตุการณ์ทั้งเศร้าและสนุกสนานสามารถเกิดขึ้นได้ และแม้แต่ที่อยู่อาศัยที่น่าพึงพอใจที่ซื้อด้วยเครดิตก็จะกลายเป็นภาระหรือไม่จำเป็นในไม่ช้า
ฉันสามารถขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อด้วยการจำนองได้หรือไม่? เราจะพยายามคิดออกวันนี้
เมื่อต้องการข้อตกลงเช่นนี้
พนักงานธนาคารผู้ให้ยืมมักได้ยินจากผู้กู้ว่า “ฉันต้องการขายอพาร์ทเมนต์โดยการจำนอง แต่ฉันไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นจากตรงไหน” การขายอพาร์ทเมนต์ที่ธนาคารจำนำยังคงเป็นปรากฏการณ์ที่หายากสำหรับเพื่อนร่วมชาติของเรา อย่างไรก็ตาม กรณีดังกล่าวได้ถูกพบแล้วในแนวปฏิบัติด้านการธนาคารสมัยใหม่ ตัวอย่างเช่น ผู้กู้ซื้ออพาร์ทเมนต์โดยการจำนอง จ่ายเงินงวดปัจจุบันอย่างระมัดระวัง แต่แล้ว เนื่องด้วยสถานการณ์บางอย่าง เขาต้องการที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ขึ้น ในการนี้เขากำลังมองหาผู้ซื้อที่อยู่อาศัยของเขาด้วยความช่วยเหลือของนายหน้าหรือด้วยตัวคุณเอง
เงินที่ได้ใช้เพื่อชำระคืนเงินกู้ และส่วนที่เหลือจะกลายเป็นงวดแรกเมื่อซื้อพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ขึ้น แต่อยู่ภายใต้สัญญาเงินกู้ฉบับใหม่
สถานการณ์อาจจะเปลี่ยนไป หากหลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่ง ลูกค้าธนาคารที่ได้รับการจำนองไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ต่อไป ผู้ซื้อก็จะต้องการทรัพย์สินนี้เช่นกัน จากนั้นจะมีการร่างข้อตกลงการโอนหนี้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากธนาคารเท่านั้น ผู้ซื้อมีสิทธิในการซื้อทรัพย์สิน แต่เขามีหน้าที่ต้องชำระหนี้ให้กับธนาคาร กล่าวคือ เขาจะกลายเป็นลูกหนี้ของเขา
มีบางกรณีที่ผู้ซื้อบ้านไม่มีจำนวนเงินที่จำเป็นในการซื้อพื้นที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ขึ้น และกำลังจะออกเงินกู้จำนองด้วย ขั้นตอนนี้ซับซ้อนกว่า เนื่องจากธนาคารจะต้องอนุมัติผู้สมัคร ประเมินความสามารถทางการเงินของเขา เพื่อที่จะรักษาการค้ำประกันการชำระคืนเงินกู้
ทรัพย์สินต่างด้าวจากธนาคาร
หากผู้กู้มีสถานการณ์ที่ผ่านไม่ได้ที่ไม่อนุญาตให้ชำระเงินเต็มจำนวน ธนาคารสนใจที่จะพบเขาในเรื่องการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก หากยังไม่พบผู้ซื้อที่อยู่อาศัย สถาบันจะเสนอพันธมิตรที่เชื่อถือได้และเชื่อถือได้แก่ลูกค้าเพื่อทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ต้องเข้าใจวิธีการขายอพาร์ทเม้นท์ที่มีภาระหนักเป็นอย่างดีจำนอง. นี่เป็นธุรกรรมที่ไม่ได้มาตรฐานและอาจส่งผลให้ราคาขายบ้านลดลง
ธนาคารมีความสนใจในการชำระคืนเงินกู้และไม่มีการชำระเงินที่ค้างชำระ หากผู้กู้ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ด้วยเหตุผลหลายประการ แต่ตกลงที่จะชำระคืนโดยการขายอพาร์ตเมนต์แล้วสถาบันการเงินตามกฎยึดหลักประกัน มันกำลังเกิดขึ้นนอกศาล
เป็นไปได้ที่จะขายอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในการจำนอง โดยมีเงื่อนไขว่าการชำระเงินกับผู้ซื้อจะดำเนินการผ่านธนาคารและอยู่ภายใต้การควบคุมของเจ้าหน้าที่สินเชื่อ ขั้นตอนการจำหน่ายทรัพย์สินจำนำนี้มีรายละเอียดอยู่ในกฎหมายสินเชื่อที่อยู่อาศัย
การจำนำอพาร์ทเมนต์กำหนดข้อจำกัดบางประการในการกำจัดสิทธิ์ทางกฎหมายนี้
ตามหาผู้ซื้อ
หากคุณต้องการขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อจากการจำนอง คุณต้องได้รับความยินยอมจากธนาคาร เมื่อคุณได้รับการอนุมัติแล้ว คุณต้องเลือกแผนการขายที่ดีที่สุด
ลองพิจารณาวิธีการขายที่เป็นไปได้กัน
มีสองตัวเลือกสำหรับการทำธุรกรรมดังกล่าว อันไหนที่เหมาะสมที่สุดในกรณีของคุณ - ธนาคาร ผู้ซื้อ และผู้ขายจะเป็นผู้ตัดสิน วิธีการแตกต่างกันอย่างมากจากแต่ละอื่น ๆ มันสำคัญมากเมื่อใดและภายใต้เงื่อนไขใดที่การจำนำจะถูกลบออกจากทรัพย์สิน - ก่อนการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินหรือหลังจากนั้น
ในสถานการณ์แรก ธนาคารยินยอมให้เปลี่ยนเจ้าของ แล้วจึงปลดภาระผูกพัน เป็นผลให้บางครั้งผู้จำนองเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ใหม่ - ผู้ซื้อ เขาวางเงินไว้ในตู้เซฟสองกล่อง หนึ่งเก็บจำนวนเงินที่เท่ากับยอดหนี้ให้กับธนาคาร อื่น ๆ - ส่วนที่เหลือ การดำเนินการกับเซลล์ดำเนินการภายใต้การควบคุมของพนักงานธนาคาร หลังจากจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินแล้ว พนักงานคนเดียวกันจะถอนยอดหนี้ออกจากเซลล์ "ของเขา" และมอบเอกสารให้ผู้ซื้อเกี่ยวกับการขจัดภาระผูกพัน ผู้ขายอพาร์ทเมนต์ได้รับเงินจากเซลล์ที่สอง เสร็จสิ้นข้อตกลง
ฉันสามารถขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อด้วยการจำนองด้วยวิธีอื่นได้ไหม
ใช่ มีอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับดีลดังกล่าว ในกรณีที่สอง ผู้กู้จะฝากยอดคงเหลือของหนี้ ตลอดจนดอกเบี้ยค้างรับของเงินกู้ปัจจุบัน เข้าบัญชีธนาคารของเขา สิ่งนี้ทำเพื่อให้สถาบันการเงินตัดเงินจำนวนนี้ออกและออกจดหมายไปยังผู้กู้ที่ระบุว่าภาระหน้าที่ของเขาที่มีต่อเขาได้รับการเติมเต็มและภาระผูกพันจากที่อยู่อาศัยได้ถูกลบออก
ในการดำเนินการนี้ ผู้ขายสามารถร่างข้อตกลงในการขายอพาร์ทเมนต์ (เวอร์ชันเบื้องต้น) หลังจากสรุปได้ว่าผู้ซื้อจะโอนจำนวนเงินที่จำเป็นในการปิดสินเชื่อจำนองให้กับผู้ยืม ในทางกลับกัน ผู้กู้จะฝากเงินเข้าบัญชีธนาคารก่อนส่งเอกสารที่เกี่ยวข้องเพื่อจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน คุณสามารถมอบเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อลบภาระผูกพันและลงทะเบียนข้อตกลงการขายในวันเดียวกัน
ดีลหายากแต่เป็นไปได้
เมื่อถูกถามว่าสามารถขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อพร้อมจำนองได้หรือไม่ พนักงานธนาคารมักจะตอบว่าธุรกรรมนี้ซับซ้อนกว่าปกติ แต่ก็เป็นไปได้ ธนาคารกำหนดระยะเวลาหลังจากที่นำไปใช้ได้
วันนี้คุณสามารถขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อจากการจำนองได้สามวิธี ตัวเลือกแรกคือการขายตัวเอง มันแสดงถึงความโปร่งใสของการทำธุรกรรมและความยินยอมตามเงื่อนไขของธนาคารเจ้าหนี้ หลังจากที่ได้รับความยินยอมและกำหนดจำนวนหนี้ในเงินกู้แล้วจะมีการสรุปข้อตกลงกับผู้ซื้อ มันจะต้องได้รับการรับรอง ผู้ซื้อจะชำระเงินให้กับธนาคารเจ้าหนี้ตามจำนวนเงินที่ผู้ขายค้างชำระ หลังจากนั้นก็ได้รับใบเสร็จรับเงินและเอกสารการไม่มีหนี้
ภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้ขายจะต้องจดทะเบียนการถอดถอนภาระผูกพันอย่างเป็นทางการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ขาย ต้องจดทะเบียนสัญญาซื้อขายด้วย ส่วนต่างของเงินทุนระหว่างจำนวนเงินที่เป็นหนี้ธนาคารกับราคาของอพาร์ทเมนท์นั้นถูกเก็บไว้ในตู้นิรภัยที่มีเงื่อนไขการเข้าถึงบางประการ
ตัวเลือกที่สองคือการขายเงินกู้ มันแตกต่างกันไปตามหัวข้อการขาย พวกเขาเป็นสินเชื่อจำนอง ทั้งนี้จะต้องได้รับความยินยอมจากธนาคารเจ้าหนี้ด้วย ในกรณีนี้เขามีสิทธิที่จะอนุมัติ (หรือไม่อนุมัติ) การสมัครเป็นผู้กู้รายใหม่ จากนั้นจึงออกเงินกู้ใหม่
กำลังจัดทำข้อตกลงในการโอนหนี้ให้กับผู้ซื้อซึ่งยอมรับภาระผูกพันในการชำระหนี้ ในกรณีนี้ อพาร์ตเมนต์ยังคงจำนำไว้กับธนาคาร นอกจากนี้,สถาบันการเงินแห่งหนึ่งสามารถไถ่ถอนเงินกู้จากสถาบันการเงินอื่นได้ (การให้ยืม) แต่ตามกฎแล้วพวกเขาดำเนินการดังกล่าวอย่างไม่เต็มใจเนื่องจากพวกเขาไม่สนใจที่จะสูญเสียลูกค้าของพวกเขา
ตัวเลือกที่สาม - ไม่เป็นทางการ
นี่เป็นวิธีที่น่าสงสัยทุกประการ สำหรับการนำไปใช้ จำเป็นต้องหาผู้ซื้อที่ต้องการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด การหาคนแบบนี้ค่อนข้างยาก นอกจากนี้ ในกรณีนี้ จะต้องชำระคืนเงินกู้จำนองก่อนกำหนดและไม่มีค่าปรับ หากคุณไม่ทราบวิธีการขายบ้านในการจำนอง คุณต้องพิจารณาว่าการทำธุรกรรมจะเกิดขึ้นในลักษณะเดียวกับอพาร์ตเมนต์
ปัญหาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายห้องชุดจำนอง
บ่อยครั้งที่ผู้คนมักมีปัญหามากมายเมื่อได้บ้านที่รอคอยมานาน ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงสภาพความเป็นอยู่การสูญเสียงานการไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ ตัวอย่างเช่น หลายคนมีความสนใจในคำถามว่าจะสามารถขายอพาร์ทเมนต์ในการจำนองทางทหารได้หรือไม่ ข้อตกลงดังกล่าวเป็นไปได้ แต่ขึ้นอยู่กับความยินยอมของธนาคารเจ้าหนี้และกระทรวงกลาโหม
วันนี้คุณได้เรียนรู้ว่าเป็นไปได้หรือไม่ที่จะขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อด้วยการจำนอง เราหวังว่าข้อมูลที่ได้รับจะช่วยให้คุณทำธุรกรรมดังกล่าวได้อย่างถูกต้อง
