พันธบัตร (สินเชื่อที่อยู่อาศัย) ในรัสเซีย: ธนาคารหาเงินจากการจำนองได้ที่ไหน

2025 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2025-01-24 13:26

พันธบัตร (การจำนอง) คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในสหรัฐอเมริกาในรัสเซีย - น้อยกว่า 10% แนวโน้มของหลักทรัพย์นั้นชัดเจน อย่างไรก็ตาม หลายคนไม่เพียงแต่รู้ว่าพันธบัตรจำนองคืออะไร แต่ยังรู้ถึงแนวคิดพื้นฐานด้วย

พื้นฐาน

พันธบัตรคือหลักทรัพย์ที่ให้สิทธิในการรับผลกำไรที่ค้ำประกันคงที่

มีสองประเภท:

1. ในการนำเสนอ - ซื้อถูกกว่า ขายแพงกว่า
2. ดอกเบี้ยคงที่ - รับรายได้ (คูปอง) สำหรับนักลงทุนหลังจากช่วงเวลาหนึ่ง

พันธบัตรคือตราสารหนี้ รับประกันผลตอบแทนโดยการจัดอันดับของบริษัท ยิ่งองค์กรมีเสถียรภาพมากเท่าไร ก็ยิ่งมีโอกาสได้รับรายได้ตามสัญญามากขึ้นเท่านั้น

พันธบัตร (จำนอง) คืออะไร

พันธบัตรจำนองเป็นตราสารหนี้ที่รีไฟแนนซ์เงินลงทุนในสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

เช่น ธนาคาร AAA ออกเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เขามีทุนจำกัดโดยธรรมชาติ ธนาคารสามารถออกเงินกู้ 1,000 ล้านรูเบิลได้ เช่น เงินกู้ 1,000 ล้าน โดยปกติตลาดอสังหาริมทรัพย์จะหยุดลงเมื่อสถาบันสินเชื่อหมดเงินทุน

ใครได้ประโยชน์

การออกพันธบัตรจำนองเป็นประโยชน์ต่อผู้เข้าร่วมตลาดทุกคน:

• ไปที่ธนาคาร - เพิ่มจำนวนเงินกู้จำนองที่ออก
• นักลงทุน - ลงทุนเงินในสินทรัพย์ซึ่งควรเติบโตตามราคาที่อยู่อาศัย
• สำหรับผู้ยืม - อัตราการจำนองที่สูงเกินจริงจะลดลง 1.5-2% แน่นอนว่าตัวเลขมีน้อย แต่ในแง่ของเงินกู้จำนวนมาก ผลประโยชน์ก็ชัดเจน
• ช่างก่อสร้าง - บริษัทก่อสร้างไม่ได้ "หยุด" สิ่งอำนวยความสะดวก แต่ยังคงทำงานต่อไป
• รัฐบาล - ภาษีจากการพัฒนาและการขาย
• คนงาน - ไม่ถูกเลิกจ้างเพราะขาดงาน

ภาระหนี้มีหลักประกันอย่างไร

ตอนนี้เกี่ยวกับวิธีการทำงานของตลาด AAA Bank ออกเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวน 5 ล้านรูเบิล เขาออกพันธบัตร (จำนอง) และขายในตลาดหลักทรัพย์ เงินจากนักลงทุนไปสู่เงินกู้ใหม่ หลักทรัพย์ค้ำประกันโดยการชำระค่าจำนองของพลเมือง

ทางเลือก

พันธบัตร (การจำนอง) ไม่ใช่เครื่องมือเดียวสำหรับนักลงทุนในตลาดนี้ มีทางเลือกอื่น:

• หนังสือรับรองการเข้าร่วมสินเชื่อที่อยู่อาศัย - ส่วนแบ่งของจำนวนเงินกู้สำหรับการซื้อสินทรัพย์ นักลงทุนมีสิทธิได้รับผลกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์
• สินเชื่อที่อยู่อาศัย - หลักประกันที่ยืนยันสิทธิ์ในการรับเงินจากผู้กู้ ความแตกต่างจากพันธบัตร (พันธบัตรจำนอง) คือหลักประกันจำนองเป็นทรัพย์สินที่ได้มา

คุณสมบัติของหลักทรัพย์ในรัสเซีย

แน่นอน ความคิดที่มาจากสหรัฐฯ สามารถนำสิ่งดีๆ มาสู่ตลาดของเราได้ อย่างไรก็ตาม พันธบัตรจำนองในรัสเซียทำให้เกิดคำถามมากมายทั้งในหมู่นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญ คำว่า "เสถียรภาพ" ใช้ไม่ได้กับการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศเรา โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 1.5-2 ปีที่ผ่านมา ไม่เพียงหยุดเติบโต แต่ยังลดลงอย่างมากอีกด้วย พันธบัตร (การจำนอง) ไม่สามารถสร้างรายได้จากตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้หากไม่เติบโต

ปัญหาที่สองคือค่าหลักทรัพย์ที่สูง บริษัทการค้าเอกชนและประชาชนทั่วไปจะไม่สามารถเป็นนักลงทุนได้ด้วยเหตุผลนี้ ความหวังทั้งหมดถูกตรึงไว้ที่กองทุนบำเหน็จบำนาญที่ไม่ใช่ของรัฐ ธนาคารที่มีกองทุนฟรีซึ่งถูกกล่าวหาว่าไม่รู้ว่าจะลงทุนที่ไหน

ปัญหาที่สามคือการขาดกรอบกฎหมายที่รอบคอบ

เราสามารถสรุปได้: หลักทรัพย์ที่มีต้นทุนสูง ความไม่แน่นอนของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย และกรอบกฎหมายที่เข้าใจผิดไม่น่าจะทำให้หลักทรัพย์ประเภทนี้พัฒนาในรัสเซีย

ทำไมพันธบัตรจำนองทำให้ระบบล่มในปี 2008

วิกฤตในปี 2551 เริ่มต้นอย่างแม่นยำด้วยพันธบัตรจำนอง (CDO) ความจริงก็คือนักลงทุนจำนวนมากเริ่มซื้อหลักทรัพย์โดยรู้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้มีอิทธิพลต่อกลยุทธ์ของธนาคารซึ่งไม่สนใจความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าสิ่งสำคัญคือพวกเขาเป็น มีหลายกรณีที่มีการออกการจำนองจำนวน 500,000 เหรียญสหรัฐให้กับผู้ที่ไม่มีรายได้ประจำ สำหรับธนาคารแล้ว ความเสี่ยงมีน้อย - พวกเขาได้รับเงินจำนวนนี้จากการแลกเปลี่ยนหุ้นจากการขายพันธบัตรจำนอง

นอกจากนี้ ธนาคารออกสัญญาแลกเปลี่ยนเครดิต นั่นคือ ประกันหากหนี้ไม่ได้รับการชำระ

แต่ปิรามิดหมุนไปมากจนเริ่มออกพันธบัตร (CDO สังเคราะห์) ภายใต้พวกเขา เนื่องจากบริษัทวิเคราะห์ไม่รู้ว่ามันคืออะไร พวกเขาจึงอาศัยข้อมูลของบริษัทการลงทุนที่ออกให้ บางคนรู้แต่กลัวเสียลูกค้ารายใหญ่ พวกเขาสร้างสินทรัพย์ที่มีปัญหามากยิ่งขึ้นจากพันธบัตรของ BBB ระดับที่มีความเสี่ยง แต่ระดับการคุกคามของมันนั้นเท่ากับ AAA แล้ว (เช่น พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ) ซึ่งถือว่าปลอดภัยอย่างยิ่ง สิ่งนี้ทำให้นักลงทุนที่ถือเงินหลายล้านดอลลาร์เพื่อลงทุนในหลักทรัพย์ที่ไม่มีหลักประกันและระดมทุนจากกองทุนบำเหน็จบำนาญที่ห้ามลงทุนในสินทรัพย์ที่ต่ำกว่าอันดับนี้ ปิรามิดดังกล่าวไม่ช้าก็เร็วจะต้องพังทลายเมื่อราคาบ้านเริ่มตก นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้น บริษัทการลงทุนขนาดใหญ่ นักลงทุน และตัวแทนประกันภัยล้มละลาย

นักลงทุนใช้ประโยชน์จากสิ่งนี้โดยการเดิมพันสัญญาแลกเปลี่ยนจำนอง นั่นคือการประกันอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองซึ่งขายในราคาที่ต่ำ นั่นคือ เมื่อลงทุนไปหนึ่งล้านเหรียญแล้ว ก็เป็นไปได้ที่จะได้เงินหลายร้อยล้าน เนื่องจากไม่มีใครเชื่อเพียงแค่การผิดนัด