เช่าอพาร์ทเมนต์จำนองได้ไหม: เงื่อนไขการจำนอง เอกสารที่จำเป็น และคำแนะนำทางกฎหมาย

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

ในบทความ เราจะพิจารณาว่าสามารถเช่าอพาร์ตเมนต์จำนองได้หรือไม่

ในปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ได้มาจากการกู้ยืมเงินจำนองมากขึ้นเรื่อยๆ ข้อได้เปรียบหลักของวิธีนี้ขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่าเงินกู้ที่ทำกำไรได้เป็นเวลานานสำหรับเจ้าของที่อยู่อาศัยในอนาคต ความเฉพาะเจาะจงของสัญญาจำนองคือทรัพย์สินนั้นกลายเป็นการจำนำ ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินของผู้ให้กู้ให้เหลือน้อยที่สุด

ชำระคืนเงินกู้เร็ว

เจ้าของในอนาคตหลายคนพยายามที่จะชำระคืนเงินกู้โดยเร็วที่สุด นั่นคือเหตุผลที่ เพื่อให้ได้เงินทุนเพิ่มเติม พวกเขามักจะเช่าบ้านที่ได้มา ดังนั้นคำถามที่ธนาคารอนุญาตให้เช่าอพาร์ตเมนต์จำนองยังคงมีความเกี่ยวข้อง

ที่จริงปัญหานี้ไม่ได้ง่ายเสมอไป เนื่องจากผู้ให้กู้ในสัญญามีสิทธิกำหนดเงื่อนไขได้นั่นคือเหตุผลที่มักจะมีประโยคที่คำถามเฉพาะเกี่ยวกับการเช่าสถานที่เป็นคำมั่นสัญญาได้รับการแก้ไข นั่นคือธนาคารเจ้าหนี้ตัดสินใจว่าจะสามารถเช่าอพาร์ทเมนต์จำนองได้หรือไม่

กฎหมายที่บังคับใช้

ก่อนอื่น เมื่อถามคำถามเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมาย คุณต้องอ่านกฎหมายสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางอย่างละเอียด ควรสังเกตว่าโอกาสดังกล่าวมีให้โดยตรง บทบัญญัติของเอกสารทางกฎหมายระบุว่าผู้ยืม - เจ้าของทรัพย์สินในอนาคต - มีสิทธิ์ดังต่อไปนี้:

• ทำอพาร์ทเมนต์จำนองเพื่อเลี้ยงชีพ;
• รับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์จำนอง

เงื่อนไขเพิ่มเติมที่สำคัญที่เจ้าของในอนาคตต้องตรวจสอบให้แน่ใจคือระยะเวลาการเช่าไม่ควรเกินเวลาจริงที่ให้ไว้สำหรับการรักษาความปลอดภัยภาระผูกพันเงินกู้ กฎหมายของรัฐบาลกลางยังเน้นที่ข้อเท็จจริงที่ว่าสถานที่อยู่อาศัยให้เช่าอย่างเคร่งครัดตามวัตถุประสงค์เท่านั้น จึงไม่สามารถใช้เป็นสำนักงานได้

ให้เช่าอพาร์ทเมนต์จำนองได้ไหม: เงื่อนไขการจำนอง

คุณสมบัติหลักของเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ถูกควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง N 102-FZ ของวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 "การจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)" ในข้อ 29 ห้ามมิให้ผู้ยืมจำหน่ายทรัพย์สินที่ได้มาจากการจำนอง สถาบันสินเชื่อสามารถกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับสิทธินี้ได้ ดังนั้นหากบุคคลใดประสงค์จะมอบตัวจำนองอพาร์ตเมนต์ของ Sberbank เช่น ให้เช่า เขาต้องปรึกษากับธนาคารเกี่ยวกับเรื่องนี้

สถาบันสินเชื่อใด ๆ กำหนดเงื่อนไขของตนเองเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการเช่าทรัพย์สินหลักประกัน:

• ธนาคารอนุญาตให้ให้เช่าที่อยู่อาศัยจำนอง การอนุญาตของธนาคารได้รับการแก้ไขในข้อตกลงการจำนอง นี่คือเงื่อนไขบังคับสำหรับลูกค้า ธนาคารจะต้องได้รับแจ้งเจตนาโดยการทำข้อตกลงอย่างเป็นทางการกับผู้เช่า
• ธนาคารห้ามลูกค้าให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จำนอง เงื่อนไขนี้เป็นข้อแยกต่างหากในสัญญาจำนอง นอกจากนี้ ข้อตกลงยังกำหนดผลของการละเมิดกฎดังกล่าว
• องค์กรสินเชื่อไม่ได้ควบคุมปัญหาการให้เช่าทรัพย์สินในการจำนำ ผู้กู้มีสิทธิที่จะจำหน่ายทรัพย์สินของตนโดยอิสระโดยไม่ต้องแจ้งให้ธนาคารทราบ นั่นคือเขาสามารถเช่าอพาร์ทเมนต์จำนองได้

ธนาคารอาจไม่อนุมัติ

ควรสังเกตว่าความตั้งใจของลูกค้าที่จะจ่ายสำหรับเงินกู้จำนองเฉพาะกับรายได้ค่าเช่าอาจส่งผลเสียต่อการตัดสินใจของธนาคารในการอนุมัติเงินกู้

เมื่อสถานที่อยู่ในการจำนอง ธนาคารจะอนุญาตให้เช่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวได้ก็ต่อเมื่อมีการทำสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการเท่านั้น เป็นการดีกว่าที่จะสรุปข้อตกลงเป็นเวลาหนึ่งปีโดยขยายเอกสารต่อไป สัญญาในกรณีนี้ไม่ควรจดทะเบียน

ศักดิ์ศรี

ให้เช่าอพาร์ทเมนต์จำนองได้ไหม - คำถามไม่ใช่ว่าง

หากคุณแก้ไขปัญหาอย่างถูกต้อง การซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อจุดประสงค์ในการให้เช่าสามารถปรับปรุงสถานการณ์ทางการเงินได้อย่างมาก ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องคำนึงถึงรายละเอียดปลีกย่อยทั้งหมดของขั้นตอนดังกล่าว เพื่อศึกษาทั้งข้อดีและปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

ประโยชน์ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าพร้อมจำนอง:

• รายได้เสริม. เงินที่ได้จากการเช่าสามารถนำมาใช้เพื่อชำระค่าจำนองรายเดือนและชำระค่าสาธารณูปโภคได้
• คืนเงินกู้ด่วน. หากการชำระเงินจำนองเท่ากับค่าเช่า ผู้เช่าจะเป็นผู้ผ่อนชำระจริงโดยไม่กระทบกับงบประมาณของตนเอง
• บ้านค้ำประกันต้องมีประกัน หากผู้เช่าสร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ การประกันจะรับประกันการชำระหนี้ของลูกค้าให้กับสถาบันสินเชื่อ

แต่แน่นอนว่าการเช่าอพาร์ทเมนต์ไม่ได้ผลกำไรเสมอไป

ข้อบกพร่อง

นอกจากนี้ยังมีข้อเสีย:

• โครงการนี้สำหรับผู้กู้ที่มีพื้นที่อยู่อาศัยแยกต่างหาก
• ขาดความรับผิดชอบและความสะอาดของผู้เช่า หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ในกรณีส่วนใหญ่ ที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องซ่อมแซมครั้งใหญ่
• อาจจ่ายล่าช้า หากบุคคลไม่มีเงินในการชำระเงินรายเดือนกับธนาคาร บุคคลนั้นไม่สามารถพึ่งพารายได้ค่าเช่าเพียงอย่างเดียวได้ ที่อยู่อาศัยอาจไม่มีการเรียกร้องเป็นเวลาหลายเดือนหรือผู้เช่าที่ไร้ยางอายจะไม่จ่ายเงินตรงเวลาค่าเช่า. เนื่องจากปัจจัยดังกล่าว การชำระเงินล่าช้าจะเกิดขึ้นจากการจำนอง ซึ่งจะส่งผลให้ต้องเสียค่าปรับซึ่งอาจนำไปสู่การริบทรัพย์สิน
• ถ้าทรัพย์สินเสียหาย ธนาคารจะยึดทรัพย์สินที่จำนองเป็นการชดใช้

สามารถเช่าอพาร์ทเมนต์จำนองได้หรือไม่ สิ่งสำคัญคือต้องค้นหาล่วงหน้าก่อนยื่นขอสินเชื่อ

ได้กำไรแค่ไหน

คุณสามารถกำหนดประโยชน์ของการให้เช่าบ้านจำนองได้หากคุณวิเคราะห์แนวโน้มตลาดและความเสี่ยงโดยละเอียด

ให้เช่าอพาร์ทเมนท์แบบหนึ่งห้องเป็นตัวเลือกที่ทำกำไรได้มากที่สุด มันเป็นสิ่งจำเป็นที่การจำนองเท่ากับราคาของอพาร์ทเมนท์แล้วค่าเช่าสามารถครอบคลุมจำนวนเงินกู้ อพาร์ทเมนต์สองห้องให้เช่าเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ไม่มีที่อยู่อาศัยอื่น หากคุณวางผู้เช่าไว้ในห้องถัดไป คุณสามารถสร้างรายได้และควบคุมความปลอดภัยของพื้นที่อยู่อาศัยได้ อพาร์ตเมนต์แบบสามห้องมีกำไรเป็นพิเศษเมื่อเช่าเป็นห้อง

สำหรับการปล่อยสินเชื่อ ควรเลือกธนาคารที่อนุญาตให้คุณเช่าอพาร์ตเมนต์จำนอง

ตัวเลือกที่ทำกำไรได้มากที่สุดคือการเช่าอพาร์ทเมนต์หนึ่งและซื้ออีกห้องหนึ่งในการจำนอง รายได้จากค่าเช่าสามารถนำมาใช้เพื่อชำระค่าจำนองรายเดือนได้ การจำนองในกรณีนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่องบประมาณของลูกค้าแต่อย่างใด

สิ่งสำคัญสำหรับบ้านเช่าเพิ่มเติมควรเน้นที่ตัวเลือกที่คุ้มทุน สภาพคล่องส่วนใหญ่สำหรับผู้เช่าคืออพาร์ตเมนต์รองใกล้ป้ายรถเมล์และรถไฟใต้ดิน โดยมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

สถาบันสินเชื่อใดที่อนุญาตให้ให้เช่าอพาร์ตเมนต์จำนอง

Sberbank, Alfa-Bank, Svyazbank, VTB 24 และสถาบันการเงินขนาดใหญ่อื่นๆ อนุญาตให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จำนองได้ หากได้รับความยินยอมจากธนาคารและมีการร่างสัญญาเช่าแล้ว

การเช่าอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อด้วยการจำนองทหาร

ปัญหาสำคัญคือการเช่าอพาร์ทเมนต์หากซื้อภายใต้การจำนองของทหาร ปัญหานี้มีความเกี่ยวข้องเช่นกันเพราะทหารซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการจำนองของทหารในเมืองที่เขาตั้งใจจะมีชีวิตอยู่หลังจากเกษียณอายุเท่านั้น เมื่อเขาได้มาซึ่งที่อยู่อาศัยในลักษณะนี้ เขาก็ยังคงรับใช้ในภูมิภาคอื่นต่อไป แน่นอน เพื่อให้ครอบคลุมค่าสาธารณูปโภค ผู้คนมักพยายามเช่าอพาร์ตเมนต์

ในกรณีนี้ คำถามเกิดจากข้อเท็จจริงที่ว่า ตามกฎหมาย "ว่าด้วยสถานะของบุคลากรทางการทหาร" พลเมืองไม่มีสิทธิ์เข้าร่วมในกิจกรรมเชิงพาณิชย์ นั่นคือเหตุผลที่คุณต้องคิดให้ออกว่าการโอนที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นผู้ประกอบการหรือไม่

ผู้ประกอบการถูกกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งของประเทศของเรา มันระบุว่าหมายถึงกิจกรรมที่ดำเนินการด้วยความเสี่ยงของคุณเอง เกี่ยวข้องกับการรับรายได้และจำเป็นต้องลงทะเบียนตามขั้นตอนปัจจุบันภายใต้กฎหมาย

ในทางกลับกัน บทความ 608 ระบุว่าไม่จำเป็นต้องลงทะเบียนสำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า

สุดท้ายนี้ควรสังเกตว่ากระทรวงสหพันธรัฐรัสเซียสำหรับภาษีอากรตามจดหมายหมายเลข 04-3-01 / 398 ลงวันที่ 6 กรกฎาคม 2547 ชี้แจงว่าการดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับการเช่าของตัวเอง อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยไม่ใช่กิจกรรมของผู้ประกอบการ

เมื่อพิจารณาจากทั้งหมดข้างต้นแล้ว เราสามารถพูดได้ว่าอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อภายใต้การจำนองของทหารสามารถเช่าอย่างถูกกฎหมายได้ กิจกรรมดังกล่าวไม่ใช่เชิงพาณิชย์และไม่ขัดต่อกฎหมาย "เกี่ยวกับสถานะของบุคลากรทางทหาร"

ทำไมฉันถึงให้เช่าอพาร์ทเมนต์จำนองไม่ได้

องค์กรสินเชื่อไม่ยอมรับความต้องการของผู้กู้ที่จะเช่าทรัพย์สินที่ได้มา สาเหตุหลักมาจากการที่เคหะเป็นเรื่องหลักประกัน เมื่อผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ตามสัญญาเงินกู้ได้ ทรัพย์สินจะถูกยึดและขายโดยธนาคาร สถาบันสินเชื่อคำนึงถึงว่าผู้เช่าไม่ได้ดูแลทรัพย์สินที่เช่าในทุกกรณี เนื่องจากอพาร์ตเมนต์เสียหาย มูลค่าของมันจะลดลงในที่สุด

อีกเหตุผลหนึ่ง: เมื่อผู้กู้วางแผนที่จะชำระคืนเงินกู้โดยได้รับรายได้จากการเช่าอพาร์ตเมนต์เท่านั้น หมายความว่าเขาไม่มีหนี้สินเพียงพอ นอกจากนี้ยังเป็นความเสี่ยงสำหรับธนาคารและเหตุผลในการปฏิเสธเงินกู้

หากเจ้าหนี้ห้าม

หากผู้ให้กู้ห้ามไม่ให้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จำนอง เขาขอสงวนสิทธิ์ในการตรวจสอบการปฏิบัติตามเงื่อนไขของข้อตกลงที่ได้ข้อสรุป วัตถุประสงค์การใช้งานและการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ การตรวจสอบสามารถทำได้เอง จำนวนเงินสูงสุดการเยี่ยมชมของพนักงานธนาคารไม่ควรเกินสองครั้งต่อปี หากพบบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตในอพาร์ตเมนต์ที่ไม่ได้ลงทะเบียนในสัญญา ธนาคารมีอำนาจกำหนดการลงโทษผู้ยืม ธนาคารออกคำเตือน ผู้ยืมจะต้องจ่ายค่าปรับ

สิ้นสุดสัญญา

หากมีการละเมิดซ้ำๆ ธนาคารมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจำนองได้ ในกรณีนี้ คุณต้องชำระหนี้ทั้งหมด มิฉะนั้น ทรัพย์สินที่จำนองจะถูกริบ

ผลที่ตามมา ข้อห้าม และเงื่อนไขทั้งหมดต้องระบุไว้ในสัญญาจำนอง

โปรดทราบว่าธนาคารอาจให้ความสนใจกับผู้ยืมหากการชำระเงินรายเดือนไม่ตรงเวลา โดยปกติแล้วจะไม่มีการตรวจสอบผู้จ่ายเงินโดยสุจริต

จะเช่าอพาร์ทเมนต์จำนองได้อย่างไร

คำแนะนำทางกฎหมาย

ลูกค้าถามทนายว่าคุ้มไหมที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์จำนองเพื่อปล่อยเช่าต่อไป

ไม่มีคำตอบที่ชัดเจน จำเป็นต้องศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์และตระหนักว่าที่อยู่อาศัยที่ได้มานั้นมีสภาพคล่องเพียงใดและเป็นที่ต้องการของผู้เช่าหรือไม่ ด้วยค่าเช่าที่เท่ากับหรือเกินกว่าการชำระเงินจำนอง ค่าเช่าจะสร้างกำไรให้กับลูกค้าได้แน่นอน

ห้องชุดจำนองของ Sberbank สามารถให้เช่าให้กับพนักงานได้หรือไม่

ใช่ กฎหมายไม่ถือว่าการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นกิจกรรมของผู้ประกอบการ ตามลำดับ มีไว้สำหรับบุคลากรทางทหาร ควรได้รับการอนุมัติจากธนาคาร และควรทำข้อตกลงอย่างเป็นทางการกับผู้เช่า รายได้จากค่าเช่าต้องเสียภาษี 13%

ถ้ามีคนเอาบ้านไปจำนองแต่อพาร์ทเมนต์ถูกเช่าหมดเวลา คุณจะทำอย่างไร

ในสถานการณ์ที่ชำระค่าจำนอง แต่เวลาในการส่งมอบบ้านล่าช้า มีความจำเป็นต้องยื่นฟ้องผู้พัฒนาเพื่อเรียกค่าเสียหาย เมื่อวันส่งมอบถูกเลื่อนออกไปเป็นระยะเวลาไม่มีกำหนด เป็นไปได้ที่จะยุติข้อตกลงส่วนทุนกับผู้พัฒนา เช่นเดียวกับการคืนเงินที่จ่ายไป

เราพิจารณาแล้วว่าสามารถเช่าอพาร์ตเมนต์จำนองได้หรือไม่