สินเชื่อที่อยู่อาศัยในเยอรมนี: ทางเลือกของอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขสำหรับการจำนอง เอกสารที่จำเป็น ข้อสรุปของข้อตกลงกับธนาคาร อัตราการจำนอง เงื่อนไขการพิจารณาและกฎการชำระคืน

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

หลายคนกำลังคิดจะซื้อบ้านที่ต่างประเทศ บางคนอาจคิดว่าสิ่งนี้ไม่สมจริงเพราะราคาสำหรับอพาร์ทเมนท์และบ้านในต่างประเทศนั้นสูงเกินไปตามมาตรฐานของเรา มันเป็นภาพลวงตา! ยกตัวอย่างเช่น การจำนองในเยอรมนี ประเทศนี้มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดแห่งหนึ่งในยุโรป

เนื่องจากหัวข้อนี้น่าสนใจจึงควรพิจารณาให้ละเอียดยิ่งขึ้น ตลอดจนศึกษาขั้นตอนการสมัครสินเชื่อบ้านโดยละเอียด

เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ก่อนที่จะพูดถึงการจำนองในเยอรมนี ต้องสังเกตว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศนี้มีมากกว่าอุปทาน เป็นการยากที่จะหาอาคารใหม่ในคุณสมบัติที่เสร็จสมบูรณ์ แต่มีข้อเสนอมากมายในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารที่เพิ่งเริ่มสร้าง

แล้วราคาล่ะ? มีทั้งสูงและต่ำ พูดได้คำเดียวว่าแน่นอน: ราคาเพิ่มขึ้นในทิศทางจากตะวันออกไปตะวันตก ที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในเมืองหลวงบาวาเรีย - มิวนิก มี 1 ม2 ราคา 4,000 ยูโร ถูกกว่ามากในเบอร์ลิน - 2500 ยูโร

ไม่ว่าในกรณีใด แม้ว่าคนๆ หนึ่งต้องการอพาร์ทเมนต์หรือสตูดิโอแบบหนึ่งห้อง แต่จะต้องใช้เงินจำนวนมหาศาลประมาณ 150-200,000 ยูโร โชคดีที่ธนาคารในเยอรมนีเสนอสินเชื่อจำนองให้กับทั้งพลเมืองของตนเองและผู้อยู่อาศัยในประเทศอื่นๆ คุณสามารถใช้ทั้งจำนวนเงินสำหรับการซื้อและหลายงวดหากคุณวางแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่เสร็จ

และตอนนี้ที่สำคัญที่สุด อัตราการจำนองในเยอรมนีคืออะไร? สำหรับชาวเยอรมัน จะอยู่ในช่วง 0.8 ถึง 2% และสำหรับชาวต่างชาติจะแตกต่างกันไปตั้งแต่ 3 ถึง 5%

ซื้อบ้านปล่อยเช่า

หลายคนจำนองเพื่อจุดประสงค์นี้ คุณสามารถเข้าใจว่าทำไม เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในมิวนิกหรือเบอร์ลินแล้ว บุคคลสามารถนับผลตอบแทนได้ประมาณ 4% ต่อปี ที่อยู่อาศัยที่เช่าใน Wuppertal จะนำ 8% ใน Gelsenkirchen - เกือบ 10% ผลตอบแทนสูงสามารถอยู่ในดอร์ทมุนด์, ดุยส์บูร์ก, เอสเซิน

น่ายกตัวอย่าง สมมติว่ามีคนซื้อบ้านสำหรับอพาร์ทเมนท์ 8 ห้องในดอร์ทมุนด์ โดยให้เงิน 620,000 ดอลลาร์สหรัฐสำหรับบ้านนั้น อพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องจะนำเขามาประมาณ 6,500 ยูโรต่อปี และทั้งหมดรวมกัน - ประมาณ 52,000 USD ดังนั้นการทำกำไรจะอยู่ที่ 8% นั่นคือการจำนองจะไม่เพียง แต่จ่าย แต่ยังทำกำไร

คุณสมบัติของเงื่อนไข

หากคุณต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีโดยจำนอง ควรพิจารณาตัวเลือกที่มีราคามากกว่า 100,000 ยูโรจะดีกว่า ที่อัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบันนี้เล็กน้อยมากกว่า 8,000,000 รูเบิล สำหรับเงินจำนวนนี้คนจะไม่ได้รับกล่อง แต่เป็นอพาร์ทเมนต์กว้างขวางพร้อมการตกแต่ง

ดูออปชั่นราคาแพงทำไมถึงดีกว่า? เนื่องจากธนาคารยินดีรองรับลูกค้าต่างชาติดังกล่าวมากขึ้น

ถ้าเราพูดถึงเงื่อนไข ก็จะมีฟีเจอร์สำหรับแต่ละคน ในการร่างสัญญาต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ ได้แก่

• จำนวนเงินดาวน์
• ละลาย
• ประวัติเครดิต
• สถานที่และสภาพทรัพย์สิน

การจำนองครั้งแรกยากกว่าการจำนองที่สองหรือสาม ซึ่งไม่ใช่ทุกคนที่วางแผนจะรับ ในการสมัครสินเชื่อบ้านเดบิวต์ คุณอาจต้องฝากเงิน 40-50% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด

นี่คือทั้งบวกและลบ ด้านหนึ่งจะมีหนี้สินน้อยลง จึงสามารถชำระหนี้ได้เร็วขึ้น แต่ในทางกลับกัน ไม่ใช่ทุกคนที่จะเก็บเงินได้และแจก 4-5 ล้านรูเบิลในคราวเดียว

แต่ธนาคารหลายแห่งตกลงที่จะเพิ่มจำนวนเงินในขณะที่ลดอัตราดอกเบี้ยลง โดยวิธีการที่ถ้าในภายหลังพลเมืองตัดสินใจที่จะออกการจำนองครั้งที่สองจากนั้นในกรณีที่ไม่มีปัญหากับครั้งแรกก็จะไม่ต้องบริจาค หรือจะไม่เกิน 20% ของค่าบ้าน

ความต้องการของลูกค้า

หากคุณกำลังวางแผนที่จะจำนองในเยอรมนี คุณจำเป็นต้องรู้ว่าสิ่งที่จำเป็นสำหรับสิ่งนี้ ลูกค้าจะต้อง:

• ต้องมีบัญชีที่เปิดกับธนาคารเยอรมันอย่างน้อย 2 ปี เป็นสิ่งสำคัญที่จะไม่ว่างเปล่า เกี่ยวกับเขาต้องได้รับเงินอย่างสม่ำเสมอ
• ต้องมีอายุระหว่าง 21 ถึง 65 ปี
• คุณต้องมีหลักฐานแสดงรายได้ในประเทศเยอรมนี พนักงานต้องนำเสนอสารสกัดในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาและผู้ประกอบการ - เป็นเวลา 2 ปี แต่ไม่ใช่แค่เรื่องงานเท่านั้น กิจกรรมของเจ้าของบ้านก็เป็นแหล่งรายได้เช่นกัน
• คุณต้องแสดงหลักฐานการมีอยู่หรือไม่มีเงินกู้หรือค่าเลี้ยงดู ตามกฎหมายของเยอรมนี บุคคลไม่ควรใช้จ่ายเกิน 35% ของรายได้ต่อเดือนในการชำระหนี้จำนอง

เอกสารที่ต้องใช้

การจำนองในเยอรมนีคุณต้องมาที่ธนาคารพร้อมเอกสารชุดหนึ่งซึ่งรวมถึง:

• หนังสือเดินทางต้นฉบับพร้อมสำเนา
• แบบสอบถามพร้อมข้อมูลส่วนตัว
• หนังสือเดินทางต่างประเทศพร้อมสำเนา
• การยืนยันรายได้: สำหรับบุคคลธรรมดา - หนังสือรับรองภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับผู้ประกอบการ - การรายงานของบริษัทของเขา
• เอกสารสำหรับทรัพย์สินที่ลูกค้าต้องการซื้อ: คำอธิบายของวัตถุ ภาพถ่าย กฎบัตรที่อยู่อาศัย และสารสกัดจากทะเบียนที่ดิน (ต้องทำไม่เกิน 6 สัปดาห์ที่ผ่านมา)
• ผลการประเมินราคาบ้าน
• สัญญาเช่าเป็นสิ่งจำเป็นหากทรัพย์สินให้เช่า
• ยืนยันความพร้อมของจำนวนเงินที่จำเป็นสำหรับการชำระเงินดาวน์

อย่าลืมแปลเอกสารทั้งหมดเป็นภาษาเยอรมันและรับรองด้วยโนตารี

แบบสำรวจคืออะไร

อันที่จริงนี่คือรูปแบบคล้ายคลึงซึ่งมักจะกรอกในธนาคารรัสเซีย แบบสอบถามข้อมูลส่วนบุคคลของผู้สมัครเป็นเอกสารที่มีข้อมูลสั้น ๆ เกี่ยวกับบุคคลที่วางแผนจะกู้เงิน

ควรมีข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สิน รายได้และค่าใช้จ่ายรายเดือนของเขา ซึ่งรวมถึงสินเชื่ออื่นๆ ค่าเช่า ค่าเลี้ยงดู ค่าสาธารณูปโภค และประกันภัย ยิ่งลูกค้ามีปัญหาทางการเงินน้อยลง ประวัติเครดิตยิ่งชัดเจน โอกาสที่เขาจะได้รับการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเยอรมนีก็จะสูงขึ้น

เกี่ยวกับอัตราและการชำระเงิน

เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารเยอรมันให้สินเชื่อในอัตราคงที่ สะดวก เนื่องจากจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงจนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้ - จะไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยนแต่อย่างใด

พวกเขาชำระค่าจำนองในเยอรมนีด้วยเงินงวดรายเดือน: ทุก ๆ 30 วันลูกค้าต้องฝากเงินจำนวนเท่ากันเข้าบัญชี ซึ่งรวมทั้งดอกเบี้ยจำนองในเยอรมนีและจำนวนเงินกู้หลัก

พวกเขาบอกว่ามันเป็นเรื่องจริงที่จะตกลงเป็นรายบุคคลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด แต่นี่ไม่สะดวกสำหรับธนาคาร ดังนั้นอัตราก็จะสูงขึ้น

และหากไม่สามารถชำระหนี้ก่อนกำหนดได้ บุคคลนั้นจะต้องจ่ายค่าปรับด้วย คุณต้องคิดทันทีและรับเงินกู้ที่มีความสามารถในการชำระหนี้เงินต้นในลักษณะเร่งรัด ทางออกที่สะดวก: ใน 1 ปี คุณสามารถชำระคืนเงินกู้ได้ประมาณ 10%

ตัวอย่าง

สมมติว่ามีคนตัดสินใจจำนองในเยอรมนีเพื่อซื้อสตูดิโอขนาด 39 ตร.ม. ในใจกลางเมืองมิวนิก2 พร้อมการปรับปรุงสไตล์ยุโรป ค่าใช้จ่ายของมันคือ 290,000 ยูโร นี่คือประมาณ 23,000,000รูเบิล

การชำระเงินเริ่มต้นจะเป็น 9,200,000 รูเบิล แน่นอน บุคคลจะต้องมีเงินกู้ 13,800,000 เงินกู้ ซึ่งเท่ากับ 171,735 ยูโร ธนาคารเยอรมันจะจัดเตรียมจำนวนเงินดังกล่าว เนื่องจากขั้นต่ำคือ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ จ.

สินเชื่อที่อยู่อาศัยในเยอรมนีสามารถออกได้เป็นระยะเวลา 5 ถึง 40 ปี แต่ตามกฎแล้ว ทุกคนจะได้รับ 10 สมมติว่าสำหรับลูกค้าที่พวกเขากำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ 4% นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้นในกรณีนี้ใน rubles:

• ผ่อนเดือน: 46,016.
• ดอกเบี้ยหนึ่งปี: 552,000.
• การชำระเงินทั้งหมดหลังสิ้นสุดระยะเวลาเครดิต: 19,322,000.
• จ่ายเกินทั้ง 10 ปี: 5,520,000.

โปรดทราบว่าจนกว่าบุคคลจะชำระหนี้ตามอัตราดอกเบี้ยจำนองในเยอรมนี ที่อยู่อาศัยจะเป็นทรัพย์สินของธนาคาร

ค่าใช้จ่าย

ต้องจดจำการมีอยู่ของพวกเขาด้วย พูดถึงอัตราดอกเบี้ยจำนองในเยอรมนี จำเป็นต้องบอกเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย การซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมมากมาย เช่น

• ภาษีทรัพย์สิน. อัตราแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งของที่พัก โดยปกติจะมีตั้งแต่ 3.5% ถึง 6%
• ชำระค่าบริการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่ให้กับเจ้าของใหม่ ซึ่งจะคิดเป็น 0.5-1% ของยอดธุรกรรมทั้งหมด
• ค่าธรรมเนียมทนายความ (1.5-3%)
• ค่าคอมมิชชั่นคนกลาง (3-6%) หากไม่มีนายหน้าและนายหน้า ธุรกรรมในเยอรมนีก็ไม่สามารถสรุปได้ โดยเฉพาะกับชาวต่างชาติ นอกจากนี้พวกเขาทำงานหลักและทำให้ชีวิตง่ายขึ้นสำหรับลูกค้า
• การชำระเงินสำหรับบริการรวมถึงเจ้าของใหม่ในที่ดิน (0.5%)
• ค่าคอมมิชชั่นสำหรับการจำนองในเยอรมนีสำหรับชาวรัสเซียและชาวต่างชาติ (1%)
• ชำระเงินค่าประเมินทรัพย์สินที่จะวางเป็นหลักประกัน (ประมาณ 1,500 ดอลลาร์)
• การตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ (0.5-1.5%).
• การออกใบรับรองและใบแจ้งยอด การรักษาบัญชีธนาคาร (สูงสุด 150 USD ต่อปี)

โดยรวมแล้วถ้ามีคนวางแผนจะซื้อบ้านราคา 100,000 c.u. นั่นคือเขาต้องมีเพิ่มอีก 10-15,000 ยูโรสำหรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม บางทีค่าใช้จ่ายอาจจะน้อยกว่านี้ แต่จะดีกว่าถ้าเล่นอย่างปลอดภัย

จะเริ่มต้นที่ไหน

มีการกล่าวไว้ข้างต้นเป็นจำนวนมากเกี่ยวกับข้อกำหนด เงื่อนไข และอัตราดอกเบี้ยที่ใช้กับการจำนองในเยอรมนี เราต้องพูดถึงขั้นตอนแรกด้วย

อย่าจำกัดตัวเองแค่สองหรือสามธนาคาร ขอแนะนำให้เยี่ยมชมองค์กร 10-15 แห่งเพื่อการออมในอนาคต ยิ่งธนาคารเสนอการศึกษาบุคคลมากเท่าใด โอกาสในการค้นพบตัวเลือกที่ให้ผลกำไรสูงสุดก็จะยิ่งสูงขึ้น

นอกจากนี้ เมื่อสื่อสารกับตัวแทนของสถาบันอื่น ลูกค้าอาจทำการจองโดยที่ก่อนหน้านี้เขาได้รับอัตราที่ต่ำกว่า ธนาคารหลายแห่งไม่ต้องการเสียผู้กู้ที่มีศักยภาพเริ่มให้ความสนใจโบนัสเพิ่มเติม

คุณต้องรู้ว่ามีการเสนออัตราต่ำสุดหากที่อยู่อาศัยตรงตามข้อกำหนดต่อไปนี้:

• รับประกัน100ปี
• ตั้งอยู่ในที่ที่มีระบบนิเวศที่ดี การขนส่ง และใกล้กับศูนย์กลาง
• ทานได้ให้เช่า

ค้นหาอสังหาริมทรัพย์อย่างไร? สำหรับสิ่งนี้ มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ แหล่งข้อมูลออนไลน์เฉพาะทาง รวมถึงโบรกเกอร์และโฆษณาส่วนตัว

เปิดบัญชีอย่างไร

เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้ผ่านธนาคารเท่านั้น และที่นี่จำเป็นต้องชี้แจงความแตกต่างกันนิดหน่อย ความจริงก็คือสิ่งนี้สามารถทำได้ผ่าน "Sberbank" ของรัสเซีย! นั่นเป็นสาเหตุว่าทำไมมีการจ่ายเงินสด

แต่คุณยังต้องเปิดบัญชีในธนาคารเยอรมัน แน่นอนว่าคุณต้องแสดงตัวเพื่อสิ่งนี้ ที่เรียกว่า "ความชอบธรรมทางไปรษณีย์" มีให้สำหรับพลเมืองเยอรมันเท่านั้น

จากเอกสาร คุณจะต้องใช้ต้นฉบับและสำเนาหนังสือเดินทาง (พลเรือนและต่างประเทศ) แบบฟอร์มที่กรอกครบถ้วนและการลงทะเบียน ธนาคารบางแห่งขอให้คุณนำเสนอข้อมูลอ้างอิง-คำแนะนำ ในเยอรมนี พวกเขาชอบที่จะจัดการกับทุนบริสุทธิ์เท่านั้น

บัญชีจะเปิดในสกุลเงินยูโร หลังจากนั้นจะมีการลงนามในสัญญา สามารถฝากเงินได้ในวันเดียวกัน

สรุปสัญญา

ความแตกต่างนี้ก็คุ้มค่าที่จะพิจารณาเมื่อพูดถึงการจำนองประเภทใดในเยอรมนี เมื่อลูกค้าและธนาคารตกลงในเงื่อนไขทั้งหมด ช่วงเวลาของการสรุปข้อตกลงก็มาถึง ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการออกเงินกู้ในอนาคต

พื้นฐานทางกฎหมายในกรณีนี้คือประมวลกฎหมายแพ่งของเยอรมัน เช่นเดียวกับกฎหมายว่าด้วยการธนาคารจำนอง (ย่อหน้า 601-610 และ 14-16, 19 ตามลำดับ)

สัญญามีข้อมูลดังต่อไปนี้:

• วงเงินกู้: จำนวน + ดอกเบี้ย + ต้นทุน
• เงื่อนไขสินเชื่อที่อยู่อาศัย
• ข้อมูลเกี่ยวกับการชำระเงินที่จำเป็น (ขนาด วันที่เริ่มชำระคืนเงินกู้ การคำนวณอัตราดอกเบี้ย ฯลฯ)
• วิธีการชำระหนี้
• ข้อมูลเกี่ยวกับผู้กู้
• เงื่อนไขที่อาจยุติสัญญาได้

โดยทั่วไปไม่มีอะไรซับซ้อน ใช่ การขอสินเชื่อในเยอรมนีเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและใช้เวลานานกว่าเล็กน้อย แต่ก็เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เนื่องจากชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างอื่นก็เหมือนเดิมในรัสเซีย

เลือกธนาคารและที่อยู่อาศัยอย่างถูกวิธี ประหยัดเงินได้มาก ท้ายที่สุดแล้ว เยอรมนีอยู่ในกลุ่มประเทศ 3 อันดับแรกในยุโรปที่มีอัตราการจำนองต่ำที่สุด และ 3-5% นั้นเล็กมากเมื่อเทียบกับ 10-12% ที่เสนอในรัสเซีย

เวลา

การจำนองในเยอรมนีใช้เวลานานเท่าไหร่? โดยปกติจะใช้เวลา 1 เดือน แต่บางครั้งอาจนานกว่านั้น

ในขั้นตอนแรก กำลังเตรียมเอกสาร ใช้เวลาประมาณสองสัปดาห์ ในขณะเดียวกัน ขอแนะนำให้ทำความคุ้นเคยกับตลาดข้อเสนอ จากนั้น - เยี่ยมชมธนาคารสมัคร ใช้เวลา 2-4 วันขึ้นไป

ตัดสินใจกู้บ้านใช้เวลานานเท่าไหร่? ไม่เกินสี่สัปดาห์หลังจากสัมภาษณ์กับเจ้าหน้าที่ธนาคาร เมื่อบุคคลได้รับการอนุมัติ เขาจะต้องเลือกข้อเสนอที่ได้เปรียบที่สุดเท่านั้น เปิดบัญชีและทำการฝากเงิน หลังจากนั้นคุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้