มูลค่าที่ดินของที่ดินกำหนดอย่างไร: สูตรและขั้นตอนการคำนวณ

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

การเข้าใจมูลค่าที่ดินของแปลงที่ดินนั้นไม่ใช่เรื่องยาก นี่คือราคาที่ได้รับการแก้ไขใน State Real Estate Cadastre (GKN) ต้นทุนถูกกำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลที่ได้รับจากกิจกรรมที่เกี่ยวข้อง มูลค่าที่ดินส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของแปลงที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเล พื้นที่ วัตถุประสงค์ ประเภท เช่นเดียวกับราคาตลาด เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการกำหนดมูลค่าที่ดินของที่ดินจากบทความ

ทำไมจึงมีการประเมินมูลค่าที่ดิน

ขั้นตอนประกอบด้วยกิจกรรมหลายอย่างที่มุ่งกำหนดราคาที่เหมาะสม อธิบายความจำเป็นด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:

• การคำนวณภาษีที่ดินที่ถูกต้อง
• ทำหน้าที่เป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับการทำธุรกรรมกับอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ (ด้วยคำจำกัดความที่ถูกต้องของค่าสูงสุดใกล้เคียงกับราคาตลาด)
• ยืนยันการถือครองที่ดินผืนหนึ่ง ดังนั้น ไม่เพียงแต่การครอบครองและการใช้ประโยชน์ แต่ยังรวมถึงการกำจัดที่ดินด้วย เช่น ขาย จำนอง หรือมรดกได้
• ช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงความขัดแย้งและการดำเนินคดี

กรอบกฎหมาย

การสำรวจสำมะโนประชากรและที่ดินในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ได้รับการจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญของ Rosreestr การดำเนินการเชิงบรรทัดฐานหลักที่เกี่ยวข้องกับหัวข้อที่กำลังพิจารณาคือ:

• กฎหมาย "เกี่ยวกับกิจกรรมเกี่ยวกับที่ดิน" ฉบับที่ 221-FZ.
• กฎหมาย “อยู่ในสถานะ การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์” เลขที่ 218-FZ.
• กฎหมาย "เกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินในรัสเซีย" ฉบับที่ 135-FZ.
• พระราชกฤษฎีกา "ในหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าที่ดิน" ฉบับที่ 316.
• กฎหมาย "ในการประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐ" ฉบับที่ 237-FZ.

มูลค่าไถ่ถอนและมูลค่าที่ดิน: ส่วนต่าง

เมื่อได้เรียนรู้ว่ามูลค่าที่ดินของที่ดินคืออะไร ตอนนี้คุณต้องเข้าใจแนวคิดเรื่องราคาไถ่ถอน ในกรณีนี้ เรากำลังพูดถึงพารามิเตอร์ที่กำหนดเฉพาะสำหรับกระบวนการโอนความเป็นเจ้าของพื้นที่เช่า ในแง่ที่ง่ายกว่า การไถ่ถอนหมายถึงราคาที่ซื้อทรัพย์สินซึ่งก่อนหน้านี้เป็นของบุคคลอื่น

อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวสามารถเป็นได้ไม่เฉพาะบุคคลเท่านั้น แต่ยังรวมถึงของรัฐและเทศบาลด้วย มักเรียกกันว่า "มูลค่าที่ดินตามมูลค่าที่ดิน"นี่คือคำอธิบายโดยข้อเท็จจริงที่ว่าค่านี้คำนวณจากมูลค่าที่ดิน

ในขณะเดียวกัน แนวคิดเหล่านี้ไม่ควรสับสน เนื่องจากราคาซื้อขาดคงที่ นั่นคือ ไม่เปลี่ยนแปลง แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนแปลงก็ตาม อย่างไรก็ตาม การจัดตั้งมูลค่าที่ดินของแปลงที่ดินจะได้รับการตรวจสอบเพียงครั้งเดียวในช่วงเวลาตั้งแต่ 3 ถึง 5 ปีหลังจากสินค้าคงคลัง นอกจากนี้ ผู้ริเริ่มการตีราคาใหม่อาจเป็นเจ้าของที่ดินด้วย

ที่ถูกที่สุดคือการซื้อที่ดินที่มีเจ้าของมา 25 ปีและในกรณีของการก่อสร้างโครงสร้างทุนบนนั้น จากนั้นจะต้องจ่ายเพียง 20% ของราคาที่ดินสำหรับที่ดินในเขตเทศบาล และเพียง 25% สำหรับที่ดินของรัฐ

ทะเบียนที่ดิน

เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นส่วนหนึ่งของคณะกรรมการทรัพย์สินของรัฐซึ่งเก็บข้อมูลเกี่ยวกับราคาตามพื้นที่ที่ดินที่ได้รับจากกิจกรรมการประเมินราคา หลังจากดำเนินการแล้ว ที่ดินจะถูกตีราคาใหม่ (สามารถทำได้ตามความคิดริเริ่มของเจ้าของ) มีการระบุข้อมูลที่แม่นยำยิ่งขึ้นในทะเบียน โดยที่ที่ดินแต่ละแปลงมีหมายเลขที่ดินเฉพาะของตัวเอง ซึ่งรวมถึงราคาที่เปลี่ยนแปลงโดยตลาดในขณะนี้ ซึ่งกำหนดหลังจากสินค้าคงคลัง

การกำหนดราคาที่ดินเทศบาล

ประมาณการสามารถสั่งซื้อโดยรัฐบาลท้องถิ่น (เขต, เมือง, เมือง) มูลค่าที่ดินของที่ดินที่กำหนดสำหรับเทศบาลเป็นอย่างไร? ระดับดำเนินการตามราคาตลาดที่มีอยู่ ในเวลาเดียวกัน ข้อมูลการมอบหมายที่ดินจะถูกนำมาพิจารณา

ที่ดินที่เทศบาลเป็นเจ้าของสามารถนำมาใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างบ้านส่วนตัว เช่นเดียวกับพืชสวนและพืชสวน สำหรับโรงรถหรือสำหรับการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ ในเวลาเดียวกัน มาตรฐานที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายผังเมือง และที่มีอยู่ในกฎหมายอื่น ๆ จะถูกนำมาพิจารณาด้วย

มูลค่าที่ดินสาธารณะของทรัพย์สิน ณ ที่อยู่ของเทศบาลนั้นประมาณดังนี้:

1. ขั้นเตรียมการ. ประกอบด้วยการรวบรวมและประมวลผลข้อมูลที่จำเป็น ได้แก่ ข้อมูลด้านกฎระเบียบและข้อมูลเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดในอนาคตอันใกล้ นอกจากนี้ ข้อมูลจะถูกเก็บรวบรวมเกี่ยวกับการตั้งถิ่นฐาน สภาวะทางนิเวศวิทยา ข้อมูลสภาพอากาศกำลังถูกชี้แจง และกำลังดำเนินการจัดประเภทที่ดิน
2. แบ่งเขตอาณาเขต. ภายในขอบเขตมีการจัดสรรเขตที่อยู่อาศัย (สำหรับการสร้างอาคารส่วนตัวและอาคารหลายห้อง) การผลิต (เพื่อรองรับอาคารอุตสาหกรรม คลังสินค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นที่คล้ายคลึงกัน) สาธารณะและธุรกิจ (พร้อมสถานพยาบาล บริการผู้บริโภค วิทยาศาสตร์ วัฒนธรรม และสถาบันอื่นๆ) โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งและวิศวกรรม (สำหรับวัตถุและการสื่อสารของการขนส่งและการสื่อสาร) เกษตรกรรม (พร้อมสวน, ทุ่งหญ้า, สวนครัวและอาคาร); นันทนาการ (สำหรับพักผ่อนหย่อนใจ วนอุทยาน ชายหาด)
3. ใช้สูตรคำนวณมูลค่าที่ดิน ที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนามีมูลค่าโดยใช้การวิเคราะห์ราคาคงที่ที่ตลาดเสนอให้ ตลอดจนต้นทุนในการพัฒนาพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง ต้นทุนต่อหน่วยพื้นที่ของแปลงที่ดินที่ถูกครอบครองโดยโครงสร้างคำนวณโดยใช้วิธีต้นทุนทดแทนโครงสร้างพื้นฐาน
4. แบ่งเขตตามมูลค่าที่ดิน
5. รอบสุดท้าย. ในขั้นตอนนี้ การประมวลผลขั้นสุดท้ายของข้อมูลที่ได้รับจากการประเมินมูลค่าที่ดินจะดำเนินการ รวมถึงการเข้าสู่ Rosreestr

หลังจากเสร็จสิ้นขั้นตอนแล้ว มูลค่าที่ดินของที่ดินในเขตประเมินจะถูกกำหนด เท่ากับมูลค่าตลาดของพื้นที่หน่วยของการจัดสรรที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตที่มีลักษณะเหมือนกัน

การกำหนดราคาที่ดินสาธารณะ

คุณลักษณะของกระบวนการกำหนดมูลค่าที่ดินของแปลงที่ดินในกรณีนี้คือการใช้สัมประสิทธิ์ที่แตกต่างกัน (ทั้งลดและเพิ่มขึ้น) ขึ้นอยู่กับ:

• สถานที่จัดสรร
• ราคาตลาดของเขา
• ระดับการพัฒนาระบบสื่อสาร
• การเดินทางสะดวก
• ระดับความเหมาะสมสำหรับการใช้งานที่ต้องการ
• การมีอยู่ของโครงสร้างที่อยู่อาศัยหรือที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

เนื่องจากมูลค่าตลาดในดินแดนที่ต่างกันถึงแม้จะมีลักษณะเหมือนกันก็ต่างกัน ราคาที่ดินก็ต่างกันด้วย อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างอาจมีนัยสำคัญ

การกำหนดราคาที่ดินในการตั้งถิ่นฐาน

โดยทั่วไปราคาจะถูกกำหนดในลักษณะเดียวกับที่ดินมูลค่าที่ดินหากเป็นของเทศบาล แต่มีคุณลักษณะหลายอย่างที่มีอยู่ในการตั้งถิ่นฐาน

ดังนั้น พวกเขาจึงใส่ใจในการชี้แจงขอบเขตของแปลงตลอดจนการแบ่งอาณาเขตออกเป็นโซนตามวัตถุประสงค์ วัตถุประสงค์ของการประเมินคือ:

• การสร้างฐานภาษีของที่ดินที่เป็นของนิคม
• การร่างแผนการแบ่งเขตที่อัปเดตตามเขตแดนและตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ
• อนุมัติค่าเช่า
• การตั้งราคาขายหรือให้เช่าทรัพย์สินระยะยาว
• รวบรวมจำนวนเงินชดเชยที่แม่นยำยิ่งขึ้นแก่บุคคลที่ถูกยึดที่ดินเพื่อความต้องการของเทศบาล
• การกำหนดวัตถุประสงค์ของพื้นที่การพัฒนาที่มีแนวโน้มมากที่สุดสำหรับการพัฒนาต่างๆ

การกำหนดราคาพื้นที่ชานเมือง

ในการรับข้อมูลวัตถุประสงค์ ในกรณีนี้ ควรคำนึงถึงคุณสมบัติต่อไปนี้:

• ที่ตั้งของแปลงที่ดินในแผนผังที่ดิน (ในพื้นที่ห่างไกลประมาณว่าถูกกว่าที่เดียวกัน แต่ตั้งอยู่ใกล้เมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เหมาะสม)
• สี่เหลี่ยม
• การสื่อสาร (ไฟฟ้า แก๊ส ประปา น้ำเสีย)
• หมวดล็อต
• สภาพนิเวศวิทยาของอาณาเขต
• ถ้ารู้ราคาท้องตลาด ก็กำหนดราคาที่ดินให้เท่ากัน

การกำหนดราคาแปลงด้วยป่าไม้

ลักษณะเฉพาะของการคำนวณมูลค่าที่ดินของแปลงที่ดินที่มีป่าไม้คือในแต่ละกรณีราคาจะถูกกำหนดสำหรับพื้นที่เฉพาะ:

• ภายในภูมิภาครัสเซีย
• ภายในโซนเลโชซ
• ภายในพื้นที่ป่าไม้ที่ถูกครอบครองโดยป่าไม้

ต้นทุนของพื้นที่ที่ตั้งอยู่ในเขตป่าไม้คำนวณโดยคำนึงถึงมูลค่าตามมูลค่าของรายได้ค่าเช่าต่อปีที่จ่ายสำหรับการใช้พื้นที่เพื่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การคำนวณคำนึงถึงพารามิเตอร์ของการเก็บเกี่ยวไม้

การคำนวณและการอนุมัติ

ในการคำนวณราคาอย่างถูกต้องตามสินค้าคงคลัง คุณควรคำนึงถึงพารามิเตอร์ต่างๆ อะไรส่งผลกระทบต่อมูลค่าที่ดินของที่ดิน? ที่สำคัญที่สุดคือปัจจัยการแก้ไข การใช้สิ่งเหล่านี้ทำให้ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการสร้างราคาเป็นโมฆะ ตัวอย่างเช่น หากมีโครงสร้างบนไซต์ที่ถือว่าทรุดโทรมหรืออาณาเขตถูกน้ำท่วมเนื่องจากน้ำท่วม ระบบจะใช้สัมประสิทธิ์ที่ลดมูลค่าของที่ดิน มีบางกรณีที่ในทางตรงกันข้าม ตัวประกอบการคูณถูกนำไปใช้

มันสำคัญกับตัวบ่งชี้ราคาของที่ดินด้วย ขนาดเฉพาะคำนวณจากพื้นที่เท่ากับหนึ่งตารางเมตร ตัวบ่งชี้นี้ถูกตั้งค่าทุกไตรมาส มูลค่าที่ดินของทรัพย์สินตามที่อยู่ที่ตั้งถูกกำหนดดังนี้:

1. รับรู้ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อต้นทุน
2. ยึดมาตรฐานไซต์ที่เหมาะกับคุณสมบัติที่สุด
3. สร้างกลุ่มย่อยของแปลงอ้างอิงที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน
4. เก็บข้อมูลสำหรับแต่ละกลุ่มย่อยแล้ววิเคราะห์
5. จากนั้น ข้อมูลทางสถิติจะถูกจำลองและกำหนดปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าตลาด
6. คำนวณต้นทุนต่อหน่วย

จากข้อมูลที่ได้รับ เป็นไปได้ที่จะคำนวณราคาตามพื้นที่ของที่ดินทั้งหมด ปรากฎว่าขนาดของราคาตามพื้นที่ได้รับอิทธิพลจากตัวชี้วัดเช่นพื้นที่ การแบ่งประเภทที่ดินตามวัตถุประสงค์และราคาตลาดของวัตถุ

ไม่เกินยี่สิบวันทำการหลังจากทำรายงานเสร็จ ลูกค้ายอมรับการกระทำตามการอนุมัติราคาตามที่ดิน เอกสารนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ ได้รับการยอมรับจากหน่วยงานของรัฐ เทศบาล หรือหน่วยงานบริหาร

สูตรคำนวณ

คำนวณโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

พื้นที่ล็อต(ฟังก์ชันเชิงเส้น + ฟังก์ชันรูปแบบธุรกรรม)อัตราส่วน

ฟังก์ชันเชิงเส้นมีพารามิเตอร์พิเศษเกี่ยวกับอายุของการตั้งถิ่นฐานและความน่าอยู่ของข้อตกลง และฟังก์ชันรูปแบบธุรกรรมแสดงถึงองค์ประกอบในเครื่อง ดังนั้น ในการคำนวณต้นทุนตามพื้นที่ คุณจำเป็นต้องทราบพารามิเตอร์บางอย่างของแปลงที่ดิน รวมทั้งมีความรู้พิเศษ

จำนวนนี้คำนวณโดยผู้ประเมินที่ใช้วิธีการประเมินมูลค่าของรัฐในการคำนวณมูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งก่อตั้งและอนุมัติโดยกระทรวงการพัฒนาเศรษฐกิจของสหพันธรัฐรัสเซีย

การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน

นอกจากวิธีการกำหนดมูลค่าที่ดินของที่ดินอเนกประสงค์แล้ว ยังจำเป็นต้องคำนึงถึงความถี่ของการประเมินราคาใหม่ด้วย ขั้นตอนนี้ดำเนินการครั้งเดียวในช่วงเวลาสามถึงห้าปี ค่าใหม่ถูกกำหนดตามผลการตรวจสอบ มันอาจจะลดลงหรือเพิ่มขึ้น ตามกฎแล้ว ตัวเลือกหลังมักเกิดขึ้นบ่อยที่สุด

เจ้าของที่ดินจำนวนมากต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น ด้วยเหตุนี้คุณจึงต้องเสียภาษีมากขึ้น ดังนั้นการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจึงเกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2016 เมื่อราคาที่สอดคล้องกันเพิ่มขึ้นหลายเท่า

แต่นี่ไม่ได้หมายความว่าขายที่ดินได้กำไรมากขึ้น คุณภาพของมันยังคงอยู่ในระดับเดียวกัน และหลายไซต์ในเวลานี้ก็ยังห่างไกลจากสภาพที่ดีที่สุด ดังนั้นไม่ใช่ทุกคนที่พร้อมจะซื้อที่ดินเพื่อจ่ายภาษีก้อนโต นอกจากนี้ การประเมินค่าใหม่นี้ไม่ได้ดำเนินการ ข้อมูลไซต์ถูกป้อนลงในแผนทางเทคนิคสำหรับการลงทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินในลักษณะที่ทำให้ที่ดินในพื้นที่เดียวกัน แต่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญในพารามิเตอร์ที่แตกต่างกัน จึงมีต้นทุนเท่ากัน

ในช่วงกลางปี 2559 มีการเลื่อนการชำระหนี้ตามราคาที่ดินที่ถูกแช่แข็งเป็นเวลาสามปี ในช่วงเวลานี้ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องตั้งแต่ต้นปีแต่ไม่เร็วกว่าปี 2014 มีผลบังคับใช้

ในขณะเดียวกันกฎหมายว่าด้วยที่ดินของรัฐการประเมิน” หมายเลข 237-FZ ซึ่งไม่มีการกล่าวถึงเรื่องการเลื่อนการชำระหนี้ ในเรื่องนี้ ผู้เชี่ยวชาญไม่สามารถตกลงกันได้ว่าควรใช้ "การหยุดนิ่ง" หรือไม่ ส่งผลให้ศาลต้องพิจารณาข้อโต้แย้งในประเด็นนี้เป็นจำนวนมาก

กำหนดโดย TIN

รู้เพียงหมายเลข TIN (หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี) เป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับมูลค่าของที่ดินที่เป็นของพลเมืองคนใดคนหนึ่ง บริการเหล่านี้อาจนำเสนอโดยไซต์ที่มีชื่อเสียงที่น่าสงสัย อย่างไรก็ตาม คุณไม่ควรเชื่อถือพวกเขา เนื่องจากแหล่งข้อมูลดังกล่าวเป็นการฉ้อโกง

สรุป

ราคาที่ดินตามที่ดินเป็นราคาประเมิน ซึ่งได้มาจากการประเมินทรัพย์สินโดยรัฐและประดิษฐานอยู่ในสำนักงานที่ดินของรัฐ วิธีการที่มีอยู่ซึ่งแสดงวิธีการคำนวณมูลค่าที่ดินของที่ดินผืนหนึ่ง รวมถึงการคำนึงถึงลักษณะสำคัญด้วย มูลค่านี้เท่ากับราคาตลาด ณ เวลาที่ประเมินมูลค่า ราคาตามที่ดินประเภทต่าง ๆ ถูกกำหนดโดยคำนึงถึงคุณสมบัติที่เกี่ยวข้อง ค่าจะถูกทบทวนอย่างน้อยทุกๆ ห้าปี แต่ไม่เกิน 1 ครั้งทุกๆ สามปี

ตั้งแต่ปี 2559 กฎหมายว่าด้วยการประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐมีผลใช้บังคับ งานการประเมินทั้งหมดถูกกำหนดให้กับโครงสร้างของรัฐ