การจำนองเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนที่ออกภายใต้ข้อตกลง

2025 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2025-01-24 13:26

สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีลักษณะเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในรูปของอสังหาริมทรัพย์ ธุรกรรมประเภทนี้ต้องการการยืนยันอย่างเป็นทางการโดยใช้เอกสารพิเศษ เนื่องจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นการกู้ยืมเงินจำนวนมากพอสมควร นอกจากนี้ เรากำลังพูดถึงคำมั่นสัญญา ซึ่งเล่นโดยบ้านที่ซื้อ อพาร์ตเมนต์ หรือที่อยู่อาศัยอื่นๆ

ในเรื่องนี้ ธนาคารรัสเซียได้แนะนำแนวทางปฏิบัติในการออกการจำนองพร้อมกับข้อตกลงการจำนอง

การจำนองคืออะไร

การจำนองเป็นหลักทรัพย์ที่ควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้กู้และผู้กู้

ขอบคุณเธอ เจ้าของกลายเป็นเจ้าของสองสิทธิ์พร้อมกัน:

1. สิทธิในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินภายใต้เงินกู้จำนองโดยไม่ต้องให้หลักฐานอื่นใดสำหรับการดำรงอยู่
2. สิทธิในการใช้ทรัพย์สินจำนองเป็นหลักประกัน

หากต้องการให้คำจำกัดความที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าการจำนองคืออะไรและแตกต่างจากสัญญาจำนองอย่างไร ให้ดูตารางต่อไปนี้:

เงื่อนไข	สินเชื่อที่อยู่อาศัย	สัญญาจำนอง
สถานะ	การจำนองเป็นหลักทรัพย์ที่สามารถเข้าร่วมในการทำธุรกรรมในธนาคารและระหว่างธนาคารได้	เอกสารทางการที่มีกำลังทางกฎหมาย
ความสามารถในการเปลี่ยนแปลง	ไม่มีโอกาส คุณต้องทำการจำนองใหม่	อาจจะแต่ถ้าทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
ใครเซ็น	ผู้ยืมและผู้จำนำ	ผู้ให้กู้และผู้กู้
สถานที่ลงทะเบียน	บริการลงทะเบียน	ทนายความ
ข้อมูลการฝาก	วัตถุหลักประกันมีคำอธิบายโดยละเอียด	มีการกล่าวถึงหลักประกัน
เนื้อหา	รับประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันของคู่สัญญา	คำอธิบายความสัมพันธ์ทางกฎหมายสำหรับการออกและชำระคืนเงินกู้บ้าน

ข้อมูลทั่วไป

การจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งจะมีผลบังคับก็ต่อเมื่อชำระภาระผูกพันทั้งหมดของผู้ยืมให้เจ้าหนี้แล้วเท่านั้น ตราบใดที่ยังไม่หมดอายุ ธนาคารผู้ถือสิทธิ์อาจจำนำใหม่หรือขายจำนองให้กับองค์กรทางการเงินและสินเชื่ออื่นๆ แน่นอน ด้วยความยินยอมส่วนบุคคลของผู้กู้เท่านั้น อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อความปลอดภัยเรนเดอร์: เงื่อนไขของสัญญาจำนอง เช่นเดียวกับเงื่อนไขของการจำนอง จะไม่เปลี่ยนแปลง

แนวปฏิบัติด้านเครดิตของรัสเซียไม่ได้กำหนดไว้สำหรับการดำเนินการบังคับของเอกสารนี้ ตัวอย่างเช่น ธนาคารขนาดใหญ่ไม่คิดว่าจำเป็นต้องบังคับให้ผู้กู้ลงนามในการจำนอง เพราะมีสินทรัพย์ทางการเงินที่น่าประทับใจในเงินสำรอง กล่าวคือ พวกเขาไม่เสี่ยงที่จะสูญเสียจำนวนเงินที่มีนัยสำคัญสำหรับตนเอง แต่มีผู้เข้าร่วมไม่มากในตลาดสินเชื่อและการเงินที่ยืนกรานจำนองเพื่อปกป้องตนเอง

คุณลักษณะที่สำคัญของการจำนองคือเงื่อนไขนั้นเหนือกว่าในลำดับความสำคัญของสัญญาจำนอง ปรากฎว่าในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันจะปฏิบัติตามข้อกำหนดของการจำนอง

สัญญาเงินกู้จำนองเป็นเอกสารหลักของธุรกรรมนี้ รับรองการจำนอง และการจำนองเป็นการค้ำประกัน การจำนองเดิมจะถูกเก็บไว้โดยธนาคารที่ให้เงินกู้ ในขณะที่ผู้กู้จะได้รับสำเนารับรองโดยทนายความ

การจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันซึ่งเจ้าของชื่อไม่อนุญาตให้สถาบันการเงินโอนไปยังบุคคลที่สามโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้กู้

สาระสำคัญของการจำนอง

สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือความเชื่อมโยงระหว่างอสังหาริมทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ สาระสำคัญของการจำนองคือการรีไฟแนนซ์ นั่นคือ หนี้จำนองสามารถขายหรือจำนองได้ สถาบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่งเปิดตัวเมื่อเร็ว ๆ นี้ซึ่งหมายถึงความคืบหน้าในการพัฒนาตลาดตราสารหนี้อย่างไม่ต้องสงสัยดังนั้นธนาคารจะสามารถขายหนี้ในตลาดรองได้ ซึ่งจะทำให้ตัวเองมีฐานเงินสดที่กว้างขวางสำหรับการกู้ยืมระยะยาว

ในการจำนอง สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการปล่อยสินเชื่อจำนวนมากโดยธนาคารที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้างและพร้อม สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยระยะยาวไม่สามารถอ้างอิงจากเงินฝากและบัญชีออมทรัพย์อื่นๆ ได้เพียงอย่างเดียว การให้กู้ยืมจำนวนมากและระยะยาวสำหรับการก่อสร้างและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของเอกชนจำเป็นต้องมีความเป็นไปได้ในการรีไฟแนนซ์ รวมทั้งในตลาดหุ้น ประวัติศาสตร์การเงินโลกได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นไปไม่ได้ของการพัฒนาตามปกติของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องจำนอง

เงื่อนไขการออกพันธบัตรจำนอง

การรักษาความปลอดภัยนี้ออกได้ภายใต้สามเงื่อนไข:

• ภาระผูกพันหลักคือตัวเงิน
• เมื่อทำสัญญาจำนอง จะมีการระบุจำนวนหนี้ในสัญญาหรือเกณฑ์ที่สามารถกำหนดได้
• สัญญาจำนองต้องมีประโยคเกี่ยวกับการจำนอง

นี่ไม่ได้หมายความว่าการจำนองหรือข้อตกลงหลักจะใช้ไม่ได้อีกต่อไป พวกเขาทั้งสองยังคงถูกต้อง แต่ต้องจำไว้ว่าการจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันภาระผูกพันที่มีหลักประกัน ผู้ถือสามารถกู้คืนเรื่องของเงินกู้จำนองหรือได้รับการดำเนินการภายใต้สัญญาหลักได้อย่างแม่นยำบนพื้นฐานของการจำนองและไม่ใช่บนพื้นฐานของการจำนองหรือข้อตกลงหลัก นอกจากนี้หนึ่งในคุณสมบัติของการจำนองควรรวมถึงการลงทะเบียนของรัฐที่จำเป็นของที่มีค่านี้กระดาษ.

ผู้จำนองออกเอกสาร การจำนองเป็นสัญญาจำนำซึ่งออกในสำเนาเดียวเป็นลายลักษณ์อักษรในรูปแบบพิเศษของแบบฟอร์มมาตรฐาน การจดทะเบียนพันธบัตรจำนองต้องมีหมายเลขทะเบียนบุคคลและตราประทับ โดยหลักประกันนี้ถือว่าไม่ถูกต้อง

หมวดหมู่วัตถุ

การจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันโดยหนึ่งในวัตถุในหมวดหมู่ต่อไปนี้:

• อพาร์ทเมนท์ อาคารที่พักอาศัย และส่วนต่างๆ;
• ของที่ยังไม่เสร็จ;
• ที่ดิน;
• โรงรถ บ้านสวน บ้านพักอาศัย และอาคารอุปโภคบริโภคอื่นๆ
• เรือเดินสมุทร เรือและเครื่องบิน สิ่งของในอวกาศ

การจำนองไม่สามารถออกได้หากเจ้าของสัญญาเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์สินเฉพาะ เช่น:

• แปลงที่ดิน;
• องค์กรที่เป็นทรัพย์สินเดี่ยวและแบ่งแยกไม่ได้
• ป่าเป็นต้น

ในสัญญาจำนอง สิทธิในการเช่าอาจถูกระบุเป็นวัตถุ

การจำนองในตลาดหลักทรัพย์คืออะไร

การจำนองเป็นภาระหนี้ที่มีหลักประกัน บริษัทที่เป็นเจ้าของพอร์ตการจำนองมีสิทธิที่จะเริ่มออกพันธบัตรของตนเองเพื่อดึงดูดการเงินเพิ่มเติม พวกเขาจะชำระคืนโดยจ่ายดอกเบี้ยสำหรับการจำนองของบริษัทที่ออกพันธบัตร

การจำนองในตลาดหลักทรัพย์เป็นเอกสารที่ตรงตามข้อกำหนดหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจะต้องเป็นตัวอักษรนั่นคือต้องมีรายละเอียดบางอย่างบนกระดาษ การไม่มีทั้งหมดจะทำให้ค่าเป็นโมฆะโดยอัตโนมัติ

นอกเหนือจากประเด็นและข้อมูลที่กฎหมายกำหนด การจำนองอาจมีข้อมูลที่กำหนดโดยผู้จำนำและผู้จำนำ ตัวอย่างเช่น สิ่งเหล่านี้อาจเป็นบทลงโทษบางประการที่บังคับใช้กับผู้กู้ในกรณีที่ชำระเงินงวดถัดไปล่าช้า หรือโอกาสเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการรักษาทรัพย์สินที่จำนำ ธนาคารมีสิทธิที่จะกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมเหล่านี้โดยอิสระโดยไม่ต้องมีส่วนร่วมของลูกหนี้

โอนจำนองและผลกระทบทางกฎหมาย

การโอนจำนองในแง่กฎหมายแบ่งออกเป็นสองขั้นตอน:

• วาดคำรับรองเพื่อสนับสนุนผู้สลักหลัง (บุคคลที่สามใดๆ);
• ส่งจริงของเดิม

ผู้สลักหลัง (ผู้โอนหลักประกัน) มีหน้าที่ต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้ลูกหนี้ทราบถึงข้อเท็จจริงในการโอนการจำนอง เมื่อได้รับเอกสารแล้ว ผู้สลักหลังจะกลายเป็นเจ้าของสิทธิทั้งหมดของผู้รับจำนองตามสัญญาจำนองและสัญญาหลัก ผู้รับรองมีหน้าที่รับผิดชอบต่อระดับความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่มีอยู่ในความปลอดภัยที่ถ่ายโอน นอกจากนี้ การโอนการจำนองหมายถึงการยืนยันโดยผู้สลักหลังในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทั้งหมดของลูกหนี้ตามสัญญาอย่างมีสติ หลังจากการโอนกระดาษ ผู้จำนำปฏิเสธความรับผิดชอบทั้งหมดต่อผู้สลักหลังสำหรับความล้มเหลวของลูกหนี้ในการปฏิบัติตามภาระผูกพันใด ๆ

อย่างไรก็ตาม มีบทบัญญัติในกฎหมายว่าด้วยสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งกำหนดเงื่อนไขความรับผิดไว้ ดังนั้นผู้ซื้อจำนองจึงเพิ่มความสะดวกสบายและความปลอดภัยในการลงทุนของเขาเอง

รีไฟแนนซ์ด้วยการจำนอง

กฎหมายสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีหลายวิธีในการรีไฟแนนซ์ด้วยการจำนอง:

• ขายสินเชื่อที่อยู่อาศัย;
• ประกันตัว;
• ขายเอกสารนี้โดยมีเงื่อนไขบังคับในการซื้อคืน
• การออกหลักทรัพย์ค้ำประกัน

ความแตกต่างที่สำคัญมากในเรื่องนี้คือคุณสามารถรีไฟแนนซ์จำนองได้จนกว่าลูกหนี้จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทั้งหมดในเงินกู้

ข้อดีและข้อเสียของหลักทรัพย์ค้ำประกัน

ประโยชน์ของการออกพันธบัตรจำนองและใบรับรองคือ:

• รับโดยตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทรัพยากรทางการเงินเพื่อขยายขนาดของสินเชื่อจำนอง
• นักลงทุนได้รับหลักทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงและค้ำประกัน

ข้อเสียของพันธบัตรจำนองและใบรับรองสำหรับเจ้าของคือความเป็นไปได้ในการชำระคืนเงินกู้โดยลูกหนี้ก่อนกำหนด ความเสี่ยงในการคืนมูลค่าที่ตราไว้ของใบรับรองมีสูง อันเป็นผลมาจากการที่ผู้ถือหลักทรัพย์ค้ำประกันจะสูญเสียผลกำไรระยะยาวในรูปของดอกเบี้ย