การซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์: คุณสมบัติ ขั้นตอน และคำแนะนำ

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต้องใช้วิธีการที่มีความรับผิดชอบสูง ความผิดพลาดหรือความไม่ถูกต้องเพียงครั้งเดียวสามารถนำไปสู่ผลกระทบด้านลบที่ร้ายแรงได้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในมอสโกต้องได้รับการดูแลเป็นพิเศษและปฏิบัติตามกฎเกณฑ์บางประการและอัลกอริธึมในการดำเนินการโดยไม่คำนึงถึงความซับซ้อนของธุรกรรม

จะซื้อสำนักงานได้อย่างไร

วิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ทำกำไรได้มากที่สุดในประเทศของเราในปัจจุบันคือการได้มาซึ่งวัตถุในเมืองหลวงและภูมิภาคใกล้เคียง เจ้าของทรัพย์สินชนะ เขาสามารถรับผลกำไรที่มั่นคงจากการส่งมอบวัตถุภายใต้สัญญาเช่า นอกจากนี้ ในตลาดปัจจุบัน คุณจะพบบริษัทที่ประสบความสำเร็จจำนวนมากที่ยินดีซื้อพื้นที่สำนักงาน พวกเขาสนใจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยซึ่งเหมาะสำหรับกิจกรรมเชิงพาณิชย์เป็นหลัก

การหาพื้นที่สำนักงานที่เหมาะสมอาจใช้เวลานาน อย่างไรก็ตาม หากคุณพบวัตถุที่เหมาะสมในที่สุด คำถามใหม่ก็จะเกิดขึ้น ทำอย่างไรซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์? จะร่างสัญญาได้อย่างไร? ฟีเจอร์ใดบ้างที่ควรพิจารณาเมื่อทำข้อตกลง บทความนี้และอื่น ๆ อีกมากมายจะกล่าวถึงในบทความนี้

ความน่ารักทางกฎหมาย: ความเป็นเจ้าของ

โชคดีที่ยุคของการเข้ายึดครองศัตรูและสถานการณ์อื่นๆ ของการกระทำที่ผิดกฎหมายได้หมดไปนานแล้ว แต่นี่คือคนที่เชี่ยวชาญในกิจกรรมดังกล่าวทำงานมาจนถึงทุกวันนี้ มักมีส่วนร่วมในการแก้ปัญหาต่างๆ ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ความเสี่ยงจากการทุจริตมีมากขึ้นกว่าเดิม ดังนั้นเจ้าของธุรกิจจึงควรระมัดระวังและระมัดระวัง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นอย่างไร? ข้อผิดพลาดที่คุณสามารถคาดหวังได้เมื่อทำข้อตกลงนั้นมีความหลากหลายมาก คุณควรระมัดระวังเป็นพิเศษหากคุณรู้ว่าผู้ขายทรัพย์สินอยู่ในสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบาก ในการปฏิบัติตามกฎหมายสมัยใหม่ มีตัวอย่างมากมายที่แสดงให้เห็นว่าเจ้าของเดิมของสถานที่นั้น ร่างสัญญาซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้อย่างไร มีช่องโหว่ที่ทำให้สามารถคงความเป็นเจ้าของไว้ได้ ผู้ขายที่ไม่ซื่อสัตย์ดังกล่าวหลังจากแก้ไขปัญหาทางการเงินผ่านการทำธุรกรรมแล้วสามารถเรียกร้องให้ส่งคืนวัตถุได้

ดังนั้น เราสามารถสรุปได้ว่าการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะประสบความสำเร็จก็ต่อเมื่อการทำธุรกรรมนั้นเป็นทางการอย่างถูกกฎหมาย ปัจจัยสำคัญในเรื่องนี้คือความถูกต้องและถูกต้องของการร่างสัญญา ในกรณีนี้เท่านั้น คุณจะสามารถป้องกันตัวเองจากความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการสูญเสียทรัพย์สินและการนำเสนอการเรียกร้องทางการเงินที่ไม่มีมูลโดยผู้ขาย นั่นคือเหตุผลที่สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการได้มาซึ่งสถานที่ที่สะอาดถูกกฎหมาย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สำหรับผู้ประกอบการรายบุคคล (ผู้ประกอบการรายบุคคล) มีความเสี่ยงมากมายที่อาจนำไปสู่การดำเนินคดีที่ยืดเยื้อ เป็นผลให้คุณไม่เพียงแต่เสียเวลาและพลังงานของคุณ แต่ยังสูญเสียสถานที่ของคุณ

ความเสี่ยงของผู้ซื้อหลัก

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจมีความเสี่ยงดังต่อไปนี้:

• ผู้ขายไม่ได้เป็นเจ้าของวัตถุ;
• สิทธิ์ในสถานที่สามารถถูกท้าทายโดยบุคคลที่สาม
• สิทธิ์ในทรัพย์สินอาจไม่ถูกต้อง
• แสดงวัตถุ;
• การซื้อสิ่งของอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมมากมาย
• การปรากฏตัวของบุคคลที่สามที่เรียกร้องให้ชำระหนี้หรือชดเชยความสูญเสียที่เกี่ยวข้องกับการใช้วัตถุ

ดังนั้น หากคุณไม่ใส่ใจในการทำธุรกรรม การเข้าซื้อกิจการดังกล่าวอาจนำไปสู่ผลกระทบทางการเงินที่รุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการนำเงินกู้มาซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ความจริงก็คือธนาคารขนาดใหญ่จ้างผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการฝึกอบรมมาเป็นพิเศษซึ่งมีหน้าที่ดำเนินการเพื่อผลประโยชน์ขององค์กร การขาดการตรวจสอบอย่างละเอียดของธุรกรรมการซื้อ-ขาย การไม่ปฏิบัติตามกฎความปลอดภัยขั้นพื้นฐานและการไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่สำคัญสามารถนำไปสู่การยึดทรัพย์สินที่ได้มา

การประมวลผลข้อตกลง

การพัฒนาเอกสารในกรณีที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยบุคคลนั้นดำเนินการบนพื้นฐานของรูปแบบมาตรฐาน พวกเขาอาจไม่คำนึงถึงคุณลักษณะทั้งหมดของห้องใดห้องหนึ่ง สัญญาส่วนใหญ่จัดทำขึ้นโดยใช้ข้อกำหนดมาตรฐานและวลีทั่วไป นอกจากนี้ผู้ซื้ออาจไม่ได้คิดถึงสถานการณ์และแผนการทำธุรกรรมให้ดีพอ ด้วยเหตุนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจส่งผลให้เกิดความยุ่งยากในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือการดำเนินคดีในประเด็นใด ๆ ที่อธิบายไว้ในสัญญา

วิธีการตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรม

คำถามนี้เป็นที่สนใจของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในปัจจุบัน หากคุณไม่ทำการตรวจสอบอย่างละเอียด มีความเป็นไปได้ที่บุคคลที่สามจะอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สิน สำหรับผู้ซื้อ สิ่งนี้จะนำไปสู่ผลลัพธ์เชิงลบเท่านั้น: เขาจะต้องพิสูจน์สิทธิ์ของเขาในศาล ซึ่งต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม นอกจากนี้ หากมีการใช้เงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ จะมีปัญหาที่สำคัญกว่ากับข้อกำหนดในการชำระหนี้ธนาคาร

สถานะทางกฎหมายของอาคารพาณิชย์

ในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนการลงทะเบียนธุรกรรมการซื้อและขาย อาจเกิดข้อขัดแย้งต่างๆ กับหน่วยงานของรัฐที่ดำเนินการควบคุม ด้วยการศึกษารายละเอียดการทำธุรกรรมทั้งหมดไม่เพียงพอ มีแนวโน้มว่าผู้ซื้อถูกหลอกเพียง ในกรณีนี้ คุณจะสูญเสียไม่เพียงแต่ทรัพย์สิน แต่ยังรวมถึงเงินด้วย

เพื่อลดโอกาสที่จะได้รับผลเสียที่เป็นลบให้เหลือศูนย์ คุณต้องตรวจสอบทั้งวัตถุเองและผู้ขายอย่างรอบคอบ พยายามอธิบายเงื่อนไขของสัญญาให้ถูกต้องที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ อย่าลืมคำนึงถึงช่วงเวลาของการทำธุรกรรมและระยะเวลาหลังจากนั้นด้วย เป็นการดีกว่าที่จะวิเคราะห์ผลที่เป็นไปได้ทั้งหมดล่วงหน้าและตัดสินใจเกี่ยวกับกลยุทธ์พฤติกรรมที่ต้องการ

ด้วยการเตรียมการไม่เพียงพอสำหรับการทำธุรกรรม พื้นฐานของมันอาจเปราะบางจากมุมมองทางกฎหมาย ในกรณีนี้มีโอกาสเกิดความล้มเหลวสูง ดังนั้น หากคุณตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ การสนับสนุนทางกฎหมายที่ผ่านการรับรองควรเป็นความสำคัญสูงสุดของคุณ

ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ผู้ซื้ออาจไม่มีข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับลักษณะทางเทคนิคของวัตถุ ผู้ขายพยายามไม่เน้นจุดลบ เป็นผลให้ผู้ซื้อหลังจากเสร็จสิ้นการทำธุรกรรมอาจต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายทางการเงินที่สำคัญที่จำเป็นในการทำให้ทรัพย์สินอยู่ในสภาพที่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น เมื่อซื้อสถานที่ในอาคารใหม่ ผู้ซื้ออาจพบข้อบกพร่องบางอย่างที่ไม่ได้ระบุว่าเป็นผลจากการตรวจสอบเบื้องต้น บางครั้งอาจมีกรณีที่ไม่สอดคล้องกันระหว่างพื้นที่และเลย์เอาต์ของสถานที่ขายและพารามิเตอร์ที่ระบุในเอกสารทางเทคนิคอย่างเป็นทางการ

ความชำนาญ

เพื่อกำหนดพารามิเตอร์และคุณลักษณะทั้งหมดของวัตถุ จำเป็นต้องทำการตรวจสอบทางเทคนิค ด้วยความเห็นของค่าคอมมิชชันผู้เชี่ยวชาญในมือ คุณสามารถทำความต้องการที่มีพื้นฐานมาจากนักพัฒนาด้วยการร้องขอเพื่อแก้ไขข้อบกพร่องบางประการ ในกรณีที่ผู้พัฒนาปฏิเสธที่จะกำจัดข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้าง ผู้ซื้อสามารถไปศาลและปกป้องสิทธิ์ของเขาที่นั่นได้

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในอาคารเก่า การสึกหรอควรเป็นจุดสนใจหลัก ท้ายที่สุด ข้อบกพร่องที่ดูเหมือนไม่มีนัยสำคัญในแวบแรกอาจนำไปสู่การทำลายล้างทั่วโลก ในการกำหนดเงื่อนไขทางเทคนิคของวัตถุ จำเป็นต้องทำการตรวจสอบโครงสร้างอย่างละเอียด นักพัฒนาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีความสนใจในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยเร็วที่สุด ไม่น่าเป็นไปได้ที่พวกเขาต้องการแจ้งให้ผู้ซื้อทราบเกี่ยวกับคุณสมบัติทั้งหมดของสถานที่ เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เพราะหากเขาพบข้อบกพร่องทั้งหมด เขาจะต้องการลดจำนวนการทำธุรกรรมลง

เพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของผู้ขายที่ไม่ซื่อสัตย์ ไม่เพียงแต่ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับข้อบกพร่องที่เห็นได้ชัดเท่านั้น แต่ยังให้ความสำคัญกับข้อบกพร่องที่เล็กที่สุดด้วย คุณสามารถเรียกร้องจากผู้ขายเพื่อลดต้นทุนของวัตถุหรือกำจัดข้อบกพร่องทั้งหมดโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายภายในกรอบเวลาที่กำหนดไว้ หากมีการระบุการละเมิดที่สำคัญเกี่ยวกับคุณภาพของทรัพย์สินทางการค้า ผู้ซื้ออาจปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ระบุไว้ในสัญญา

เกินราคา

ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์มีมูลค่าอย่างไร? การซื้อแบบต่อรองราคาจะต้องมีการประเมินทรัพย์สินอย่างละเอียด

มีสามวิธีหลัก:

1. ทำกำไร: ค่อย ๆ คืนทุนที่ใช้ไปในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
2. เปรียบเทียบ: ทรัพย์สินถูกเปรียบเทียบกับคุณสมบัติที่คล้ายกันสำหรับการขาย
3. ต้นทุน: คำนวณค่าใช้จ่ายโดยประมาณที่จะต้องใช้เพื่อไม่ได้รับวัตถุที่คล้ายกัน

การประเมินนี้เป็นการวิเคราะห์โดยธรรมชาติ

จะประเมินมูลค่าของวัตถุอย่างไรให้ถูกต้อง

ขั้นตอนการประเมินสามารถดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญอิสระ นายหน้า หรือผู้ขายเอง เมื่อการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดยนิติบุคคล ผู้ประเมินอิสระจะต้องมีส่วนร่วม หลังจากทำงานเสร็จแล้ว ผู้เชี่ยวชาญจะให้รายงานโดยละเอียดซึ่งจะเป็นเอกสารอย่างเป็นทางการ

นายหน้าหลังประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ออกเอกสารใดๆ นอกจากนี้ ควรคำนึงถึงว่านายหน้าส่วนใหญ่ที่ทำงานในประเทศของเราในปัจจุบันไม่สามารถให้บริการคุณภาพสูงเช่นนี้ได้ การประเมินจะเพียงพอก็ต่อเมื่อคุณร่วมมือกับผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถและผ่านการรับรอง

คุณสามารถทำการประเมินทรัพย์สินได้ด้วยตัวเอง เมื่อต้องการทำเช่นนี้ ให้เข้าใจตัวบ่งชี้ตลาดเพียงเล็กน้อยและวิเคราะห์ข้อเสนออื่นๆ ก็เพียงพอแล้ว ที่สำคัญคือทำการประมาณการตามแหล่งที่มาต่างๆ มากมายสำหรับการซื้อและการขายวัตถุ

ปัจจัยหลักที่มีผลต่อต้นทุน

พารามิเตอร์ที่สำคัญคือตำแหน่งของทรัพย์สิน ศักดิ์ศรีของพื้นที่มีอิทธิพลอย่างมากต่อต้นทุนของสถานที่ โครงสร้างพื้นฐานที่สะดวกและการเข้าถึงการคมนาคมขนส่งก็มีความสำคัญเช่นกัน ยิ่งคุณกำหนดมูลค่าของวัตถุได้แม่นยำมากเท่าไหร่ ธุรกรรมก็จะยิ่งประสบความสำเร็จมากขึ้นเท่านั้น

หากคุณกำลังจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อย่าลืมอ่านรายละเอียดทั้งหมดก่อนทำข้อตกลง เพื่อไม่ให้ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่พึงประสงค์และไม่เสียเงิน