ราคาอพาร์ทเม้นท์ประมาณเท่าไหร่? การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การประเมินมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

บ่อยครั้งในชีวิตของคนๆ หนึ่ง มีสถานการณ์ที่บังคับให้เขาทำธุรกรรมกับอพาร์ตเมนต์ของเขาเอง เช่น เมื่อเขาย้ายไปเมืองอื่นหรือตั้งใจจะกู้เงิน บ่อยครั้งที่มีความปรารถนาที่จะแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยกับห้องที่กว้างขวางกว่า ทั้งนี้มีปัญหาในการประเมินมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน หลายคนถามคำถามต่อไปนี้: “เป็นไปได้ไหมที่จะกำหนดจำนวนเงินที่จะขายคฤหาสน์ของคุณโดยอิสระ เพื่อไม่ให้คำนวณผิดพลาด”? อย่างไรก็ตาม เป็นการดีกว่าที่จะไม่ทดลองและใช้บริการของมืออาชีพ

คนขายอพาร์ทเมนต์มีทางเลือก

อนิจจา น้อยคนนักที่จะรู้ว่าราคาของอพาร์ทเมนต์นั้นประมาณการไว้อย่างไร ซึ่งในกรณีนี้ เราไม่สามารถทำได้โดยปราศจากความช่วยเหลือจากภายนอก ไม่ว่าในกรณีใด ไม่มีใครต้องการขายบ้านในราคาถูก และแน่นอนว่าแทบไม่มีใครมีโอกาสรอผู้ซื้อที่ "ดี" นานหลายปี นั่นคือเหตุผลที่คุณควรเสนอราคาจริงเสมอ

แน่นอนว่ามีคลังแสงมากมายในการกำหนดจำนวนธุรกรรมสำหรับการจำหน่ายที่อยู่อาศัยนั้นถูกกำหนดอย่างเป็นกลาง

ถ้าพูดถึงราคาอพาร์ทเมนต์ประมาณไหนนายหน้าหรือพนักงานของบริษัทที่มีส่วนร่วมในการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพควรเน้นว่าแต่ละคนจะมีการคำนวณของตัวเอง

สิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้อย่างหนึ่งคือ ราคาของอพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ รวมถึงอารมณ์ของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมเมื่อเสร็จสิ้น

หาค่าเฉลี่ยเลขคณิต

คุณมีสิทธิ์ที่จะพยายามกำหนดอย่างน้อยค่าธรรมเนียมโดยประมาณสำหรับที่อยู่อาศัยของคุณ แม้ว่าคุณจะไม่รู้ว่าผู้เชี่ยวชาญประเมินราคาอพาร์ทเมนต์อย่างไร ยิ่งไปกว่านั้น คนที่มีสติทุกคนก็ทำได้

ต้องศึกษาฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เลือกอพาร์ทเมนต์ที่คล้ายกับของคุณในแง่ของฟุตเทจ จำนวนห้อง ระยะทางจากรถไฟฟ้าใต้ดิน จำนวนชั้น อายุของบ้าน โครงสร้างพื้นฐาน ตอนนี้ทำเครื่องหมายที่พักที่ถูกที่สุดและแพงที่สุด หลังจากนั้นให้คำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตของจำนวนเงินที่ระบุ - นี่จะเป็นราคาบ้านของคุณ ในเวลาเดียวกัน อย่าลืมว่าเจ้าของเกือบทั้งหมดประเมินค่าอพาร์ตเมนต์สูงไปเล็กน้อย โดยสงวนสิทธิ์ในการต่อรองกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะช่วย

คุณสามารถทำได้ง่ายขึ้น: โดยการโทรหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และแนะนำตัวเองในฐานะผู้ซื้อ คุณจะทราบได้จากตัวแทนว่าผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งจะต้องใช้เงินขั้นต่ำเท่าไหร่ ออกไป

ปัจจัยที่มีผลต่อต้นทุนอพาร์ตเมนต์

คุณอยากทราบว่าผู้เชี่ยวชาญประเมินราคาอพาร์ทเมนต์อย่างไร? ทุกอย่างไม่ได้ยากอย่างที่คิดในแวบแรก การประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดยการวิเคราะห์วัตถุตามเกณฑ์หลายประการ ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะเป็นตัวกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของวัตถุ

ลองพิจารณาให้ละเอียดยิ่งขึ้น

1) ที่ตั้งของทรัพย์สิน เมืองถูกแบ่งตามเงื่อนไขโดยนายหน้าเป็นเขต เช่น กลาง นอน ชานเมือง

2) พื้นที่ของทรัพย์สิน ไม่เป็นความลับว่ายิ่งพื้นที่บ้านใหญ่ยิ่งแพง

3) ความพร้อมใช้งานของสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐาน แน่นอน หากมีโรงพยาบาล โรงเรียนอนุบาล หรือตลาดในบริเวณใกล้เคียง คุณสามารถขอราคาอพาร์ทเมนท์ได้

4) ความพร้อมของการซ่อมแซม แน่นอนว่าผนังที่โทรมหรือกระเบื้องแตกจะช่วยลดต้นทุนของที่อยู่อาศัย แต่ถ้าคุณติดวอลเปเปอร์ใหม่และซ่อมแซมเครื่องสำอางเบาๆ ก่อนตกลงซื้อขาย คุณก็จะขึ้นราคาได้อย่างปลอดภัยภายในขอบเขตที่สมเหตุสมผล

5) ชั้น. มันเกิดขึ้นเพียงว่าอพาร์ทเมนท์ที่ตั้งอยู่บนชั้นหนึ่งและชั้นสุดท้ายเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อน้อยกว่า ดังนั้นราคาจึงจะถูกกว่าเมื่อเทียบกับอพาร์ทเมนท์อื่นๆ

สื่อโฆษณา

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ทำได้ด้วยวิธีง่ายๆ อีกวิธีหนึ่ง อะไร มันง่ายมาก

คุณส่งโฆษณาการขายอพาร์ทเมนต์ในหนังสือพิมพ์ท้องถิ่นและระบุราคาโดยประมาณซึ่งกำหนดตามจุดข้างต้น หลังจากนั้น ติดตามว่ามีผู้สมัครกี่คนที่ตอบรับข้อเสนอของคุณ หากมีการโทรเป็นจำนวนมาก แสดงว่าคุณได้ระบุราคาที่ต่ำกว่าเล็กน้อย ซึ่งสามารถขึ้นได้เล็กน้อยในภายหลัง หลังจากนั้น คุณเล่นบทบาทของผู้ส่งโทรศัพท์อีกครั้งและควบคุมสถานการณ์ อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าวิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่รีบร้อนและมีเวลาว่างเหลือเฟือ เป็นไปได้ว่าหลังจากหนึ่งปีคุณจะสามารถทำข้อตกลงที่มีกำไรสูงสุด

แน่นอน หากคุณเป็นคนงานยุ่งและต้องการขายบ้านอย่างเร่งด่วน คุณควรดำเนินการตามโครงการอื่น เนื่องจากการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นมืออาชีพมาก วันนี้ มีบริษัทจำนวนมากในตลาดที่ช่วยในการกำหนดต้นทุนที่แท้จริงของที่อยู่อาศัย เพื่อให้พวกเขาทำงานได้ คุณต้องจัดเตรียมเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ (ใบรับรองแบบครั้งเดียว) สำหรับอพาร์ตเมนต์ ใบรับรองจาก BTI (แบบฟอร์ม 11a)

เราเน้นย้ำอีกครั้งว่าการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยผู้เชี่ยวชาญเป็นรายบุคคล ต้องจำไว้ว่านี่เป็นขั้นตอนที่เฉพาะเจาะจงมาก ผลลัพธ์สุดท้ายจะได้รับอิทธิพลจากเกณฑ์ที่มีความหลากหลายในธรรมชาติ

วิธีการคำนวณราคาอพาร์ทเมนต์ที่มืออาชีพใช้

ควรสังเกตว่าการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญนั้นเกิดขึ้นจากวิธีการคำนวณสามวิธี:

1) แพง. มันขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่าราคาของอพาร์ทเมนท์ถูกกำหนดตามจำนวนต้นทุนที่เจ้าของเกิดขึ้นระหว่างการซ่อมแซมทรัพย์สิน (การขนส่งวัสดุก่อสร้าง, ต้นทุน, ค่าจ้างให้กับผู้รับเหมา, ภาษี ฯลฯ) นอกจากนี้ผู้ประเมินราคาต้องคำนึงถึงระดับเงินเฟ้อ ค่าเสื่อมราคาด้วย เมื่อพิจารณาปัจจัยเหล่านี้แล้ว เขาจึงปรับการคำนวณ

2) กำไร. วิธีนี้ได้รับการออกแบบมาโดยเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ความหมายของมันง่ายมาก ราคาของสถานที่จะพิจารณาจากขนาดของผลประโยชน์ที่เจ้าของใหม่จะได้รับในอนาคต อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้เหมาะสำหรับร้านค้าและศูนย์การค้าเท่านั้น

3) เปรียบเทียบ. ผู้เชี่ยวชาญถือว่าวิธีนี้เป็นวิธีที่ใช้บ่อยที่สุด ในกรณีนี้ การประเมินมูลค่าของอ็อบเจกต์อสังหาริมทรัพย์จะพิจารณาจากการเปรียบเทียบกับข้อเสนออื่นที่คล้ายคลึงกันสำหรับการขายอพาร์ทเมนท์ เนื่องจากการใช้งานไม่จำเป็นต้องมีความรู้พิเศษ วิธีนี้จึงไม่เสียค่าใช้จ่ายมากนัก

เมื่อทำสัญญากับบริษัทเฉพาะที่เกี่ยวกับการประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ จะไม่ฟุ่มเฟือยที่จะถามว่าพวกเขาใช้วิธีใดในการกำหนดราคาอพาร์ทเมนท์ หากคุณไม่ชอบการประเมินแบบนี้ คุณสามารถเลือกผู้เชี่ยวชาญคนอื่นได้ตลอดเวลา

ควรสังเกตว่าการประเมินมูลค่าที่ดินของอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดย BTI และตอนนี้จำนวนภาษีสำหรับบ้านและอพาร์ทเมนท์จะขึ้นอยู่กับตัวบ่งชี้นี้

การประเมินห้องชุดสำหรับปล่อยสินเชื่อจำนอง

คุณกำลังวางแผนสมัครสินเชื่อจำนองและพนักงานธนาคารได้พบคุณครึ่งทางในเรื่องนี้ คุณควรตระหนักว่าปัญหาในการกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของตารางเมตรของคุณจะเกิดขึ้นทันที แน่นอน สถาบันสินเชื่อจะเสนอผู้ประเมิน แต่อย่ารีบเชื่อว่าในงานของเขา เขาจะได้รับคำแนะนำจากหลักการของความเป็นกลาง

โดยธรรมชาติแล้ว มีความเป็นไปได้สูงที่เขาจะพองราคาอพาร์ทเมนท์ในอนาคตของคุณโดยเจตนา นั่นคือเหตุผลที่เลือกสถาบันการธนาคารที่ให้สิทธิ์ลูกค้าในการเลือกผู้ประเมินราคาหรือตกลงที่จะดำเนินการตรวจสอบอิสระหลาย ๆ อย่างเพื่อให้ราคาที่อยู่อาศัยมีวัตถุประสงค์อย่างแท้จริง นอกจากนี้ เมื่อเลือกโปรแกรมสินเชื่อจำนองโดยเฉพาะ คุณต้องคำนวณมูลค่าซากของที่อยู่อาศัยล่วงหน้า กล่าวอีกนัยหนึ่ง คุณต้องตอบคำถามว่าอพาร์ทเมนต์ของคุณจะมีราคาเท่าไร หากจำเป็นต้องขายโดยเร็วที่สุด พิจารณาข้อเท็จจริงที่ว่ามูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยสูงกว่าการชำระบัญชีประมาณ 30%

สรุป

คำแนะนำข้างต้นจะช่วยคุณทำการประเมินด้วยตัวเอง ซึ่งจะช่วยประหยัดงบประมาณของครอบครัว อย่างไรก็ตาม จำไว้ว่าในบางกรณีคุณไม่สามารถทำได้หากไม่ได้รับความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ