การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบทบาทในการพัฒนาเศรษฐกิจ แนวคิด ประเภท หลักการ และรากฐานของการพัฒนา

2025 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2025-01-24 13:26

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการหลายขั้นตอนที่อาจมีความเสี่ยง ยาวนาน และซับซ้อนในสภาพแวดล้อมปัจจุบัน อุปสรรคในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีมากมาย กระบวนการดังกล่าวอาจใช้เวลาหลายปีกว่าจะดำเนินโครงการตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนเบื้องต้นจนเสร็จสิ้น โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นโอกาสในการลงทุนที่ทำกำไรได้สูงอีกด้วย

แนวคิด

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวคิดใหม่ในด้านคำศัพท์ทางเศรษฐกิจได้เกิดขึ้น - กิจกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาอุตสาหกรรมนี้หมายถึงกิจกรรมของผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงอาคาร โครงสร้าง หรือที่ดินที่มีอยู่ ซึ่งนำไปสู่มูลค่าตลาดที่เพิ่มขึ้น

การพัฒนาเป็นธุรกิจประเภทหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการสร้าง สร้างใหม่ หรือเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินหรือที่ดินที่มีอยู่แล้วในการก่อสร้างอาคารหลายชั้น ร้านค้าปลีก สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม และคลังสินค้า เพื่อให้ได้มาซึ่งรายได้จากการขึ้นราคา

แนวคิด

ความยากลำบากในการปรับปรุงการพัฒนาอุตสาหกรรมการก่อสร้างได้นำไปสู่การขยายตัวของการวิจัยทางวิทยาศาสตร์และประยุกต์ในการพัฒนาและการดำเนินการรูปแบบใหม่ วิธีการ และระบบสำหรับการจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันและผลผลิตของ กิจกรรมของพวกเขา

รูปแบบหนึ่งคือการพัฒนา การพัฒนาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสหพันธรัฐรัสเซียเป็นธุรกิจที่ค่อนข้างใหม่ ซึ่งเป็นผลมาจากแนวโน้มเศรษฐกิจตลาดจากธุรกิจที่เกี่ยวข้องกันในด้านอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน และการก่อสร้าง

จากตัวเลขของวิทยาศาสตร์เศรษฐกิจรัสเซีย Mazura I. I., Shapiro V. D. ซึ่งทำงานวิจัยในด้านการจัดการและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาเป็นกระบวนการพิเศษและประเภทของกิจกรรมทางวิชาชีพ (ธุรกิจ) ที่ เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงคุณภาพสูงของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มมูลค่า

การพัฒนาคือกระบวนการที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงคุณภาพสูงในอสังหาริมทรัพย์

ในท้ายที่สุด สัญญาณหลักของการพัฒนาคือตัวชี้วัดเชิงคุณภาพที่เฉพาะเจาะจง เช่น การเปลี่ยนแปลงขั้นพื้นฐานและการเพิ่มขึ้นของราคาของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนผลิตภาพและผลตอบแทนจากการลงทุน

ในทางกลับกัน การพัฒนายังทำหน้าที่เป็นระบบการจัดการสำหรับกระบวนการสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผลมาจากทางกายภาพ การเงิน และกฎหมายข้อมูลจำเพาะ

การเปลี่ยนวัตถุอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนาเกิดขึ้นในลักษณะที่ราคาของมันเพิ่มขึ้นหลายเท่า

ด้วยเหตุนี้ กระบวนการทางกายภาพของการพัฒนาทำให้เกิดคุณสมบัติใหม่ของผู้บริโภคของวัตถุที่ตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของสังคม การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้สามารถเกิดขึ้นได้อย่างมากและไม่สามารถมองเห็นได้จากภายนอก อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้เป็นสัญญาณของการพัฒนาที่จำเป็นเสมอ ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการเพิ่มผลกระทบทางการเงินของการใช้อสังหาริมทรัพย์

คุณสมบัติเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลาระหว่างการพัฒนาเพื่อตอบสนองความต้องการของสังคม

กระบวนการพัฒนาทางการเงินเกิดขึ้นในรูปแบบของการเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สินอันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพที่เกิดขึ้น ในเวลาเดียวกัน ราคาที่เพิ่มขึ้นไม่ได้มาจากการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพใดๆ แต่มาจากการเปลี่ยนแปลงที่ตรงตามความต้องการของตลาดและความต้องการของลูกค้าเท่านั้น

ยิ่งแมตช์นี้มากเท่าไหร่ วัตถุที่สร้างขึ้นก็จะยิ่งมีมูลค่าสูงขึ้น และประสิทธิภาพการพัฒนาก็จะสูงขึ้น

ประสิทธิภาพการพัฒนาจะดีขึ้นหากตรงกับความต้องการของลูกค้า

ตามโครงสร้าง บริษัทอาจเป็นบริษัทที่มีความกังวลด้านการลงทุนและการก่อสร้างที่หลากหลาย หรือบริษัทโฮลดิ้งที่มีระบบการพัฒนาที่ซับซ้อน ซึ่งประกอบด้วยหลายองค์กร ซึ่งแต่ละแห่งมีลำดับชั้นที่แน่นอนและมีของตัวเอง เป้าหมาย

ควรเน้นว่าไม่ใช่ทุกองค์กรที่เข้าร่วมกระบวนการสร้างและดำเนินโครงการลงทุนและก่อสร้าง เป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้าง (ระบบ) ของบริษัทพัฒนา

อาจเป็นบริษัทเทศบาลและเอกชนที่มีส่วนร่วมในบางช่วงของโครงการ แต่ยิ่งรวมอยู่ในการลงทุนและการถือครองการก่อสร้างและตกอยู่ภายใต้การจัดการทั่วไปของบริษัทพัฒนาแห่งหนึ่งมากเท่าใด บริษัทก็จะยิ่งมีประสิทธิผลมากขึ้นเท่านั้น ในเวลาเดียวกัน บริษัทเหล่านี้จะทำหน้าที่บางอย่างของการจัดการ องค์กร แรงจูงใจ การควบคุม ฯลฯ

การพัฒนาเป็นกิจกรรมทางธุรกิจรูปแบบใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการบูรณะ วิศวกรรม การก่อสร้างและงานอื่นๆ หลังจากเสร็จสิ้นการทำงานเหล่านี้จะมีการเปลี่ยนแปลงในคุณภาพในทรัพย์สินและมูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้น

ความแตกต่างระหว่างการพัฒนาของรัสเซียและต่างประเทศ

ความแตกต่างที่สำคัญคือการพัฒนาแบบตะวันตกนั้นขึ้นอยู่กับแผนความจำเป็นในการสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอิงจากการวิจัยทางการตลาด ในรัฐของเรา มีการพัฒนาโครงการลงทุนสำหรับที่ดินเฉพาะที่พร้อมสำหรับโครงการ

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียบอกเป็นนัยว่าบริษัทของเรายังไม่สามารถแข่งขันกับบริษัทต่างชาติได้ แต่หลักคำสอนนี้กำลังเป็นที่นิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากระบบการพัฒนาของการวางผังเมืองและความเป็นยุโรปในสังคมสมัยใหม่ บทบาทของนักพัฒนาเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้นเรื่อยๆ พวกเขาสามารถจัดระเบียบพื้นฐานการเปลี่ยนแปลง การเปลี่ยนแปลงจะทำในรูปแบบต่างๆ นักพัฒนาคือนักธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญในวงกว้าง ทั้งในด้านกฎหมาย การเงิน และการก่อสร้าง มีไม่กี่แห่งในรัสเซียและราคาค่าบริการค่อนข้างสูง

งานพัฒนา

วัตถุประสงค์หลักของการพัฒนาและจัดการอสังหาริมทรัพย์คือการเพิ่มรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้ได้มากที่สุด แหล่งที่มาของรายได้นี้คือมูลค่าเพิ่มที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินโครงการเนื่องจากความแตกต่างระหว่างต้นทุนของวัตถุและต้นทุนของโครงการ

กิจกรรมของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ต้องมุ่งเน้นที่การเพิ่มมูลค่าของวัตถุที่เสร็จสมบูรณ์ให้สูงสุดและลดต้นทุนให้เหลือน้อยที่สุด

เป้าหมายหลักของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ:

1. องค์กรที่มีประสิทธิภาพของกระบวนการอนุมัติโครงการกับหน่วยงานราชการ
2. องค์กรที่มีประสิทธิภาพในการทำงานกับผู้รับเหมา รวมถึงการดึงดูดผู้รับเหมาที่เชื่อถือได้ด้วยการลดราคาและเวลาโครงการให้น้อยที่สุดผ่านการประมูลสัญญา หนึ่งในเครื่องมือหลักในการปรับปรุงการจัดการส่วนการก่อสร้าง (การดำเนินการ) ของโครงการพัฒนาคือการมีส่วนร่วมของผู้จัดการโครงการมืออาชีพที่มีความรู้ด้านเทคโนโลยีการก่อสร้าง
3. องค์กรที่มีประสิทธิภาพของการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ - การก่อตัวของกลไกที่มีประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจและเป็นที่ยอมรับสำหรับการจัดสรรทรัพยากรทางการเงินซึ่งรวมถึงแหล่งเงินทุนที่แตกต่างกันและการเปลี่ยนแปลงในอัตราส่วนระหว่างพวกเขาในขณะที่คุณก้าวหน้าโครงการ.

แหล่งเงินทุนสำหรับโครงการพัฒนา ได้แก่ ทุน การจัดหาเงินทุนโดยตรง กองทุนที่ยืม (รวมถึงสินเชื่อธนาคาร กองทุน)

แต่ละแหล่งมีข้อดีและข้อเสีย ด้วยเหตุนี้ เงินทุนของผู้พัฒนาเองมักจะทำขึ้นจากส่วนแบ่งที่น้อยที่สุดของเงินทุนทั้งหมดที่จัดสรรให้กับโครงการ

แหล่งเงินทุนหลักสำหรับโครงการในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้างคือการยืมเงินและเงินทุนจากแหล่งเงินทุนโดยตรง ในขณะที่ส่วนแบ่งของแหล่งเงินทุนหลังนี้จะเพิ่มขึ้นเมื่อโครงการสิ้นสุดลง นักพัฒนาจะต้องสามารถรวมแหล่งข้อมูลเหล่านี้ในขณะที่โครงการดำเนินไป หลีกเลี่ยงการพึ่งพาโครงการโดยไม่จำเป็นในการจัดสรรเงินทุนจากเงินกู้ และลดค่าธรรมเนียมสำหรับเงินทุนที่ดึงดูดให้น้อยที่สุด

4. องค์กรที่มีประสิทธิภาพของการขาย (เช่า) ของวัตถุซึ่งถูกสร้างขึ้นด้วยการมีส่วนร่วมของ บริษัท นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่เชี่ยวชาญ การเพิ่มขีดความสามารถของทีมขายโดยใช้วิธีการต่างๆ ในการจัดยอดขาย ได้แก่ การทำงานผ่านอินเทอร์เน็ต การใช้เครือข่ายสังคม การขายภาคสนาม

หลักการ

หนึ่งในหลักการสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือการสร้างทีมที่ปรึกษาที่ทรงพลังซึ่งจะทำงานในขั้นตอนต่างๆ ของโครงการ ตั้งแต่งานการตลาดไปจนถึงการดำเนินงานของไซต์ก่อสร้าง การดึงดูดผู้เชี่ยวชาญดังกล่าวไม่ได้ราคาถูก แต่จากประสบการณ์แสดงให้เห็น มันคือผลกำไร

เปิดแต่ละขั้นตอนในการพัฒนาโครงการควรเน้นประเด็นหลักด้วยการดำเนินการที่ประสบความสำเร็จซึ่งคุณสามารถคาดหวังผลลัพธ์ที่ประสบความสำเร็จของโครงการทั้งหมดได้ การวิจัยตลาดควรตอบคำถามต่อไปนี้:

• ตอนนี้ตลาดไหนที่ยังขาดแคลนอยู่และจะยังคงอยู่ในอนาคต
• ระดับราคาที่เป็นไปได้มากขึ้นสำหรับการขายพื้นที่ที่สร้างขึ้นคืออะไร
• การคาดการณ์ผลกำไรของโครงการคืออะไร
• ระดับการแข่งขันในแต่ละภาค
• ความเสี่ยงที่น่าจะเป็นไปได้และวิธีลดความเสี่ยง

การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้คุณค้นหาสมดุลของอุปสงค์และอุปทานที่มีอยู่ในภาคส่วนต่างๆ และด้วยเหตุนี้จึงระบุช่องที่ยังไม่สำเร็จซึ่งขาดบางพื้นที่

การศึกษาราคาขายและราคาก่อสร้างจะทำให้คุณสามารถค้นหาภาคส่วนที่มีประสิทธิภาพสูงสุดของโครงการพัฒนาได้

ควรให้ความสนใจอย่างมากในการศึกษาวิจัยเกี่ยวกับการคาดการณ์ลักษณะเหล่านี้ เนื่องจากสถานการณ์ในตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา การศึกษาควรมีการศึกษาผลงานของคู่แข่ง ระบุจุดแข็งและจุดอ่อนของพวกเขา

ดู

เป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะระหว่างการพัฒนาสองประเภทหลัก: การพัฒนาค่าธรรมเนียมและการพัฒนาเก็งกำไร

ค่าธรรมเนียมการพัฒนาเป็นธุรกิจก่อสร้างประเภทหนึ่งที่บริษัทผู้พัฒนาไม่ได้เป็นเจ้าของวัตถุที่กำลังสร้าง แต่มีส่วนร่วมในการพัฒนาล้วนๆ เท่านั้น โดยไม่มีฟังก์ชันการลงทุน การพัฒนาประเภทนี้คือเสี่ยงน้อยที่สุด

การพัฒนาแบบดั้งเดิมในตลาดการก่อสร้างรัสเซียสมัยใหม่แสดงถึงการมีส่วนร่วมที่ขาดไม่ได้ของกองทุนนักพัฒนาในด้านการลงทุนและการก่อสร้าง

ส่วนแบ่งของบทบาทของบริษัทก่อสร้างในโครงการลงทุนมีตั้งแต่ 100 ถึง 35-40 เปอร์เซ็นต์

การพัฒนาเก็งกำไรยากกว่าตัวเลือกแรก นักพัฒนาสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยดำเนินการในฐานะผู้ก่อตั้งโครงการ แผนทางการเงินของโครงการพัฒนาขนาดใหญ่เป็นการผสมผสานที่ซับซ้อนของเงินทุนของนักพัฒนาและดึงดูดการลงทุน: เงินกู้จากธนาคารและการชำระเงินจากผู้เช่าในอนาคต

กำไรสูงในการพัฒนาเก็งกำไรจะมาพร้อมกับความเสี่ยงสูงในกรณีที่โครงการล้มเหลว การพัฒนาการเก็งกำไรเป็นรูปแบบความสัมพันธ์ที่ยากที่สุดระหว่างผู้เข้าร่วมในกระบวนการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ กระบวนการก่อสร้าง การออกแบบ และการดำเนินงานด้านการธนาคารที่ยากเป็นพิเศษได้ปะปนกันในโครงการเดียว

ใครคือนักพัฒนา

นักพัฒนาคือบริษัทที่สร้างวัตถุและจัดการกระบวนการนี้ ยอดรวมของงานทั้งหมดที่ดำเนินการโดยนักพัฒนาเป็นโครงการลงทุนที่ซับซ้อนในด้านอสังหาริมทรัพย์ ในระหว่างการดำเนินโครงการ นักพัฒนา (หรือที่เรียกว่านักพัฒนา) พยายามลดความเสี่ยงและเพิ่มผลกำไร ในบางกรณี เขาอาจทำหน้าที่เป็นนักแสดงและได้รับค่าตอบแทนคงที่จากลูกค้าสำหรับงานของเขา หากผู้พัฒนาทำหน้าที่เป็นผู้ริเริ่มโครงการ จากนั้นเขาก็ถูกบังคับให้รับความเสี่ยงทั้งหมด

นักพัฒนาคือมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญในการสร้างใหม่หรือปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ การตลาดและการขายที่ประสบความสำเร็จ พนักงานเหล่านี้มักจะทำงานร่วมกับพันธมิตรเพื่อแบ่งปันความเสี่ยงและปริมาณงาน และอาจทำงานให้กับบริษัทขนาดใหญ่ที่ทำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้างหรือใช้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการลงทุนในพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย

ผู้คนสามารถเข้าสู่อาชีพนักพัฒนาจากมุมมองที่แตกต่างกัน นักพัฒนาอาจมีวุฒิการศึกษาด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือมาจากการทำงานเป็นตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้รับเหมา หรือสถาปนิก

การทำงานเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นงานที่ยากมาก นักพัฒนาควรสามารถประเมินสถานการณ์ในอนาคตที่หลากหลายและพิจารณาว่าสามารถใช้งานได้และยอมรับได้หรือไม่ เขาสามารถดูล็อตที่ว่างเปล่าและมองเห็นศักยภาพในนั้น หรือเยี่ยมชมอาคารที่ทรุดโทรมและสร้างแผนสำหรับการพัฒนาขื้นใหม่และการขายที่ประสบความสำเร็จในอนาคต

นักพัฒนามักจะทำงานในวงกว้าง มีส่วนร่วมในการก่อสร้างหลายหน่วยที่สามารถครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์หลายพันแห่ง

ประสบการณ์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากนักพัฒนาต้องรู้จักตลาดเป็นอย่างดีจึงจะเข้าใจว่าโครงการจะประสบความสำเร็จหรือไม่ นักพัฒนายังต้องเชื่อมโยงกับรัฐบาลท้องถิ่นเพื่อช่วยให้พวกเขาพบกันโครงการต่างๆ ตั้งแต่คนในสำนักงานที่สามารถให้คำแนะนำเพื่อช่วยขับเคลื่อนโครงการไปข้างหน้าให้กับผู้ร่วมวางแผนในเขตเทศบาลที่จะขับเคลื่อนโครงการเหล่านี้ไปข้างหน้า

นักพัฒนาที่ดีก็เป็นส่วนหนึ่งของทีมที่ใหญ่ขึ้นเช่นกัน นักพัฒนาต้องทำงานร่วมกับสถาปนิก ผู้รับเหมา นักจัดสวน นักการเมือง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญอื่นๆ อีกมากมายเพื่อเป็นแนวทางในโครงการตั้งแต่ต้นจนจบ นักพัฒนาต้องเลือกทีมที่ดี จัดระเบียบพวกเขาอย่างมีประสิทธิภาพ และจัดการให้ตรงกับความต้องการของโครงการและสมาชิกในทีมในขณะที่ยังคงควบคุมการพัฒนาโดยรวม

นักพัฒนาหลายรายเลือกความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง ที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำ และอื่นๆ

นักพัฒนายังสามารถขยายขอบเขตทางภูมิศาสตร์ของโครงการของพวกเขา ตัวอย่างเช่น การพัฒนาที่เชื่อมโยงกับตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ในนิวยอร์กซิตี้ไม่จำเป็นต้องประสบความสำเร็จในมินนิอาโปลิส

ระยะโครงการ

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยสามารถแบ่งออกเป็นสามขั้นตอน:

1. ระยะเริ่มต้น: ในระยะเริ่มต้น โครงการมุ่งเน้นไปที่ความเชี่ยวชาญ การวิจัย และใบอนุญาต ซึ่งมักจะเป็นส่วนที่ไม่สอดคล้องกันมากที่สุดในระยะเวลา การลงทุนในขั้นตอนนี้ถือเป็นความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดและหลากหลายที่สุด เนื่องจากมีปัจจัยที่ไม่ทราบมากมาย ขั้นตอนหลักบางส่วนในระยะนี้รวมถึงขั้นตอนต่อไปนี้:

• การประเมินสิ่งแวดล้อม;
• สอบ;
• การวิเคราะห์ตลาดและการศึกษาความเป็นไปได้
• การได้มาซึ่งที่ดินหรือสิทธิในการซื้อที่ดิน;
• แผนไซต์ แผนพัฒนา และแผนการก่อสร้าง
• จัดไฟแนนซ์ก่อสร้าง;
• ปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน

2. ระยะกลาง (ระยะก่อสร้าง): รวมการก่อสร้างและปรับปรุงอาคาร เนื่องจากงานก่อนโครงการเสร็จสมบูรณ์แล้ว ความเสี่ยงของโครงการในขั้นตอนนี้จะลดลงอย่างมาก แต่ยังไม่สามารถกำจัดได้อย่างสมบูรณ์ ขั้นตอนหลักบางส่วนในระยะนี้รวมถึงขั้นตอน:

• ระดมทุนก่อสร้าง
• การตลาดโครงการ
• พรีลีสซิ่ง;
• องค์กรจัดการทรัพย์สิน (เว้นแต่จะเสร็จสิ้นในระหว่างการพัฒนาล่วงหน้า)

3. ขั้นตอนสุดท้าย (การดำเนินการ): เป็นขั้นตอนแรกของวงจรชีวิตของอาคาร แม้ว่าความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับก่อนการพัฒนาและการก่อสร้างอาจถูกขจัดออกไปในจุดนี้ แต่สภาพของผู้เช่ายังคงมีความเสี่ยง กิจกรรมบางอย่างในระยะสุดท้ายรวมถึงขั้นตอนต่อไปนี้:

• ค้นหาผู้ซื้อหากยังไม่ได้ทำ
• การตลาดและลีสซิ่งถาวร
• กำหนดกลยุทธ์การรักษาลูกค้า
• เสริมสร้างการจัดการทรัพย์สิน
• รักษาเสถียรภาพ

แล้วถ้าเราทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ล่ะ

เพื่อการลงทุนที่จะนำมากำไรที่คาดหวัง คุณต้องกังวลเกี่ยวกับตำแหน่งที่เหมาะสมและการส่งเสริมการขายในตลาด ในขณะนี้ในรัสเซีย งานมีความซับซ้อนเนื่องจากการแข่งขันในตลาดนี้สูงมาก ด้วยเหตุนี้ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จึงมีความเกี่ยวข้องมากกว่าที่เคย

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีประโยชน์มากมายสำหรับนักการเงิน หลักๆคือ:

• ราคาพื้นที่ค้าปลีกที่เพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งทำให้พวกเขาสามารถขายต่อพื้นที่ในราคาที่สูงขึ้นได้ในไม่ช้า
• โอกาสที่จะได้รับรายได้ค่าเช่าแบบพาสซีฟ
• ลงทุนอย่างปลอดภัยและเสี่ยงน้อยที่สุด

ไม่ว่าในกรณีใด ตัวอ็อบเจกต์เองก็มีค่าบางอย่าง เพราะเมื่อจำเป็น คุณสามารถรับเงินทุนจากการนำไปใช้งานได้ทุกเมื่อ

การประยุกต์ใช้การพัฒนาการค้า

เมื่อพิจารณาถึงการพัฒนาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก เราสามารถแยกแยะงานหลักที่กำหนดไว้สำหรับนักลงทุนในกรณีนี้ได้

รวมถึง:

• การวิจัยตลาดการตลาดเพื่อระบุคู่แข่งและค้นหาตัวเลือกที่ดีที่สุดเพื่อดึงดูดลูกค้าให้มาที่แหล่งช้อปปิ้งและความบันเทิง
• ค้นหาไซต์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับที่ตั้งของแหล่งช้อปปิ้งหรือศูนย์ธุรกิจโดยคำนึงถึงการไหลของผู้คน
• การพัฒนาแผนที่เสนอสำหรับที่ตั้งของพื้นที่ค้าปลีก (แบ่งเป็นโซน)

สำหรับศูนย์การค้า ราคาเช่าไม่ได้ขึ้นอยู่กับพื้นที่ของสถานที่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงที่ตั้งด้วย - จุดที่ตั้งอยู่ใกล้ทางเข้าหรือในที่ที่มีผู้คนพลุกพล่านจำนวนมาก จะแพงขึ้น

บางครั้งอาจจำเป็นต้องดึงดูดการลงทุนเพิ่มเติมในการก่อสร้าง

ทรัพย์สินในโกดัง

คลังสินค้าวันนี้เป็นหนึ่งในกลุ่มที่น่าสนใจที่สุดของตลาดการพัฒนาของรัสเซีย ตลาดยังห่างไกลจากความอิ่มตัว ข้อเสนอของวัตถุที่มีคุณภาพนั้นไม่มีนัยสำคัญ ความต้องการมีความสำคัญ ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 15-17% และระยะเวลาคืนทุนภายใน 4-5 ปี การดำเนินโครงการในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าดำเนินการโดยนักพัฒนาทั้งรายใหญ่และรายขนาดกลาง

สรุป

ดังนั้น การพัฒนาจึงเป็นระบบความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจ องค์กร กฎหมาย และทางกายภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินโครงการในพื้นที่นี้มีโอกาสที่จะใช้นวัตกรรมและได้รับผลกำไรจากการลงทุน