ตึกใหม่หรือ "รอง" ซื้ออะไรดี?

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

คำถามหลักประการหนึ่งที่ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากมีคือการเลือกระหว่างอาคารใหม่และอาคาร "รอง" ทางเลือกมีความซับซ้อนอย่างมากหากราคาของอพาร์ทเมนท์ทั้งสองประเภทไม่แตกต่างกันมากนัก แต่ละตัวเลือกมีข้อดีและข้อเสีย ดังนั้นการซื้อบ้านจึงควรเข้าหาอย่างมีความรับผิดชอบ ที่นี่คืออพาร์ตเมนต์ และบางห้องอาจมีราคาหลายแสนดอลลาร์

อาคารใหม่หรือ "รอง" - ไหนดีกว่ากัน

บ้านชั้นประถมศึกษาเป็นอพาร์ตเมนต์ที่ไม่เคยลงทะเบียนให้ใครมาก่อน ที่จริงแล้ว พวกเขามักจะพยายามขายอพาร์ทเมนท์ที่ยังไม่ได้สร้างเป็นที่อยู่อาศัยหลัก

โปรดทราบว่าการขายอพาร์ทเมนท์ในบ้านที่เพิ่งสร้างหรือวางแผนสำหรับการพัฒนานั้นถูกควบคุมโดยกฎหมายหมายเลข 214-FZ กฎหมายนี้กำหนดให้ผู้พัฒนาสร้างบ้านและดำเนินการโอนผู้เข้าร่วมโปรแกรม (ผู้ซื้อ) อพาร์ทเมนท์ (วัตถุ) ที่กำหนดไว้ในสัญญาก่อสร้าง).

หลังจากนำบ้านไปดำเนินการแล้ว จะมีการเซ็นหนังสือรับรองการตอบรับของวัตถุ ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อจะต้องจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารใหม่ หลังจากได้รับใบรับรองการจดทะเบียนของรัฐแล้ว สถานะของที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนจากหลักเป็นรองโดยอัตโนมัติ

"มือสอง" คืออะไร

บ้านของผู้ค้าปลีกคืออพาร์ตเมนต์ที่เป็นของใครบางคน กล่าวคือ เป็นทรัพย์สินของบุคคลหรือนิติบุคคล ในกรณีนี้ อพาร์ตเมนต์อาจเป็นแบบส่วนตัว ในเขตเทศบาลหรือรัฐก็ได้ แต่ก็ยังเป็นบ้านหลังที่สอง ดังนั้นแม้แต่อพาร์ทเมนท์ใหม่ที่สร้างขึ้นเมื่อหกเดือนหรือหนึ่งปีที่แล้วก็ถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยสำรองแม้ว่าในความเป็นจริงพวกเขาจะใหม่ ดังนั้นในตอนแรกจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะบอกว่าอันไหนดีกว่า - อาคารใหม่หรือ "รอง" เพราะทั้งสองห้องสามารถใหม่ได้

สำหรับอพาร์ทเมนต์ในเขตเทศบาล ผู้คนสามารถอาศัยอยู่ที่นั่นได้ผ่านสัญญาจ้างงานทางสังคม พวกเขาไม่มีใบรับรองการจดทะเบียนของรัฐ แต่ที่อยู่อาศัยที่พวกเขาอาศัยอยู่ยังคงถือเป็นเรื่องรองเนื่องจากยังมีเจ้าของ - เทศบาล

เกณฑ์การเปรียบเทียบอพาร์ทเมนท์ทั้งสองประเภท

มันเป็นไปไม่ได้ที่จะตัดสินอย่างแน่ชัดว่าอะไรดีกว่าที่จะซื้อ - "หลัง" หรืออาคารใหม่ เพราะไม่มีข้อได้เปรียบที่ชัดเจนสำหรับที่อยู่อาศัยหลักเหนือบ้านรอง ทุกอย่างจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์และเงื่อนไข หากคุณต้องการเลือกสิ่งที่ถูกต้องและสุดท้ายตัดสินใจด้วยตัวเองว่าอะไรจะทำกำไรได้มากกว่า - "รอง" หรือสิ่งปลูกสร้างใหม่พิจารณาเกณฑ์ต่อไปนี้:

1. ต้นทุน. ถ้าเราพูดถึง "หลัก" แล้วมีรูปแบบ: ค่าใช้จ่ายต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับขั้นตอนของการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก ในระยะแรก ต้นทุนต่อตารางเมตรจะต่ำ และนี่คือข้อได้เปรียบหลักของที่อยู่อาศัยหลัก ราคาของ "มือสอง" จะสูงกว่าเสมอ และไม่มีทางที่จะลดราคาคงที่นี้ได้
2. เวลา. เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำรองคุณสามารถย้ายเข้าไปได้ทันทีหลังจากสรุปธุรกรรม แต่ด้วย "หลัก" มันเป็นไปไม่ได้ หากผู้ซื้อสรุปข้อตกลงและซื้อบ้านในขั้นตอนการขุดหลุมฐานราก คุณจะต้องรออีกสองปี หากคุณสรุปข้อตกลงในขั้นตอนการก่อสร้างแล้วเสร็จ ราคาต่อตารางเมตรจะสูงขึ้น แต่คุณจะต้องรอประมาณสามถึงสี่เดือนเท่านั้น
3. การลงทุน. เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่จะมีการเสนอให้ผู้ซื้อทำแบบหยาบ ซึ่งหมายความว่าคุณจะต้องลงทุนเงินเป็นจำนวนมากในการซ่อมแซม การซื้อวัสดุก่อสร้าง การซื้ออุปกรณ์และเฟอร์นิเจอร์ เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในตลาดที่อยู่อาศัยรอง คุณมักจะพบอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ และถึงแม้ว่าการซ่อมแซมส่วนใหญ่มักจะถูกหรือเก่า แต่อพาร์ทเมนต์ดังกล่าวก็ค่อนข้างน่าอยู่ ดังนั้นประเด็นของการลงทุนเพิ่มเติมจึงมีความเกี่ยวข้องในการเลือกที่อยู่อาศัย
4. คละแบบ. ตลาดที่อยู่อาศัยรองนั้นกว้างกว่ามาก และยังมีข้อเสนออีกมากมายที่นี่ โดยปกติอพาร์ทเมนต์ที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดในอาคารใหม่จะถูกซื้อในขั้นตอนการขุด เมื่อสิ้นสุดการพัฒนา ตัวเลือกที่เสียเปรียบที่สุดยังคงขายอยู่
5. ลงทะเบียน. เป็นไปไม่ได้ที่จะลงทะเบียนในอาคารใหม่ เพราะในการที่จะได้รับใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ คุณต้องมีหนังสือรับรองการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ หรือมีญาติที่จดทะเบียนในที่พักอาศัยแล้ว
6. รายได้ที่เป็นไปได้ มีการเขียนไว้แล้วข้างต้นว่าราคาต่อตารางเมตรเติบโตในสัดส่วนโดยตรงกับขั้นตอนของการก่อสร้าง ดังนั้นเมื่อลงทุนในขั้นตอนการขุดค้น เจ้าของบ้านในอนาคตสามารถทำกำไรได้ถึง 30% ต่อปี กรณีนี้หากการก่อสร้างดำเนินไปโดยไม่ชักช้า ค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยสำรองไม่สามารถรับประกันว่าจะเติบโตได้ แต่จะเปลี่ยนแปลงเนื่องจากปัจจัยด้านตลาด อย่างไรก็ตาม คุณสามารถสร้างรายได้จากอพาร์ตเมนต์รองด้วยการเช่า เป็นการยากที่จะคำนวณจำนวนกำไรในกรณีนี้ ทั้งหมดขึ้นอยู่กับต้นทุน พื้นที่ และปัจจัยอื่นๆ
7. จำนอง. "รอง" หรืออาคารใหม่สามารถจำนองได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีของการปล่อยสินเชื่อจำนองอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ มีปัญหาที่แตกต่างกันมากมาย ธนาคารพยายามจะไม่ออกเงินกู้เพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ เนื่องจากมีความเสี่ยงที่จะสร้างไม่เสร็จเลย ธนาคารอย่างน้อยหนึ่งแห่งสามารถออกเงินกู้ได้ และเงื่อนไขสำหรับการดำเนินการนี้อาจไม่เอื้ออำนวย โดยปกติ อัตราสำหรับที่อยู่อาศัยหลักจะสูงขึ้น 2-3% เมื่อเทียบกับอัตราสำหรับที่อยู่อาศัยรอง
8. ความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย. เมื่อซื้อบ้านใหม่ คุณสามารถมั่นใจได้ 100% ว่าบ้านสะอาดจากมุมมองทางกฎหมาย ไม่เคยมีใครอาศัยอยู่มาก่อน และผู้ซื้อที่นี่คือเจ้าของใหม่ อพาร์ทเมนท์ในตลาดรองมีเจ้าของ บางครั้งก็มีหลายคน และบ่อยครั้งที่ไม่รู้ว่าพวกเขาเป็นคนแบบไหนและทำอะไรในอพาร์ตเมนต์

นอกจากนี้ อาคารใหม่ยังมีระบบการสื่อสารและวิศวกรรมที่สดใหม่อยู่เสมอ ในตลาดรอง การสื่อสารอาจชำรุดและจำเป็นต้องเปลี่ยน ดังนั้นในกรณีนี้จึงเป็นข้อได้เปรียบในการสร้างอาคารใหม่ นอกจากนี้ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ "หลัก" มีโอกาสน้อยมากที่ผู้ติดยาหรือผู้ติดสุราจะอาศัยอยู่ใกล้ ๆ

ความเสี่ยง

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่ที่กำลังก่อสร้าง มีความเสี่ยงที่บริษัทก่อสร้างจะล้มละลายและการก่อสร้างจะไม่แล้วเสร็จ ในกรณีนี้ คุณไม่สามารถคืนเงินได้ เป็นสิ่งที่คาดไม่ถึง การปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าบริษัทก่อสร้างมักจะล่าช้าในการส่งมอบบ้าน และผู้ซื้อไม่สามารถทำอะไรกับมันได้ แน่นอนว่ารัฐบาลกำลังพยายามลดความเสี่ยงนี้โดยการพิจารณากฎหมายว่าด้วยการประกันภัยภาคบังคับของนักพัฒนาจากการล้มละลาย แต่ก็ยังมีความเสี่ยงอยู่ และแม้กระทั่งบทลงโทษที่ล่าช้าก็ไม่ได้หยุดนักพัฒนาจากการเลื่อนกำหนดเวลาออกไป เมื่อเลือกระหว่างอาคารใหม่หรือ "รอง" คุณต้องจำความเสี่ยงเหล่านี้ไว้ แต่ถ้าผู้พัฒนาได้รับความไว้วางใจและมีอำนาจ ความเสี่ยงในการได้บ้านจากเขาจะลดลงอย่างรวดเร็ว

อย่างไรก็ตาม ตลาดรองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน เกี่ยวข้องกับการปฏิบัติตามสัญญาซื้อขาย สัญญานี้สามารถยกเลิกได้ในศาลหลังจากที่ผู้ซื้อจ่ายเงินทั้งหมดแล้ว นอกจากนี้ยังมีกรณีที่บุคคลที่สามที่มีความเป็นเจ้าของตามกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์ปรากฏขึ้น ในกรณีนี้ สัญญาขายอาจถูกยกเลิกอีกครั้ง และธุรกรรมดังกล่าวจะถือเป็นโมฆะ ในกรณีนี้คุณจะเสียเงินและอยู่อย่างไร้บ้าน โชคดีที่ความเสี่ยงทั้งหมดนี้สามารถปรับระดับได้ด้วยความช่วยเหลือของทนายความที่มีความสามารถ แต่บริการของเขาอาจมีราคาแพง

ข้อดีของอาคารใหม่

อพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่มีข้อดีดังต่อไปนี้:

1. ผลิตจากวัสดุที่ทันสมัย โดยทางอ้อมหมายความว่ามีความทนทานและเชื่อถือได้มากกว่า
2. ออกแบบมาอย่างดีและกว้างขวางเกือบตลอดเวลา
3. เลย์เอาต์สะดวกสบายและทำตามมาตรฐานสมัยใหม่
4. การลงจอดสะอาดและใหญ่ เช่นเดียวกับทางเข้า
5. อพาร์ตเมนต์ทั้งหมดมีหน้าต่างกระจกสองชั้น
6. มาตรวัดน้ำและแก๊สมีอยู่ทั่วไป
7. มีลิฟต์ทำงาน บางบ้านมีลิฟต์ขนของด้วย
8. มีที่จอดรถใต้ดินและในสวน

ราคาตึกใหม่เป็นข้อได้เปรียบหลัก

ข้อดีทั้งหมดนี้มีขนาดเล็กเมื่อเทียบกับข้อได้เปรียบที่สำคัญที่สุด - ต้นทุน ความนิยมสูงสุดของที่อยู่อาศัยหลักให้ราคา หากคุณซื้ออพาร์ทเมนต์ดังกล่าวในขั้นตอนการขุด อพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่อาจมีราคาต่ำกว่าอพาร์ทเมนต์เดียวกันในตลาดที่อยู่อาศัยรองถึง 30% นั่นคือถ้า "รอง" ที่ดีตามเงื่อนไขราคา 100,000 รูเบิล (ราคาเป็นตัวอย่าง) จากนั้น "หลัก" เดียวกันจะมีราคาเพียง 70,000 จริงอยู่ว่าเธอต้องรอประมาณหนึ่งปีหรือสองปี

พื้นที่ใช้สอยและความปลอดภัยที่เพิ่มขึ้น

โต้แย้งกันอีกเรื่อง"ไพรมารี" - พื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ โครงการที่ทันสมัยให้ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ขนาดใหญ่ ตัวอย่างเช่น บ้านแผงใหม่ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในรัสเซีย (ซีรี่ส์ P-44T) ให้พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับหนึ่งอพาร์ทเมนท์เท่ากับ 38 "สี่เหลี่ยม" แต่ในบ้านแผงเก่าพื้นที่ของอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องสามารถมีได้ 30-33 ตารางเมตร ม. นี่คือมาตรฐานในเวลาที่สร้างบ้านเก่าหลังนี้

ยังไม่รู้อันไหนดีกว่า - "มือสอง" หรือตึกใหม่? นี่เป็นอีกข้อโต้แย้งสำหรับคุณ: ในอาคารใหม่ มีการปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัยใหม่ เทคโนโลยีและวัสดุใหม่ถูกนำมาใช้ นอกจากนี้ยังมีการรับประกันสำหรับองค์ประกอบบางอย่าง เช่น เพดาน อุปกรณ์วิศวกรรม ผนังและหน้าต่าง หากภายในห้าปีผู้เช่าพบปัญหาที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานที่ไม่เหมาะสมของที่อยู่อาศัย เขาสามารถติดต่อผู้พัฒนาและเรียกร้องให้กำจัดข้อบกพร่องและจ่ายค่าชดเชยสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้น

ความสะอาดตามกฎหมายของที่อยู่อาศัย

ในการเลือกอพาร์ทเมนต์ที่จะซื้อ - อาคารใหม่หรือ "รอง" คุณต้องจำไว้ว่าที่อยู่อาศัยสำรองอาจมี "อดีตอันมืดมิด" ในประวัติศาสตร์ แต่อาคารใหม่นั้นสะอาดอย่างถูกกฎหมายเสมอ และคุณไม่ต้องกังวลว่าญาติของผู้ขายที่มีสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์ของคุณจะปรากฏขึ้น ความเสี่ยงเพียงอย่างเดียวที่เกี่ยวข้องกับการสูญเสียเงินที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในขั้นตอนการขุด แต่ในกรณีที่เกิดปัญหากับผู้พัฒนาที่เกี่ยวข้องกับการใช้งานเครือข่ายวิศวกรรมหรือเอกสารประกอบ การดำเนินการนี้จะเพียงแค่เลื่อนกำหนดเส้นตายสำหรับการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกให้แล้วเสร็จโอกาสที่นักพัฒนาจะล้มละลายมีน้อย เป็นไปได้มากว่าเขาจะได้รับการประกันการล้มละลายทั้งหมด อย่างไรก็ตาม มักมีกรณีที่น่าเศร้าที่นักพัฒนาหยุดวัตถุด้วยเหตุผลบางอย่าง และจากนั้นผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในอาคารที่ยังไม่เสร็จจะไม่ได้รับและไม่สามารถคืนเงินได้

โครงสร้างพื้นฐานและการจัดสวน

เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ก็มีโอกาสที่จะเข้าไปในเมืองด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาไม่ดี โดยปกตินักพัฒนาในขั้นต้นจะเปิดใช้งานอาคารที่พักอาศัยและเพียงไม่กี่ปีต่อมาร้านค้า โรงเรียน โรงเรียนอนุบาลและวัตถุอื่น ๆ ก็ปรากฏขึ้นรอบ ๆ ดังนั้นในการซื้อที่อยู่อาศัยดังกล่าวคุณต้องเข้าใจว่าในตอนแรกคุณจะต้องเดินทางไปซื้อของ แม้ว่าจะมีการสร้างอาคารใหม่ในใจกลางเมือง ค่าอพาร์ตเมนต์ก็จะสูงมาก

ข้อเสียอีกอย่างคือขาดสิ่งอำนวยความสะดวก อพาร์ทเมนต์ในบ้านใหม่เป็นกล่องคอนกรีตแม้ไม่มีสาธารณูปโภค ไม่มีอะไรที่นี่ ดังนั้นคุณจะต้องลงทุนเงินและความพยายามในการจัดสวน

ข้อดีของ "รอง"

เมื่อเลือกระหว่างอาคารใหม่หรือ "รอง" คุณต้องจำข้อเสียและข้อดีของที่อยู่อาศัยประเภทหลังด้วย มาเริ่มกันที่ข้อดี:

1. ความสามารถในการย้ายเข้าอพาร์ทเมนต์ที่คุณเพิ่งซื้อได้ทันที
2. ในอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวจะมีการสื่อสารทางวิศวกรรมและการซ่อมแซมบางอย่างซึ่งอนุญาตให้คุณอาศัยอยู่ที่นี่แล้ว
3. คละใหญ่. ตลาดที่อยู่อาศัยรองมีขนาดใหญ่ และคุณสามารถเลือกระหว่างตัวเลือกต่างๆ ได้ และเป็นไปได้หาอพาร์ทเมนต์ที่อยู่ใกล้รถไฟใต้ดินและมองเห็นวิวสวยๆ จากหน้าต่าง

ข้อเสียของอพาร์ทเมนท์ในตลาดที่อยู่อาศัยรอง

แน่นอนว่าข้อดีเหล่านี้มักจะผลักดันให้ผู้ซื้อพิจารณาตลาดที่อยู่อาศัยรอง แต่การจะพูดถึงอพาร์ทเมนต์ไหนดีกว่ากัน - อาคารใหม่หรือ "รอง" คุณต้องชี้ให้เห็นข้อเสียอย่างแน่นอน:

1. ราคาสูงต่อตารางเมตร
2. เรื่องยาวที่ปกปิดเรื่องไม่พึงปรารถนาได้ เพื่อที่จะซื้อบ้านที่ดีโดยไม่มีปัญหาทางกฎหมายในอนาคต คุณจะต้องลงทุนในทนายความมืออาชีพที่สามารถตรวจสอบประวัติและ "ความสะอาด" ของอพาร์ตเมนต์ได้
3. กำแพงกันดินอาจอ่อนแอไปตลอดชีวิต
4. การสื่อสารทางวิศวกรรมนั้นเก่าและอาจต้องเปลี่ยนใหม่ในไม่ช้า มิฉะนั้นอาจใช้งานได้อีกสิบปี

บ้านทรุดโทรมจนอาจเสียเปรียบ

อย่างไรก็ตาม กำแพงและสาธารณูปโภคที่อ่อนแอสามารถอยู่ในบ้านที่สร้างขึ้นเมื่อ 20-25 ปีก่อน แม้จะมีรูปลักษณ์ที่น่าดึงดูดใจของบ้าน แต่สภาพทั่วไปของบ้านอาจไม่ดีนัก ดังนั้นเมื่อซื้อบ้าน ขอแนะนำให้ตรวจสอบระบบวิศวกรรมและความแข็งแรงของตัวบ้านด้วย ในการทำเช่นนี้ คุณจะต้องใช้เงินไปกับการประเมินผู้เชี่ยวชาญของผู้เชี่ยวชาญ บางครั้งสถานการณ์อาจเปิดออกเพื่อที่คุณจะต้องจ่ายครึ่งหนึ่งของราคาอพาร์ทเมนท์เพื่อทดแทนการสื่อสารและดำเนินงานเพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้กับโครงสร้างของบ้าน ดังนั้นจึงควรพิจารณาอย่างรอบคอบว่าควรซื้ออพาร์ทเมนต์ใดดีกว่า - "รอง" หรืออาคารใหม่ มีทั้งข้อดีและข้อเสียทั้งที่นั่นและที่นั่น เป็นไปไม่ได้ที่จะสรุปว่าอันไหนดีกว่ากันจำเป็นต้องเปรียบเทียบอพาร์ตเมนต์เฉพาะในบ้านเก่ากับอาคารใหม่

รีวิวสำคัญไหม

เกณฑ์สุดท้ายที่จะช่วยคุณเลือกขายต่อหรือสร้างใหม่คือการตอบรับจากผู้อยู่อาศัยและผู้ซื้อ! ตัวอย่างเช่น หากผู้สร้างกำลังสร้างบ้านใหม่ อย่าลืมอ่านบทวิจารณ์เกี่ยวกับเรื่องนี้ ผู้ซื้ออาจพูดในแง่ลบเกี่ยวกับเขา เนื่องจากในอดีตเขาทำให้กระบวนการก่อสร้างล่าช้าไปมาก หากนักพัฒนาเป็นมือใหม่ คุณก็ไม่ควรไว้ใจเขาเป็นพิเศษเช่นกัน แต่ถ้าเขามีชื่อเสียงที่ไร้ที่ติและบทวิจารณ์ที่ดี เขาก็สามารถเชื่อถือได้