ผู้ถือหุ้น - นี่ใคร? วิธีที่จะไม่เป็นนักต้มตุ๋น

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

กระแสการล้มละลายของบริษัทก่อสร้างกระทบผู้ถือหุ้นที่ฝันอยากมีบ้านใหม่เป็นของตัวเอง ผู้ถือหุ้นแต่ละรายเป็นฝ่ายที่ได้รับบาดเจ็บมากที่สุดซึ่งไม่เพียง แต่สูญเสียเงิน แต่ยังแยกทางกับความปรารถนาที่จะย้ายเข้าไปอยู่ในอพาร์ตเมนต์ใหม่เป็นเวลานาน จะไม่ตกหลุมพรางของคำสัญญาเท็จของนักพัฒนาได้อย่างไร? เรามาลองกำหนดกฎเกณฑ์หลักในการทำงานกับตัวแทนบริษัทก่อสร้างกัน

ใครเป็นผู้ถือหุ้น

ก่อนอื่น มาจัดการกับคำศัพท์กันก่อน นักพัฒนาคือองค์กรก่อสร้างและตัวแทนของพวกเขาที่เสนอซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารที่พักอาศัยที่ยังไม่เสร็จ ตามกฎแล้วอพาร์ทเมนท์ในระยะนี้มีราคาไม่แพงนัก แต่คุณไม่สามารถย้ายเข้าไปอยู่ในที่อยู่อาศัยดังกล่าวได้ นักพัฒนามีสิทธิ์ที่จะเสนอขายอพาร์ทเมนท์ในทุกขั้นตอนของการก่อสร้าง

ผู้ถือหุ้นคือบุคคลที่มีสิทธิในส่วนแบ่ง (ส่วนแบ่ง) ของบ้านที่กำลังก่อสร้าง ซึ่งมักจะจำกัดเฉพาะพื้นที่ใช้สอยที่เขากำลังจะย้ายเข้ามาหลังจากที่อาคารถูกดำเนินการแล้ว ทั้งสองฝ่าย - ทั้งผู้พัฒนาและผู้ถือหุ้น - มีความสนใจในการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย จากนั้นคนหลังสามารถย้ายเข้าไปอพาร์ทเมนต์และนักพัฒนา - เพื่อรับเงิน

เอกสารหลักของผู้ถือหุ้น

ก่อนอื่น คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าบริษัทก่อสร้างทำงานภายใต้กรอบของ 214-FZ กฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับนี้สร้างความสัมพันธ์แบบ "ผู้ถือหุ้น-นักพัฒนา" และอธิบายขั้นตอนที่ถูกต้องสำหรับการโต้ตอบของผู้ที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์และผู้ที่ต้องการสร้างอพาร์ทเมนท์

ข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วม (DDU) เป็นเอกสารที่ต้องลงนามโดยทั้งผู้พัฒนาและผู้ถือหุ้น กฎนี้ประดิษฐานอยู่ในกฎหมายและต้องปฏิบัติตาม เป็น DDU ที่ช่วยให้ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ในอนาคตสามารถนับเงินคืนได้ในกรณีที่องค์กรก่อสร้างล้มละลาย ผู้ถือหุ้นต้องจำไว้อย่างชัดเจนว่ามีเพียง DDU เท่านั้นที่เป็นผู้ค้ำประกันและได้รับการยอมรับในศาล เหตุใดนักพัฒนาจึงไม่รีบร้อนในการจัดทำ DDU แต่เสนอเอกสารการลงนามที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง

สัญญาเบื้องต้น: โกงผู้ถือหุ้น

วิธีที่ง่ายและเชื่อถือได้ในการหลอกลวงผู้เช่าในอนาคตคือการเสนอให้เขาลงนามโดยไม่ได้ลงนามในข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน แต่เป็นเอกสารที่ "เกือบจะเหมือนกัน" ซึ่งคาดว่าจะรับประกันสิทธิ์ทั้งหมดของผู้เช่าในอนาคต เอกสารนี้อาจมีชื่อแตกต่างกัน ชื่อสามัญที่สุดคือ "สัญญาเบื้องต้น" สาระสำคัญของเอกสารดังกล่าวมีดังนี้

มีการเสนอให้มีการสรุปสัญญาเบื้องต้นในช่วงระยะเวลาของการก่อสร้าง โดยให้สัญญาว่าจะเป็นหุ้นส่วนเต็มรูปแบบเป็นการตอบแทน เป็นที่เข้าใจกันว่าสัญญาขายจะสิ้นสุดกับผู้ถือหุ้นก็ต่อเมื่อการก่อสร้างบ้านใหม่และเสร็จสมบูรณ์และอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยนี้จะได้รับมอบหมายในปฏิบัติการ

แต่ตามกฎแล้ว นักกฎหมายไม่พบคำใบ้ใดๆ เกี่ยวกับการคุ้มครองผู้ร่วมลงทุนในสัญญาเบื้องต้น เอกสารเหล่านี้ไม่ได้ลงทะเบียนไว้ที่ใดและสามารถฉีกออกเป็นชิ้น ๆ ได้เพียงฝ่ายเดียว ข้อตกลงเบื้องต้นไม่ได้จัดเตรียมธุรกรรมทางการเงินใดๆ เลย - การชำระบัญชีร่วมกันทั้งหมดถูกควบคุมโดยข้อตกลงการมีส่วนร่วมในตราสารทุน เป็นผลให้ผู้ถือหุ้นที่ถูกหลอกไม่ได้รับสิ่งที่สำคัญที่สุด - การค้ำประกันที่มีอยู่ในกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างร่วมกัน ผู้เขียน:

• ไม่ประกันยอดขายสองเท่าของพื้นที่อยู่อาศัยเดียวกัน
• ไม่มีโอกาสที่จะเรียกร้องคุณภาพและระยะเวลาในการก่อสร้าง
• ไม่มีวิธีการทางกฎหมายในการกดดันผู้พัฒนา

นอกจากนี้ ทนายความเตือนว่าข้อตกลงเบื้องต้นถือเป็นข้อตกลงที่หลอกลวง

โครงการตั๋วสัญญาใช้เงิน

ในกรณีของโครงการตั๋วแลกเงิน นักลงทุน-ลูกค้าต้องทำสัญญาสองฉบับ - สัญญาเบื้องต้นและใบซื้อขายหลักทรัพย์ เมื่อมองแวบแรก มันคือตั๋วแลกเงินที่ทำหน้าที่เป็นผู้ค้ำประกันความสัมพันธ์ที่เชื่อถือได้ และเอกสารการชำระเงินนี้จะใช้สำหรับการชำระเงินร่วมกันภายใต้สัญญาหลัก แต่ตั๋วสัญญาใช้เงินจะไม่ได้รับการยอมรับจากศาลเป็นภาระค้ำประกัน: ผู้พัฒนามีสิทธิ์ปฏิเสธที่จะลงนามในสัญญาหลักกับผู้ถือหุ้นของอาคารพักอาศัยคืนเงินในตั๋วสัญญาใช้เงินและขายอพาร์ตเมนต์ ถึงบุคคลอื่น

เตรียมเอกสารต้องดูอะไรบ้าง

ก่อนที่คุณจะซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ คุณควรแน่ใจว่านักพัฒนาได้รับใบอนุญาตก่อสร้างและมีกรมธรรม์ประกันภัยความรับผิดทางแพ่งที่ถูกต้อง นโยบายดังกล่าวอาจเป็นหนังสือค้ำประกันของธนาคารหรือข้อตกลงฉบับสมบูรณ์กับผู้ประกันตน

หากผู้พัฒนาเสนอให้สรุป DDU คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสื่อหรืออินเทอร์เน็ตมีเอกสารโครงการโดยละเอียดสำหรับการพัฒนาในอนาคต ผู้พัฒนามีหน้าที่ต้องเผยแพร่แผนการก่อสร้าง 14 วันก่อนการลงนามในข้อตกลง DDU ฉบับแรก มีเพียงทนายความเท่านั้นที่สามารถตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของการก่อสร้างได้ ดังนั้นจึงเป็นประโยชน์ที่จะขอแบบฟอร์มข้อตกลง กฎหมาย เอกสารอนุญาต เอกสารโครงการ และตรวจสอบเอกสารเหล่านี้กับทนายความที่ผ่านการรับรอง

ขั้นตอนต่อไปในการวิเคราะห์ความน่าเชื่อถือของนักพัฒนาคือการศึกษาความคิดเห็นของประชาชน เป็นการดีที่สุดที่จะเข้าใจการประเมินกิจกรรมของบริษัทก่อสร้างจากการทบทวนผู้ถือหุ้นที่โพสต์บนเครือข่าย นักพัฒนาจะต้องมีชื่อเสียงที่ดี มีประสบการณ์ที่เกี่ยวข้องในงานก่อสร้างและอาคารใหม่ที่สร้างเสร็จแล้ว คุณภาพของการก่อสร้างที่สามารถตัดสินได้

สำรวจประวัติการสร้างบ้านใหม่ตั้งแต่ออกใบอนุญาตจนถึงปัจจุบัน บางทีวิกฤตเศรษฐกิจบีบให้บริษัทก่อสร้างต้องระงับการก่อสร้างอาคารใหม่ และทรัพย์สินที่รอการขายนั้นมีผู้ถือหุ้นบางคนเป็นเจ้าของอยู่แล้วซึ่งกำลังพยายามประหยัดเงินของเขา

เยี่ยมชมเว็บไซต์

คุณควรเยี่ยมชมสถานที่ก่อสร้างที่สร้างอาคารใหม่อย่างแน่นอน ใกล้สถานที่ก่อสร้างริมรั้วมีข้อมูลเกี่ยวกับผู้พัฒนา ลูกค้า เงื่อนไขโดยประมาณการส่งมอบวัตถุเพื่อใช้ในที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องตรวจสอบข้อมูลของกระดานข้อมูลด้วยข้อมูลที่นำเสนอใน DDU ความคลาดเคลื่อนเพียงเล็กน้อยสามารถใช้เป็นพื้นฐานในการยุติสัญญาโดยผู้ถือหุ้น - นี่คือการอุทธรณ์โดยตรงกับศาลเพื่อขอเงินคืนและค่าชดเชย หารือประเด็นที่น่าสงสัยทั้งหมดกับทนายความของคุณหรือที่อยู่สายด่วนของหน่วยงานท้องถิ่น

เราหวังว่าเคล็ดลับง่ายๆ เหล่านี้จะช่วยให้คุณได้บ้านที่รอคอยมานานตรงเวลาและไม่ชักช้า ขอให้โชคดี!