การประเมินอาคารและสิ่งปลูกสร้าง: เอกสาร กฎเกณฑ์และวิธีการ

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

การประเมินอาคารและโครงสร้างสามารถทำได้หลายสาเหตุ ส่วนใหญ่มักจะเกี่ยวข้องกับการชำระภาษีทรัพย์สินซึ่งจำนวนเงินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินของวัตถุ เพื่อที่จะแก้ไขตัวเลขนี้และสร้างรายได้จำนวนน้อยลงในการชำระภาษี เจ้าของสั่งการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระจากองค์กรเฉพาะทาง บทความนี้จะระบุรายการเอกสารที่จำเป็นสำหรับขั้นตอน รวมถึงกฎและวิธีการดำเนินการ

ทำไมต้องใช้

นอกเหนือจากเหตุผลในการแก้ไขมูลค่าที่ดินของวัตถุแล้ว ยังมีอีกหลายสถานการณ์ที่ต้องมีการประเมินสภาพของอาคารและโครงสร้าง:

• เตรียมขายล่วงหน้าพร้อมระบุมูลค่าตลาดตามวันที่กำหนด ขั้นตอนมีความจำเป็นเพื่อทำธุรกรรมประเภทใดก็ได้ (ซื้อและขาย แลกเปลี่ยน เช่าซื้อ จดทะเบียนหุ้น ฯลฯ) ให้เสร็จสิ้น
• ตามคำสั่งศาลหรือเพื่อพิจารณาดำเนินคดีในศาล
• คำนวณความเสียหายจากความเสียหายต่อทรัพย์สิน
• เพื่อวัตถุประสงค์ในการขอสินเชื่อหรือจำนอง
• สำหรับเพิ่มวัตถุในทุนจดทะเบียนขององค์กร

มอบหมายให้ใครเป็นผู้ประเมินอิสระ

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้คุณทำตามกฎต่อไปนี้เมื่อเลือกบริษัทที่เหมาะสม:

• ถามคำถามในเครื่องมือค้นหา เช่น ใน Yandex ซึ่งระบุภูมิภาคของคุณ นี้จะเป็นประโยชน์มากกว่าการมองหาโฆษณาในสื่อสิ่งพิมพ์หรือสัมภาษณ์เพื่อนและญาติ
• ศึกษาโฆษณาของบริษัทต่างๆ ยิ่งข้อมูลบนอินเทอร์เน็ตมากเท่าไหร่ บริษัทก็จะยิ่งน่าเชื่อถือมากขึ้นเท่านั้น แต่ค่าบริการก็จะยิ่งแพงขึ้น
• คุณควรหาเว็บไซต์ของบริษัทที่เลือกและศึกษาในแง่ของระดับการออกแบบ เนื้อหา การมีอยู่ในหน้าติดต่อและข้อมูลเกี่ยวกับคำถามของคุณ
• จำเป็นต้องตรวจสอบตำแหน่งบนไซต์ของสำเนาใบอนุญาตที่สแกน ใบรับรองยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายของกิจกรรมของบริษัท ตลอดจนใบรับรองการประกันภัยความรับผิดทางวิชาชีพ
• แนะนำให้หารีวิวทางเน็ต แน่นอน หากมีเพียงสองหรือสามคนเท่านั้น สิ่งนี้จะไม่มีความสำคัญอย่างยิ่ง แต่การแสดงความคิดเห็นเชิงลบของลูกค้าควรแจ้งเตือนเจ้าของทรัพย์สิน
• เมื่อพบตัวเลือกที่เหมาะสมแล้ว คุณควรโทรหาบริษัท แนะนำตัวเองและพูดคุยเกี่ยวกับหัวข้อที่คุณสนใจ คำตอบที่ชัดเจนและรัดกุมจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ถูกต้อง ไม่สามารถผ่านขึ้นเครื่องตอบรับอัตโนมัติเปลี่ยนจากพนักงานคนหนึ่งไปยังอีกคนหนึ่งควรแจ้งเตือนลูกค้า

เอกสารประกอบการประเมินอาคารและโครงสร้าง

ปกติเจ้าของมีเอกสารหลายฉบับสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ หากต้องการทราบว่าสิ่งใดที่จำเป็นสำหรับขั้นตอนดังกล่าว คุณควรติดต่อบริษัทประเมินราคาที่เลือก ตามกฎแล้ว พนักงานของบริษัทในการประชุมครั้งแรกหรือในการสนทนาทางโทรศัพท์จะอธิบายสิ่งที่ต้องจัดเตรียมให้กับผู้เชี่ยวชาญด้านการบริการลูกค้า เอกสารหลักที่อนุญาตให้ประเมินมูลค่าตลาดของอาคารและโครงสร้างที่เป็นของนิติบุคคล ได้แก่

• หนังสือรับรองการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
• เอกสารเกี่ยวกับข้อจำกัดการใช้วัตถุ
• ยืนยันขอบเขตของอาคารหรือโครงสร้างที่แสดงที่ตั้ง
• บัตรสินค้าคงคลังที่ออกตามข้อมูลทางบัญชี
• อ้างอิงต้นทุนเริ่มต้น (ทดแทน) และจำนวนค่าเสื่อมราคาค้างจ่าย

เอกสารเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินภายใต้วัตถุ:

• พาสปอร์ตทางเทคนิคที่ออกโดยสำนักคลังเทคนิค พร้อมภาพวาดสำหรับวัตถุ
• การขาดเอกสารจาก BTI แสดงถึงข้อกำหนดทางเทคนิคตามข้อมูลทางบัญชี
• รายการทรัพย์สินถาวรของบริษัทที่ตั้งอยู่ในอาคารหรือเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้าง รวมทั้งมูลค่าตามบัญชี
• เอกสารโครงการพร้อมคำอธิบาย
• ค่าคอมมิชชั่นค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินตามจริง

หนังสือรับรองการจดทะเบียนของรัฐ

เอกสารนี้ถูกกฎหมายจนถึงเดือนมิถุนายน 2559 และออกให้ทุกคนวัตถุอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ ที่อยู่ ลักษณะทางเทคนิค (เช่น เนื่องจากการสร้างใหม่) หรือเมื่อมีการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นในการลงทะเบียนสิทธิ์แบบครบวงจร (EGRP) ใบรับรองใหม่จะออกทันที

ตั้งแต่ฤดูร้อนปี 2559 เอกสารยังไม่ได้รับการออก และคุณสามารถยืนยันความเป็นเจ้าของได้โดยรับสารสกัดจาก USRR ซึ่งมีอายุหนึ่งเดือน

ข้อจำกัดของวัตถุ

ที่นี่มีข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพัน ผู้เช่า สัญญา ข้อตกลง และข้อจำกัดใดๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาสุดท้ายของวัตถุอย่างไม่ต้องสงสัย อันเป็นผลมาจากการประเมินอาคารและโครงสร้าง สิ่งที่สำคัญเป็นพิเศษคือการดำเนินคดีต่างๆ ที่พิจารณาในศาลในขณะที่ดำเนินการพิจารณามูลค่าของวัตถุโดยผู้เชี่ยวชาญของบริษัทที่ว่าจ้าง

สถานที่

ที่อยู่ของทรัพย์สินสามารถยืนยันได้ด้วยหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของ สารสกัดจาก USRR แผนภูมิสารสนเทศ เอกสารทางเทคนิคหรือโครงการ นอกจากนี้ คุณควรให้ผู้เชี่ยวชาญที่ให้บริการประเมินราคาพร้อมหมายเลขที่ดินของอาคาร โครงสร้าง และที่ดินที่สิ่งอำนวยความสะดวกตั้งอยู่

ข้อมูลบัญชี

การบัญชีสำหรับสินทรัพย์ถาวรในองค์กรจะถูกเก็บไว้เสมอ ตามข้อกำหนดของ PBU 6/01 ทรัพย์สินจะอยู่ในงบดุล นอกจากนี้จำเป็นต้องเริ่มต้นการ์ดสินค้าคงคลัง สามารถกรอกด้วยมือ ซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับบริษัทขนาดเล็ก ในกรณีนี้การเปลี่ยนแปลงทั้งหมดเกี่ยวกับวัตถุก็เช่นกันป้อนด้วยตนเอง แต่องค์กรส่วนใหญ่ใช้ 1C ที่นี่ ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุจะถูกป้อนลงในโปรแกรม และบัญชีจะถูกเก็บไว้โดยอัตโนมัติ

เพื่อประเมินค่าทดแทนของอาคารและโครงสร้าง สำเนาบัตรสินค้าคงคลังที่กรอกด้วยตนเองและรับรองโดยลายเซ็นของผู้มีอำนาจมอบอำนาจให้กับผู้เชี่ยวชาญของบริษัทที่ดำเนินงาน

เอกสารที่ดิน

จำเป็นต้องให้ข้อมูลแก่ผู้ประเมินเกี่ยวกับสภาพของแปลงที่ดินภายใต้อาคารหรือโครงสร้าง นอกจากหมายเลขที่ดินแล้ว ยังมีรายการเอกสารซึ่งรวมถึง:

• หนังสือเดินทางหรือแผนที่ดิน;
• หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของ (หากออกก่อนปี 2016) หรือสิทธิ์ในการใช้งานถาวร และตั้งแต่ปี 2016 - สารสกัดจาก USRR
• สัญญา (กรณีเช่า)

หากมีสิ่งกีดขวางบนไซต์ ก็จะต้องรายงานเมื่อพวกเขาทำข้อตกลงกับบริษัทในการดำเนินการเกี่ยวกับการประเมินอาคารและโครงสร้าง

เอกสารข้อมูลทางเทคนิค

เอกสารดังกล่าวมักจะทำก่อนขั้นตอนการลงทะเบียนความเป็นเจ้าของวัตถุ หากทรัพย์สินนั้นเป็นของนิติบุคคลซึ่งได้รับการยืนยันโดยสารสกัดจาก USRR และไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในแง่ของคุณสมบัติทางเทคนิคตั้งแต่การลงทะเบียน ผู้ประเมินสามารถให้ใบรับรองการลงทะเบียนสำหรับอาคารหรือ โครงสร้างที่ทำโดย BTI ก่อนหน้านี้ คุณไม่จำเป็นต้องสั่งเอกสารใหม่ แม้ในกรณีที่ไม่มีเจ้าของก็สามารถติดต่อกับผู้เชี่ยวชาญได้สินค้าคงคลังทางเทคนิคที่ตำแหน่งของวัตถุเพื่อให้ได้สำเนา ขั้นตอนนี้จะถูกกว่าการออกหนังสือเดินทางของทรัพย์สินใหม่หลายเท่า

หากวัตถุถูกโอนไปยังทรัพย์สินภายใต้สัญญาซื้อขายและเอกสารทางเทคนิคไม่ได้โอนไปยังเจ้าของใหม่ ผู้ประเมินควรจัดทำคำอธิบายสั้น ๆ ตามข้อมูลทางบัญชีและลงนามในตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ ของเจ้าของ

เอกสารอื่นๆ

ไม่ต้องสงสัยเลย เพื่อให้กระบวนการประเมินต้นทุนของอาคารและโครงสร้างดำเนินไปโดยไม่มีปัญหา คุณควรให้ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับทรัพย์สินแก่ผู้เชี่ยวชาญของบริษัทที่ว่าจ้าง กรณีนี้ใช้กับกรณีที่จำเป็นต้องประเมินอาคารพร้อมกับการถมดิน เช่น อุปกรณ์ที่รื้อถอนได้ยาก คุณสามารถดูเอกสารประกอบโครงการเพิ่มเติมได้ หากวัตถุถูกทำลายบางส่วน ควรออกใบรับรองค่าคอมมิชชันเพื่อยืนยันค่าเสื่อมราคาที่แท้จริงของทรัพย์สิน

สำหรับบุคคล

คนธรรมดาส่วนใหญ่มักต้องการใช้บริการประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนต์ บ้าน หรือที่ดินที่เป็นเจ้าของ ในกรณีนี้ รายการเอกสารมีขนาดเล็กและลดลงเหลือสามจุด:

• เอกสารทรัพย์สิน;
• หนังสือเดินทางที่ดิน (สำหรับที่ดิน);
• พาสปอร์ตเทคนิค (สำหรับอาคารหรืออพาร์ตเมนต์)

วิธีการประเมินที่ใช้

มีสามวิธีที่ผู้เชี่ยวชาญสามารถกำหนดค่าได้:

• อนาล็อก เมื่อใช้ซึ่งเปรียบเทียบราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขายล่าสุด วิธีนี้เหมาะสำหรับการประเมินบ้าน ผู้ประเมินราคาจะศึกษายอดขายในปีปัจจุบัน โดยสรุปทรัพย์สินที่ขายโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์กับรายการที่กำลังประเมินอยู่ ดังนั้น ในตอนแรก เขาพบข้อมูลเกี่ยวกับบ้านที่ขายแล้วและปรับราคา โดยคำนึงถึงลักษณะที่มีอยู่สำหรับอะนาล็อกโดยประมาณ จากนั้นจะเปรียบเทียบคุณสมบัติที่คล้ายกันหลายรายการในกลุ่มเดียวกันและส่งออกราคาเฉลี่ย
• แพงซึ่งคำนึงถึงต้นทุนทั้งหมดในการสร้างอาคารหรือโครงสร้าง ส่วนใหญ่มักจะใช้กับที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นใหม่ที่มีพื้นที่ขนาดเล็ก หมายถึงจำนวนเงินที่จะใช้ในปัจจุบันเพื่อสร้างวัตถุเดียวกันจากวัสดุที่เหมือนกันที่มีคุณภาพในการติดตั้งใกล้เคียงกันและแม้กระทั่งกับโซลูชั่นสถาปัตยกรรมที่คล้ายกัน

ทำกำไรซึ่งมูลค่าตลาดสามารถกำหนดได้อย่างแม่นยำโดยคำนึงถึงความสามารถในการทำกำไรในกรณีของการลงทุน วิธีนี้เป็นวิธีที่ดีในการกำหนดราคาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ขั้นแรก กำหนดระยะเวลาที่จะคำนวณความสามารถในการทำกำไร ประการที่สอง จำนวนเงินที่คาดว่าจะได้รับคือประมาณการ ประการที่สาม กำไรที่เจ้าของจะได้รับหลังจากคำนวณรอบระยะเวลาการเรียกเก็บเงิน ประการที่สี่ คำนวณผลรวมของรายได้ทั้งหมดในอนาคตอันใกล้

ค่าเสื่อมราคาทรัพย์สิน

อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดอาจมีอายุ ในการบัญชี แนวคิดนี้กำหนดเป็นค่าเสื่อมราคา ซึ่งเปอร์เซ็นต์สามารถประมาณได้โดยยึดตามค่าเสื่อมราคาค้างจ่าย วิธีการการประเมินการเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคารและโครงสร้างยังถูกใช้โดยบริษัทที่เกี่ยวข้องในการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ในปัจจุบัน มีการกำหนดความชอบสำหรับการคำนวณ ซึ่งกำหนดการสึกหรอขององค์ประกอบโครงสร้างแต่ละรายการ จากนั้นจึงสรุปตัวชี้วัดทั้งหมด ด้วยวิธีนี้ จะต้องคำนึงถึงต้นทุนทดแทนของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ด้วย

ผู้เชี่ยวชาญทำงานอย่างไร

มีกฎจำนวนหนึ่งที่ต้องปฏิบัติตามเมื่อทำข้อตกลงในการประเมินอาคารและโครงสร้าง:

• วิเคราะห์สิ่งของที่ลูกค้าเสนอเพื่อกำหนดราคา
• การระบุความสะดวก ภาระผูกพัน การจำนอง
• คำจำกัดความประเภททรัพย์สินที่ชัดเจนพร้อมการตรวจสอบความพร้อมใช้งานของวิธีการคำนวณ
• ค้นหาข้อจำกัดที่อาจรบกวนการทำงาน
• วิเคราะห์ข้อมูลที่ลูกค้าให้พร้อมกำหนดความเพียงพอของข้อมูล

ในงานของเขา ผู้ประเมินยึดหลักการดังต่อไปนี้:

• ความเป็นอิสระจากผู้คนและสถานการณ์ที่เกี่ยวข้อง
• วัตถุประสงค์ของการประเมิน
• ไม่มีผลประโยชน์ทับซ้อนระหว่างผู้รับเหมาและลูกค้า
• บังคับทำสัญญาจ้าง
• การจัดทำข้อตกลงที่ชัดเจนเกี่ยวกับเวลาและหัวข้อของแบบสำรวจ

ดังนั้น เมื่อทำการประเมินทรัพย์สิน ลูกค้าต้องจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดให้ผู้รับเหมาใช้ ระยะเวลาในการกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับสิ่งนี้ ตามมาด้วยให้ตัวแทนของบริษัทประเมินราคาสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการปฏิบัติตามภาระผูกพันของผู้รับเหมาภายใต้สัญญางานที่สรุปไว้