ปัญหาสินเชื่อจำนองในรัสเซีย

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

แนวคิดของ "การจำนอง" ปรากฏเป็นภาษารัสเซียเมื่อไม่นานมานี้ อย่างไรก็ตาม มีเพียงไม่กี่คนที่รู้ว่าบริการสินเชื่อเงินสดเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมีมาตั้งแต่ปี 2460 เป็นเรื่องที่ควรค่าแก่การกล่าวว่าในสมัยนั้นการดำเนินการดังกล่าวได้รับความนิยมอย่างมากเนื่องจากการทำธุรกรรมดังกล่าวได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด อย่างไรก็ตาม เมื่อเริ่มแจกจ่ายที่อยู่อาศัย การปฏิบัตินี้ก็หายไป และเพิ่งกลับมาทำต่อได้ไม่นาน

วันนี้โชคไม่ดีที่การทำธุรกรรมดังกล่าวเกี่ยวข้องกับพลเมืองที่มีสิ่งไม่พึงประสงค์มากที่สุด ไม่น่าแปลกใจเพราะตอนนี้ปัญหาของการปล่อยสินเชื่อจำนองในรัสเซียและโอกาสในการพัฒนาบริการประเภทนี้ค่อนข้างรุนแรง จะเกิดอะไรขึ้นกับสินเชื่อ ทำไมพวกเขาถึงได้รับความนิยมน้อยลงและได้รับคำวิจารณ์มากมายในตอนนี้

อสังหาริมทรัพย์และเงินอุดหนุนของพลเมือง

ประการแรก ปัญหาของการปล่อยสินเชื่อจำนองเริ่มต้นจากข้อเท็จจริงที่ว่าวันนี้มีเพียง 10% ของพลเมืองที่มีพื้นที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ซึ่งโดยรวมแล้วมีพื้นที่เกิน 18 ตร.ม. ต่อคน จากข้อมูลนี้ คนเพียง 1% เท่านั้นที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้บนเงินที่ได้รับ

ในที่สุด ประชาชนก็มองไม่เห็นทางออกอื่นใด วิธีการรับจำนอง แม้ว่าจะอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวยมากที่สุด ในเวลาเดียวกัน ตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ผู้กู้ส่วนใหญ่ควรได้รับการสนับสนุนจากรัฐ อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่สามารถทำได้เสมอไปเนื่องจากมีผู้คนจำนวนมากในประเทศที่ต้องการรับเงินอุดหนุนจากรัฐบาล จนถึงปัจจุบัน พลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียมากกว่า 20 ล้านคนต้องการรับจำนอง จากตัวเลขที่บ้าคลั่งเหล่านี้ เห็นได้ชัดว่านักพัฒนาจำเป็นต้องสร้างบ้านอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะทำในเวลาอันสั้นเช่นนี้

ปัญหาหลักของการปล่อยสินเชื่อจำนองในรัสเซียคือในสถานะการณ์นี้ รัฐจะสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการทางสังคมได้เพียง 26 ปีเท่านั้น

นอกจากนี้ยังควรพิจารณาว่ากรอบกฎหมายสำหรับการปล่อยสินเชื่อจำนองในประเทศยังค่อนข้างดิบ ดังนั้นปัญหาเพิ่มเติมจึงเกิดขึ้นทั้งกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการให้เงินอุดหนุน

เงินเฟ้อ

ดูเหมือนว่าความสัมพันธ์ระหว่างสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นในประเทศกับปัญหาการพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร? ใช่ ที่จริงแล้ว เมื่อประมาณ 15 ปีที่แล้ว สถานการณ์ในรัฐนั้นยากมาก และระดับเงินเฟ้อในความหมายที่แท้จริงของคำนั้นก็ลดระดับลง วันนี้สถานการณ์ดูเป็นไปในเชิงบวกมากขึ้น แต่ก็ยังห่างไกลจากเสถียรภาพอย่างเต็มที่ ก่อนอื่น เรื่องนี้เกี่ยวข้องกับระบบเครดิต

เนื่องจากสถานการณ์ไม่แน่นอนพลเมืองไม่ต้องการเก็บเงินไว้ในธนาคาร ดังนั้นองค์กรสินเชื่อของรัฐจึงไม่มีที่ไหนเลยที่จะนำเงินไปจัดหาเงินกู้ให้กับประชากร ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยรายปีสูงขึ้นและเงื่อนไขการให้กู้ยืมที่ไม่เอื้ออำนวยอื่นๆ

ในที่สุด การจำนองไม่ได้กลายเป็นสินค้ามวลชน แต่เป็นบริการที่ทุกคนไม่สามารถจ่ายได้

สถานการณ์เศรษฐกิจทั่วไป

ทุกคนรู้ดีว่าการจำนองเป็นเงินกู้ที่จ่ายออกไปหลังจากระยะเวลาค่อนข้างนาน ตามกฎแล้วเงินกู้ดังกล่าวจะได้รับเป็นระยะเวลานานถึง 20-30 ปี ดังนั้นปัญหาของการปล่อยสินเชื่อจำนองในสหพันธรัฐรัสเซียจึงเกิดขึ้น

ความจริงก็คือว่าธนาคารที่ให้เงินกู้ระยะยาวดังกล่าวต้องมีหลักประกันการชำระเงินอย่างน้อยบางส่วนเพื่อไม่ให้สูญเสียเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ในทางกลับกัน ผู้กู้เองก็ต้องการให้แน่ใจว่าพวกเขาจะสามารถจ่ายที่อยู่อาศัยที่พวกเขาได้ชำระเงินดาวน์ที่ค่อนข้างน่าประทับใจแล้ว แต่คุณจะได้รับการค้ำประกันได้อย่างไรหากรายได้ของประชากรเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ? สิ่งนี้นำไปสู่การขึ้น ๆ ลง ๆ ทางการเงินซึ่งในทางกลับกันมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจทั่วไปทั่วโลก

ตามนี้ องค์กรสินเชื่อถูกบังคับให้คำนึงถึงความเสี่ยง และในกรณีที่ไม่ชำระเงินกู้ ให้เรียกเก็บเงินค่าปรับจากผู้ยืม นั่นคือเหตุผลที่ทุกคนไม่สามารถได้รับการจำนองในวันนี้เนื่องจากในกรณีที่เกิดความล่าช้าหรือไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้บุคคลจะต้องจัดหาทรัพยากรอื่น ๆ ที่ธนาคารสามารถนำมาพิจารณาได้หนี้ค้างชำระ

การละลายของพลเมืองต่ำ

หากเราพูดถึงปัญหาและโอกาสในการพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัย คุณต้องเข้าใจว่าอุตสาหกรรมนี้ขึ้นอยู่กับผู้อยู่อาศัยในประเทศโดยตรง หรือมากกว่านั้นคือระดับรายได้ของพวกเขา ปัจจุบัน ประชากรมากกว่า 60% จำเป็นต้องปรับปรุงสภาพที่อยู่อาศัย ดูเหมือนว่าการจำนองอาจเป็นความรอดที่แท้จริงสำหรับคนเหล่านี้ แต่น่าเสียดายที่ทุกคนไม่สามารถให้เอกสารที่จำเป็นแก่ธนาคารเพื่อยืนยันระดับรายได้

ตามเงื่อนไขของการปล่อยสินเชื่อจำนอง บุคคลนั้นจะให้เงินกู้หากการชำระเงินรายเดือนไม่เกิน 40% ของรายได้อย่างเป็นทางการของพลเมืองและญาติของเขา ดังนั้นหากทุกเดือนผู้ยืมจ่ายประมาณ 30,000 รูเบิล เขาควรจะได้รับอย่างน้อย 75,000 รูเบิล

น่าเสียดายที่วันนี้เงินเดือนเฉลี่ยไม่ถึงระดับนี้ นี้นำไปสู่ปัญหาเพิ่มเติมสำหรับการให้กู้ยืมจำนองบ้าน พลเมืองจำนวนมากพยายามที่จะได้รับเงินกู้ที่โลภ ระบุเงินเดือนที่สูงเกินจริงในใบรับรอง และจากนั้นล้มเหลวในการรับมือกับภาระผูกพันในการกู้ยืม

การผูกขาดตลาด

ตลาดที่อยู่อาศัยหลักในรัสเซียยังคงเป็น "ทึบ" มีบริษัทไม่มากนักที่มีส่วนร่วมในการก่อสร้างบ้าน ดังนั้นจึงไม่มีการแข่งขันระหว่างบริษัทต่างๆ ด้วยเหตุนี้ นักพัฒนาจึงสามารถรักษาราคาอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในระดับสูงได้ ซึ่งนำไปสู่การผูกขาดเสมือนและอัตราการผ่อนชำระงวดแรกและงวดต่อๆ ไปที่สูงขึ้น

ดังนั้น ทางออกเดียวของปัญหาสินเชื่อจำนองคือการลดราคาอาคารใหม่ เพื่อสิ่งนี้ที่จะเกิดขึ้น การพัฒนาตลาดการก่อสร้างจึงเป็นสิ่งจำเป็น หากบริษัทผู้พัฒนาใหม่ปรากฏขึ้นในประเทศ การทำเช่นนี้จะไม่เพียงช่วยลดต้นทุนค่าที่อยู่อาศัย แต่ยังให้ประโยชน์กับประชากรอีกด้วย จากนั้นการจำนองจะกลายเป็นผลิตภัณฑ์สาธารณะ

วิธีการลงทุน

การพิจารณาปัญหาการให้กู้ยืมจำนองต่อไป ก็คุ้มค่าที่จะพิจารณาว่าเงินที่มาจากบุคคลธรรมดาที่มาจากธนาคารมักจะเก็บไว้ที่นั่นไม่เกิน 1 ปี

งบประมาณของรัฐและสถาบันการเงินไม่มีเงินเพียงพอที่จะให้เงินอุดหนุนพิเศษ ในการจัดตั้งโครงการของรัฐเพื่อสนับสนุนประชากรในการจำนอง จำเป็นต้องทำให้ตลาดหุ้นมีเสถียรภาพ ซึ่งหมายความว่าปัญหาการให้สินเชื่อจำนองในรัสเซียจะได้รับการแก้ไขบางส่วนหลังจากหุ้นและเอกสารที่มีมูลค่าเริ่มมีการขายและซื้ออย่างแข็งขัน

นี่อาจเป็น "ฟีด" ที่ดีสำหรับสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน เนื่องจากในกรณีนี้ ธนาคารจะไม่ได้รับเงินจากบุคคลทั่วไป แต่จากนิติบุคคล จากนั้นเงินจะถูกเก็บไว้ (ตามลำดับและพลิกกลับ) เป็นระยะเวลานานขึ้น

นโยบายการย้ายถิ่น

ใครๆ ก็รู้ว่าในเมืองหลวงและเมืองใหญ่ๆ ของรัสเซียชีวิตดีกว่าในภูมิภาคมาก ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจที่ผู้คนจะชอบย้ายไปอยู่ในที่ที่มีฐานะมั่งคั่งและมั่นคงมากขึ้น ทุกปี ผู้อพยพจำนวนมากจากทั่วประเทศต่างเร่งรีบไปยังมอสโก เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก และเมืองใหญ่อื่นๆ ในเรื่องนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นเช่นกันซึ่งนำไปสู่การชื่นชมอพาร์ทเมนท์มากยิ่งขึ้น ด้วยเหตุนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จึงสูงขึ้น และประชากรกำลังประสบปัญหาใหม่เกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อจำนอง

เพื่อแก้ปัญหาเหล่านี้ ควรใช้มาตรการที่ครอบคลุมซึ่งจะส่งผลกระทบต่อองค์กรสินเชื่อและการก่อสร้างไม่เพียงเท่านั้น แต่ยังมุ่งเป้าไปที่การปรับปรุงเศรษฐศาสตร์จุลภาคของประเทศด้วย แน่นอนว่าปัญหาระดับโลกดังกล่าวไม่สามารถแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน

จำนวนโปรแกรมโซเชียล

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในเครื่องมือที่ออกแบบมาเพื่อแก้ปัญหาการให้สินเชื่อจำนอง จนถึงปัจจุบัน มีกิจกรรมหลายอย่างที่มุ่งปรับปรุงสภาพครอบครัวเล็ก ครู บุคลากรทางทหาร และส่วนอื่นๆ ของประชากร อย่างไรก็ตาม ตามสถิติ โปรแกรมเหล่านี้ส่วนใหญ่ต้องการการปรับปรุงอย่างจริงจัง

เงินอุดหนุนเพิ่มเติมกำลังได้รับการพัฒนาสำหรับแพทย์รุ่นเยาว์และครอบครัวขนาดใหญ่ แต่ข่าวร้ายก็คือสถาบันการเงินส่วนใหญ่ไม่สนใจโครงการดังกล่าว ในกรณีนี้ รายได้จะลดลง สถานการณ์เดียวที่ธนาคารดำเนินการให้กู้ยืมเพื่อสังคมคือเมื่อความสูญเสียทางการเงินได้รับการชดเชยโดยรัฐเอง

ดังนั้น ปัญหาของการพัฒนาสินเชื่อจำนองในรัสเซียจึงเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นทั่วโลก และเป็นไปไม่ได้เลยที่จะแก้ปัญหาเหล่านั้นในชั่วพริบตา อย่างไรก็ตาม รัฐกำลังดำเนินมาตรการเชิงรุกเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีธนาคารจำนวนมากรวมอยู่ในรายชื่อธนาคารที่ให้บริการดังกล่าวแก่ประชาชน หลายคนเสนอเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากกว่าและผู้คนก็มีทางเลือก นี้แสดงให้เห็นว่ารัฐได้ประเมินปัญหาที่มีอยู่ทั้งหมดของการให้กู้ยืมจำนองและแนวทางในการแก้ปัญหาเหล่านี้ได้รับการระบุไว้แล้ว ดังนั้นในไม่ช้าที่อยู่อาศัยจะมีราคาไม่แพงมากสำหรับพลเมืองรัสเซีย ด้วยการพัฒนาโครงการเพื่อสังคมและการเกิดขึ้นของบริษัทก่อสร้างใหม่ สถานการณ์การซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงค่อยๆ มีเสถียรภาพ

อนาคตของการพัฒนาสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ถ้าเราพูดถึงอนาคตของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทุกอย่างขึ้นอยู่กับความต้องการโดยตรง เนื่องจากวันนี้ไม่มีทางเลือกอื่นแทนการจำนอง จึงสรุปได้ง่ายว่าเมื่อเวลาผ่านไปความนิยมของทิศทางนี้จะเติบโตขึ้นเท่านั้น

เมื่อพูดถึงปัญหาและโอกาสในการพัฒนาสินเชื่อจำนอง ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่คาดการณ์ในแง่ดี อย่างไรก็ตาม จนถึงตอนนี้โฟกัสส่วนใหญ่อยู่ที่ผู้จัดการระดับกลาง ซึ่งเงินเดือนมีเสถียรภาพมากขึ้น

ถ้าเราพูดถึงความผันผวนของอัตรา วันนี้พวกเขาจะสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ 5% ธนาคารจะประสบปัญหาทางการเงินที่อาจนำไปสู่ขาดโครงการจำนอง

นอกจากนี้ยังควรพิจารณาด้วยว่าขณะนี้ การให้สินเชื่อจำนอง สถาบันการเงินได้รับการประกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นผ่านหลักประกันทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่ได้ปกป้องพวกเขาจากการล้มละลายของผู้กู้ที่อาจเกิดขึ้น หากเกิดการผิดนัดเกิดขึ้น จำนวนเงินเอาประกันภัยของผู้กู้จะครอบคลุมเพียงส่วนหนึ่งของเงินกู้หลักเท่านั้น จากสิ่งนี้ โครงสร้างทางการเงินมีความเสี่ยงมากกว่าตัวประชาชนเอง ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องคำนึงถึงความเสี่ยงด้านเครดิตทั้งหมดและพัฒนาโปรแกรมที่เหมาะสม

วิธีแก้ปัญหา

หากธนาคารมั่นใจว่าจะได้รับค่าชดเชย 100% สำหรับการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น ผู้กู้จะไม่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดที่เข้มงวดดังกล่าวสำหรับการได้รับการจำนอง และเงินดาวน์จะลดลงอย่างมาก

วันนี้เพื่อเป็นหลักประกันในทรัพย์สินของพวกเขา สถาบันการเงินกำหนดให้ผู้กู้ชำระเงินสมทบบางส่วนสำหรับค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งจ่ายเมื่อยื่นขอสินเชื่อ และคิดเป็นเงินประมาณ 30% ของราคาอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด แน่นอนว่าไม่ใช่ทุกคนที่สามารถฝากเงินจำนวนดังกล่าวได้ในแต่ละครั้ง ส่งผลให้ประชาชนต้องเช่าอพาร์ตเมนต์แทนการกู้เงินระยะยาวจากธนาคาร

ในสหรัฐอเมริกา ปัญหานี้ได้รับการแก้ไขแล้ว และวันนี้ธนาคารในอเมริกาออกเงินกู้โดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์ นั่นคือ 100% ของราคาอพาร์ทเมนท์ สิ่งนี้เกิดขึ้นได้หลังจากการพัฒนาระบบความเสี่ยงจากการจำนอง หากแนวทางปฏิบัตินี้เริ่มได้ผลในรัสเซีย หลังจากนั้นไม่นาน ธนาคารในประเทศจะเริ่มออกเงินกู้จำนวนมากขึ้นด้วย

แต่ไม่ใช่ทุกอย่างจะง่ายนัก เมื่อพูดถึงการให้สินเชื่อจำนอง ปัญหาและโอกาสในการแก้ปัญหา เราไม่ควรลืมเกี่ยวกับความเสี่ยงด้านตลาด ความจริงก็คือมีความเป็นไปได้ที่ค่าที่อยู่อาศัยจะลดลงอย่างรวดเร็ว สถานการณ์นี้จะส่งผลเสียทั้งผู้กู้และสถาบันสินเชื่อ

เมื่อซื้อพื้นที่อยู่อาศัย ทุกคนต้องการให้แน่ใจว่าเมื่อเวลาผ่านไปมูลค่าของมันจะไม่ตกแต่จะเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ด้วยเหตุนี้ หลังจาก 10 ปี คุณสามารถทำข้อตกลงที่ดีได้ด้วยการขายอพาร์ตเมนต์ สถานการณ์ดังกล่าวก็ไม่เป็นประโยชน์สำหรับธนาคารเช่นกัน เนื่องจากในกรณีนี้ จะถูกบังคับให้ลดอัตราดอกเบี้ยรายปี ดังนั้น จนกว่าจะมีเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องยากที่จะบรรลุเงื่อนไขการให้กู้ยืมที่เหมาะสมที่สุดในพื้นที่นี้

นอกจากนี้ยังควรให้ความสนใจกับความเสี่ยงด้านสภาพคล่องอีกด้วย หมายถึงความน่าจะเป็นที่ธนาคารจะไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันภายในระยะเวลาที่กำหนดเนื่องจากความไม่สมดุลของสินทรัพย์ที่มีอยู่ ในกรณีนี้หนี้สินจะไม่เพียงพอสำหรับการชำระเงินที่จำเป็น

สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากเงินกู้จำนองเกิดขึ้นจากเงินกู้ยืมระยะสั้นและเงินฝาก และในทางกลับกัน พวกเขาไม่เต็มใจที่จะดึงพลเมือง

ดังนั้น จะสามารถบรรลุความมั่นคงในด้านสินเชื่อจำนองได้ก็ต่อเมื่อปัญหานี้ได้รับการแก้ไขในทุกทิศทางที่อธิบายไว้ข้างต้น ยิ่งพลเมืองจะออกจำนอง เงินฝาก และเงินกู้ขนาดเล็ก สถาบันการเงินจะมีทรัพยากรมากขึ้นองค์กรต่างๆ เช่นเดียวกับบริษัทก่อสร้าง เช่นเดียวกับโครงการของรัฐบาลที่เริ่มพัฒนาอย่างช้าๆ