อาคารพาณิชย์: แนวคิด คุณสมบัติการออกแบบ

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

ขั้นแรกเริ่ม: อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดแบ่งออกเป็นที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม แต่วันนี้สิ่งต่าง ๆ เล็กน้อย นอกจากนี้ยังมีประเภทเช่นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ อีกชื่อหนึ่งคืออพาร์ตเมนต์ มันคืออะไร? ข้อดีและข้อเสียของการซื้อสถานที่ดังกล่าวคืออะไร? สิ่งนี้ถูกมองจากมุมมองทางกฎหมายอย่างไร? คำตอบสำหรับคำถามเหล่านี้และคำถามสำคัญอื่นๆ อยู่ในบทความ

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คืออะไร

มาเริ่มกันที่คำจำกัดความที่สำคัญที่สุดกัน อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ถือเป็นโครงสร้างต่างๆ ที่ดิน อาคารที่เจ้าของใช้ ผู้เช่าสำหรับกิจกรรมผู้ประกอบการ วัตถุประสงค์หลังคือการได้รับกำไรคงที่, กำไรจากการลงทุนเป็นระยะ, รายได้ค่าเช่า นี่เป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุน

นี่คือวัตถุทั่วไปที่สามารถเรียกได้ว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์:

• วิสาหกิจการเกษตร
• โรงงานอุตสาหกรรม
• โรงแรม โรงแรม โฮสเทล
• ห้องเก็บของ โรงรถ
• โครงสร้างสำนักงาน
• ศูนย์การค้าและร้านค้า

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คืออะไร

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เรียกอีกอย่างว่า:

• ที่ดินและพื้นที่ธรรมชาติอื่นๆ
• ทรัพยากรใต้ดินบางพื้นที่
• ตัวกั้นน้ำ
• พื้นที่ป่า.
• ไม้ยืนต้น
• ทรัพย์สินประเภทอื่นติดดินหรือติดแน่น ตามกฎแล้ว สิ่งเหล่านี้คือสิ่งปลูกสร้าง โครงสร้างต่างๆ

อย่าลืมว่าอสังหาริมทรัพย์ก็มีสิทธิในนั้นด้วย เรียกอีกอย่างว่าวัตถุอวกาศที่ต้องขึ้นทะเบียนของรัฐ น้ำ และเครื่องบิน

ทรัพย์สินถือเป็นเชิงพาณิชย์ก็ต่อเมื่อมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์เท่านั้น ซึ่งกลายเป็นแหล่งกำไรอย่างต่อเนื่อง

หมวดหมู่

ตอนนี้ - การไล่ระดับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์:

• อาคารใช้ฟรี. ศูนย์กีฬาและฟิตเนส โรงแรม โรงแรมขนาดเล็ก ร้านอาหาร คาเฟ่
• สถานที่ขายปลีก. ร้านค้าและห้างสรรพสินค้า
• ทรัพย์สินสำนักงาน. ตั้งแต่ศูนย์ธุรกิจไปจนถึงสำนักงานส่วนตัวและพื้นที่สำนักงาน
• อาคารอุตสาหกรรม. สถานที่อุตสาหกรรม โครงสร้างสถานประกอบการอุตสาหกรรม อาคารคลังสินค้า
• พื้นที่โซเชียล. ทางการแพทย์ศูนย์รวมความบันเทิง (โบว์ลิ่ง สระว่ายน้ำ ดิสโก้ฮอลล์ ฯลฯ) สนามบินพาณิชย์ ฯลฯ
• อาคารพาณิชย์. อพาร์ทเมนต์ที่เรียกว่าอพาร์ทเมนท์ในอาคารอพาร์ตเมนต์, สถานที่ให้เช่าระยะสั้นเพื่อการอยู่อาศัย

ในขณะเดียวกัน มีเพียง 4 ประเภทแรกเท่านั้นที่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างแท้จริง สองคนสุดท้ายครอบครองตำแหน่งที่พรมแดนมากขึ้น - ระหว่างสังคมและการค้าระหว่างประเภทที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม พวกเขาจะนำผลกำไรมาสู่เจ้าของ ผู้เช่าเฉพาะเมื่อใช้เพื่อวัตถุประสงค์บางอย่างเท่านั้น

อาคารพาณิชย์สามารถอยู่อาศัยได้หรือไม่

แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกจะถูกแบ่งออกเป็นเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย แต่ทุกวันนี้สิ่งที่เรียกว่า "บ้านเพื่อการพาณิชย์" ก็มีอยู่เช่นกัน แต่มันคืออะไร?

นี่หมายถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยใดๆ ทั้งสิ้น การใช้งานนั้นทำให้คุณทำกำไรได้

ตัวอย่างอาคารพาณิชย์

ตัวอย่างที่พบบ่อยที่สุดของที่อยู่อาศัยประเภทนี้คืออาคารอพาร์ตเมนต์สูงทั่วไป แต่อพาร์ตเมนต์แต่ละห้องทำหน้าที่เป็นพื้นที่ใช้สอยส่วนตัว อันที่จริงแล้ว การก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ดูเหมือนเป็นโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ท้ายที่สุดแล้ว การออกแบบ การวางผังสถาปัตยกรรม และการก่อสร้างอาคารต่อๆ ไปนั้นเป็นการลงทุน โดยมีวัตถุประสงค์ชัดเจนคือการทำกำไร

แต่ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์ทุกหลังในบ้านหลังนี้เป็นที่อยู่อาศัย หลังจากที่ขายอพาร์ตเมนท์ในนั้นบ้านก็เลิกเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ จากนี้ไปจะใช้เฉพาะทรัพย์สินส่วนตัวที่อยู่อาศัยเท่านั้น

อาคารพาณิชย์. มันคืออะไรในเบลารุส? นี่เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้น นอกจากนี้ คุณจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตมอสโกและเมืองใหญ่อื่น ๆ ของรัสเซีย ซึ่งเป็นที่รู้จักของคนทั่วไปภายใต้ชื่อ "อพาร์ตเมนต์"

ความชุกของปรากฏการณ์

ตามสถิติพบว่ามากกว่าหนึ่งในสี่ของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่อยู่อาศัยหลักในมอสโกเป็นอพาร์ตเมนต์ ทำไมพวกเขาถึงเป็นเรื่องธรรมดา? ทั้งหมดนี้เป็นราคาที่ต่ำ ซึ่งเป็นข้อดีอย่างมากสำหรับการขายที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงของสหพันธรัฐรัสเซีย

แต่ผู้ซื้อไม่สนใจกับข้อเสียเปรียบใหญ่ - สถานะทางกฎหมายของสถานที่ดังกล่าวยังไม่ชัดเจน อย่างเป็นทางการ อพาร์ทเมนท์เหล่านี้เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย แม้ว่าพวกมันจะเหมาะสมอย่างยิ่งกับที่อยู่อาศัยของมนุษย์ แต่ก็รวมอยู่ในแผนงานและโครงการของศูนย์บริหารและอาคารโรงแรมอย่างแข็งขัน

อพาร์ตเมนต์ในมอสโกเดียวกันมีส่วนแบ่งประมาณ 26-28% ของข้อเสนอทั้งหมดสำหรับการขายที่อยู่อาศัย ผู้ดำเนินการที่ใหญ่ที่สุดที่นี่คือบริษัทขนาดใหญ่ เช่น Tushino 2018, Symbol, ZilArt และอื่นๆ

ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาเท่าไหร่? หากเราเปรียบเทียบอพาร์ทเมนท์กับอาคารใหม่ในอาคารสูงที่อยู่อาศัยทั่วไป ค่าใช้จ่ายจะลดลง 20-25% นอกจากนี้ลักษณะของสถานที่จะคล้ายกัน

ข้อเสนอสำหรับใคร

วิธีแลกรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์? คุณเพียงแค่ต้องติดต่อฝ่ายขายของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ที่คุณสนใจ ไม่มีปัญหากับการซื้ออพาร์ทเมนท์ในรัสเซียในวันนี้

ในขั้นต้น การก่อสร้างประเภทนี้เริ่มมีการพัฒนาในเมืองหลวงของสหพันธรัฐรัสเซีย เนื่องจากไม่มีพื้นที่สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม อพาร์ตเมนต์ถูกนำเข้าสู่ศูนย์ธุรกิจ นอกจากนี้. ปัจจุบันโรงงานและโรงงานเดิมกำลังถูกดัดแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์

ทำเพื่อใคร? ในขั้นต้น อพาร์ทเมนท์เป็นสถานที่สำหรับการใช้ชีวิตที่สะดวกสบายชั่วคราวสำหรับนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จ นักธุรกิจสามารถซื้อที่อยู่อาศัยดังกล่าวในเมืองที่เขามักจะเดินทางไปทำธุรกิจ เพื่อวัตถุประสงค์ในการประชุม เจรจา เพื่อไม่ให้พักในโรงแรมหรือโรงเตี๊ยม

จากนั้นพลเมืองอีกประเภทหนึ่งก็เริ่มซื้ออพาร์ตเมนต์ ไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัย แต่เพื่อการลงทุนเงินของคุณในอสังหาริมทรัพย์

วันนี้มีใครสนใจอพาร์ทเม้นท์บ้าง

วันนี้ อพาร์ทเม้นท์ก็เป็นที่สนใจของชาวเมืองที่อยู่ห่างไกลจากธุรกิจขนาดใหญ่และการลงทุนเช่นกัน ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายในราคาที่เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยถาวรในนั้น

แต่ไม่ควรรีบซื้อแบบนี้ ดึงดูดด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่า ผู้ตั้งถิ่นฐานใหม่มักจะไม่สนใจหลุมพรางมากมาย ซึ่งต่อมากลายเป็นปัญหาใหญ่สำหรับพวกเขา

ประการแรก คำว่า "อาคารพาณิชย์" "อพาร์ตเมนต์" ไม่ได้ประดิษฐานอยู่ที่ระดับนิติบัญญัติเลย ทั้งในระดับภูมิภาคและระดับรัฐบาลกลาง อันที่จริงอพาร์ทเมนท์- ทรัพย์สินที่อยู่อาศัย. แต่พวกเขาถูกควบคุมอย่างถูกกฎหมายว่าเป็นเชิงพาณิชย์ ภาษีจ่ายตามหลักการนี้

สำหรับอาคารสงเคราะห์หุ้นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ไม่ใช่แนวคิดที่เกี่ยวข้อง หมายถึงห้องเช่าเชิงพาณิชย์ ไม่ใช่อพาร์ตเมนต์

คำถามในการลงทะเบียน

บ้านพักทหารพาณิชย์ - ไม่มีอพาร์ตเมนต์ เหล่านี้เป็นอพาร์ตเมนต์ที่จัดหาให้ภายใต้สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์

ลบที่สองที่สำคัญของอพาร์ทเมนท์ - ตามกฎหมายพวกเขาไม่ได้มีไว้สำหรับที่อยู่อาศัยถาวร ดังนั้นแม้จะเป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ที่นั่นตลอดเวลา ก็เป็นไปไม่ได้ที่จะลงทะเบียนในห้องดังกล่าว มีข้อยกเว้นเพียงข้อเดียว: การลงทะเบียนในอพาร์ทเมนท์สามารถทำได้หากเป็นส่วนหนึ่งของคอมเพล็กซ์โรงแรม

ลงทะเบียนได้ที่ไหน

ตามกฎหมาย การลงทะเบียนในสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็นไปได้เมื่ออยู่ภายใต้เขตอำนาจของสถาบันเฉพาะทาง - โรงแรม โรงแรม โรงพยาบาล บ้านพัก ภาระหน้าที่ในการลงทะเบียนผู้อยู่อาศัยที่นี่ได้รับมอบหมายให้ดูแลองค์กรดังกล่าว

ถ้าอพาร์ทเมนท์เป็นส่วนหนึ่งของศูนย์ธุรกิจหรือโรงงานเดิม เป็นไปไม่ได้ที่จะสร้างที่อยู่อาศัย แต่ถึงแม้ในกรณีที่ได้รับอนุญาต ทุกอย่างก็ไม่ใช่ว่าจะราบรื่น แม้แต่ที่นี่ เจ้าของอพาร์ทเมนท์ก็ยังได้รับการจดทะเบียนไม่ถาวร พวกเขาจะต้องต่ออายุการจดทะเบียนทุก 5 ปี แต่เธอจะให้สิทธิ์แก่พวกเขาเช่นเดียวกับที่จดทะเบียนในอพาร์ตเมนต์มาตรฐาน นั่นคือพวกเขาจะได้รับการแก้ไขในท้องที่คลินิกอาจขอสถานที่สำหรับเด็กในโรงเรียนอนุบาลหรือโรงเรียนโดยการลงทะเบียน ดังนั้นอพาร์ทเมนท์มักจะเป็นทางเลือกของผู้ซื้อในครอบครัว

ลักษณะการเก็บภาษี

ภาษีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ไม่ราบรื่นเช่นกัน เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ไม่ได้เป็นของบ้านจัดสรร จึงไม่สามารถหักภาษีได้ 13%

แต่ในขณะเดียวกัน ภาษีทรัพย์สินเองก็ถูกเรียกเก็บในอัตราที่สูง เพราะตามกฎหมายว่าเป็นการค้า ดังนั้นเจ้าของอพาร์ทเมนต์เมื่อเปรียบเทียบกับเจ้าของอพาร์ทเมนต์ธรรมดาจะต้องเสียภาษี 20-25% มากเกินไป ยิ่งกว่านั้นทุกปี

เมื่อกำหนดฐานภาษี (ตามมูลค่าที่ดิน) อัตราขั้นต่ำสำหรับอพาร์ทเมนท์คือ 0.5% สูงสุดคือ 2% (ข้อ 2 ข้อ 2 ข้อ 406 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย). สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมาตรฐานจะมีอัตรา 0.1% (มาตรา 1 ข้อ 2 มาตรา 406 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย)

สิ่งที่เสียเปรียบมากที่สุดจากมุมมองด้านภาษีที่นี่คืออพาร์ทเมนท์ที่ตั้งอยู่ในสำนักงาน ศูนย์การค้า ในอาคารที่มีไว้สำหรับสถานประกอบการจัดเลี้ยง อัตรานี่คือ 1-2% ประหยัดที่สุด - อพาร์ทเมนท์ในโรงแรม เดิมพันสูงสุด 0.5%.

ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สามารถแปรรูปได้หรือไม่? ที่นี่ก็เช่นกัน "ปัญหา" ของพวกเขา บางครั้งผู้ตั้งถิ่นฐานใหม่จะได้รับสัญญาจ้างโดยที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ แต่มีส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลางบ้าง

ค่าโดยสาร

ส่วนค่าสาธารณูปโภค อพาร์ทเมนต์นั้นยากอีกแล้ว พวกเขาจะไม่ถูกนำเสนอข้อกำหนดของ LCD บังคับสำหรับภาคที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับการจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

ดังนั้น เจ้าของอพาร์ตเมนต์ไม่สามารถมีอิทธิพลต่อปริมาณภาษีที่บริษัทจัดการกำหนดไว้สำหรับการดำเนินงานของอาคาร อาณาเขตที่อยู่ติดกัน และโครงสร้างพื้นฐานโดยทั่วไป ดังนั้นค่าสาธารณูปโภคของที่นี่จึงสูงกว่าอพาร์ทเมนท์ทั่วไปอย่างแน่นอน โดยเฉลี่ยแล้ว 15%

โครงสร้างพื้นฐานที่ไม่ได้รับการควบคุม

อีกหนึ่งข้อเสียที่ต้องใส่ใจก่อนซื้ออพาร์ทเม้นท์ นักพัฒนาไม่จำเป็นต้องปรับปรุงอาณาเขตที่อยู่ติดกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นั่นคือ พื้นที่สีเขียว สนามหญ้า สนามเด็กเล่น ที่จอดรถชั่วคราวสำหรับรถยนต์และทางเท้าอาจไม่ปรากฏขึ้นใกล้บ้านคุณ

ใส่ใจเพื่อนบ้านด้วยนะครับ. หากอพาร์ทเมนท์ตั้งอยู่ในศูนย์ธุรกิจ จะมีผู้มาเยี่ยมและคนส่งของมากมายในบ้านของคุณ พื้นที่สูบบุหรี่หรือที่จอดรถสำหรับพนักงานออฟฟิศสามารถอยู่ใต้หน้าต่างได้

บรรทัดฐาน SanPiN

โดยสรุป เราเสริมว่าอาคารพาณิชย์ไม่ได้อยู่ภายใต้มาตรฐานด้านสุขอนามัย ซึ่งบริษัทก่อสร้างต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด ตามระดับความสว่าง ฉนวนกันเสียง ฉนวน

สิ่งนี้น่าเป็นห่วงเป็นพิเศษสำหรับอพาร์ตเมนต์ในนิคมอุตสาหกรรมเก่าที่ผ่านการบูรณะใหม่แล้ว นั่นคืออดีตโรงงาน โรงงาน โกดัง หลายคนสนใจห้องใต้หลังคาที่เรียกกันว่าห้องใต้หลังคา แต่คุณจะปลอดภัยแค่ไหนที่นั่น?

หากสถานประกอบการที่เคยตั้งอยู่ที่นั่นไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง เชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมเคมี ของเสียอันตราย การอยู่ในห้องดังกล่าวก็เป็นอันตรายอย่างยิ่ง เนื่องจากเวลาการสลายตัวของสารดังกล่าวเป็นเวลาหลายสิบหรือหลายร้อยปี

อาคารพาณิชย์ - นี่คือชื่ออพาร์ทเมนท์ ก่อนหน้านี้ดึงดูดเฉพาะนักธุรกิจและนักลงทุน วันนี้ - ประชาชนทั่วไปที่สนใจที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลราคาไม่แพง แต่ในความเป็นจริง ต้นทุนที่ต่ำกว่าของอพาร์ทเมนท์แปลเป็นข้อเสียหลายประการที่ไม่สามารถพิสูจน์ได้