ตัวแทนจำหน่าย - มันคืออะไร?

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

วันนี้ หนึ่งในตัวชี้วัดหลักของความเป็นอยู่ที่ดีของประชาชนทั่วไปคือความพร้อมของอสังหาริมทรัพย์ และทั้งหมดเกิดจากการที่ราคาบ้านได้กำหนดไว้สูงเสียดฟ้าและไม่หยุดอยู่ที่ระดับที่บรรลุ ไม่มีอะไรน่าประหลาดใจในความจริงที่ว่า หลายๆ คนเข้าหาทางเลือกของที่อยู่อาศัยด้วยความรับผิดชอบสูงสุด เพราะสำหรับหลายๆ คน นี่แทบจะเป็นการซื้อหลักในชีวิต ซึ่งอาจไม่จำเป็นต้องทำซ้ำเลย

เมื่อผู้ซื้อในอนาคตต้องเผชิญกับแนวคิดของที่อยู่อาศัยระดับประถมศึกษาและมัธยมศึกษา ความสงสัยและความขัดแย้งก็เริ่มต้นขึ้น สำหรับบางคน การสร้างอาคารใหม่ดูเหมือนจะมีกำไรมากขึ้นเนื่องจากราคาตลาดที่ต่ำ และไม่ได้ไร้ประโยชน์อื่นใด แต่นี่ไม่ได้หมายความว่าตลาดหลักถือเป็นตลาดในอุดมคติ และอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของนั้นเต็มไปด้วยข้อบกพร่อง มาดูกันว่าอะไรคือที่อยู่อาศัยสำรอง ข้อดีและข้อเสียของมันคืออะไร

ตัวแทนจำหน่าย - คืออะไร

ก่อนอื่น มาทำความเข้าใจแนวคิดกันก่อน สำหรับหลาย ๆ คน ตลาดที่อยู่อาศัยรองสามารถแสดงได้โดยอพาร์ทเมนท์เก่าเท่านั้น นั่นคือจะไม่มีการพูดถึงรูปแบบใหม่และสภาพความเป็นอยู่ที่ทันสมัยไม่ได้. นอกจากนี้ยังมีลิฟต์ มิเตอร์ สายไฟ และท่อเก่า และเพื่อนบ้านก็ปล่อยให้เป็นที่ต้องการ ในขณะที่บุคลิกที่น่าสงสัยไม่ได้ตั้งรกรากในอาคารใหม่

แน่นอนว่าคำพูดเหล่านี้มีความจริงอยู่บ้าง แต่แม้ในตลาดรอง อพาร์ตเมนต์ก็ต่างกัน ที่อยู่อาศัยรอง - ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินได้รับการออกสิทธิในการเป็นเจ้าของแล้ว นั่นคือ ความแตกต่างหลักที่แยกตลาดหลักจากตลาดรองคือการมีบันทึกการมอบหมายทรัพย์สินใน Unified State Register

ห้องชุดมือสองมันเก่าไปไหม

ทำไมเราไม่ถือว่าบ้านสำรองจำเป็นต้องเป็นบ้านเก่าและทรุดโทรม? เนื่องจากอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่สามารถใช้เป็นอพาร์ทเมนท์มือสองได้ - ไม่มีใครขายอพาร์ทเมนต์ใหม่ทั้งหมดในบ้านที่สร้างขึ้นใหม่เนื่องจากการย้ายหรือสถานการณ์อื่น ๆ หรือไม่? นอกจากนี้ หากไม่มีการขายอพาร์ทเมนท์ทั้งหมดหลังจากการว่าจ้างบ้านใหม่ ผู้พัฒนาจะลงทะเบียนทรัพย์สินสำหรับตัวเอง และที่อยู่อาศัยที่ว่างจะกลายเป็นเรื่องรองโดยอัตโนมัติ

อพาร์ทเมนท์ในตลาดรองมีอะไรบ้าง

ห้องชุดเป็นห้องชุดที่มีหลายประเภทและมีลักษณะเฉพาะ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แยกแยะอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทในตลาดนี้ จำแนกตามลักษณะทางกายภาพและระดับของมูลค่า:

• บ้านเกรดต่ำ - อพาร์ทเมนท์ในบ้านปีเก่าของการก่อสร้างที่มีความสูง 2-3 ชั้น ในสถานที่ดังกล่าวมักจะไม่มีการสื่อสารหลักคือการระบายน้ำทิ้งและน้ำประปา บ้านมักได้รับความร้อนจากเตา
• อาคารมาตรฐาน - บ้านพักรองธรรมดา อพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องหรือสองห้องในอาคารทั่วไปที่มีความสูง 5-16 ชั้น
• Superior apartments - ที่พักในบ้านสมัยใหม่และทั่วไป โดดเด่นด้วยความสะดวกสบายที่เพิ่มขึ้น โดดเด่นด้วยการปรากฏตัวของห้องเอนกประสงค์ เช่น ตู้กับข้าวและห้องแต่งตัว ตลอดจนจำนวนห้องน้ำที่มากกว่าห้องทั่วไป
• บ้านหรู - อสังหาริมทรัพย์ระดับ A ซึ่งมีลักษณะเป็นบ้านที่มีอาณาเขต ที่จอดรถ เจ้าหน้าที่ดูแลแขก และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ในบ้านหรูตามกฎแล้ว อพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 30 ห้อง

ปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลต่อราคา

โปรดทราบว่าราคาของอพาร์ทเมนต์อาจผันผวนขึ้นอยู่กับตำแหน่งของบ้านและความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วในพื้นที่ที่อยู่อาศัย ดังนั้นอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องที่สะดวกสบายและตกแต่งอย่างดีในประเภทที่ได้รับการปรับปรุงซึ่งตั้งอยู่ในเขตชานเมืองอาจมีราคาน้อยกว่าอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องขนาดเล็กในบ้านแบบแปลนเก่าในใจกลางเมือง ราคายังได้รับผลกระทบจากสภาพร่างกายของสถานที่และพื้นที่ด้วย

อพาร์ทเมนต์ในตลาดรองมีข้อเสียอย่างไร

แม้ว่าที่อยู่อาศัยรองจะไม่ใช่บ้าน "ชั้นสอง" เสมอไป แต่อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่ได้ไม่มีข้อเสียบางประการ เราจะไม่คำนึงถึงปัญหาการสื่อสารในบ้านหลังเก่าจริงๆ ตัวอย่างเช่น ลองพิจารณาอพาร์ตเมนต์ที่สะดวกสบายในบ้านที่ออกแบบใหม่ แม้แต่ที่นี่เจ้าของใหม่สามารถคาดหวังหลุมพราง:

• "ประวัติทางกฎหมาย" ที่ไม่สะอาดของอพาร์ตเมนต์ เรื่องราวต่างๆ เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วเกี่ยวกับเจ้าของทรัพย์สินที่ให้บริการในสถานที่ซึ่งไม่ห่างไกล หรือในคลินิกจิตเวช จากมุมมองนี้ บ้านหลังที่สองก็เหมือนหมูที่ถูกแหย่
• หนี้ที่ค้างชำระสำหรับค่าสาธารณูปโภคหรือการชำระเงินอื่น ๆ การจับกุมอพาร์ตเมนต์โดยปลัดอำเภอสำหรับการไม่ชำระหนี้
• ดำเนินการเอกสารอพาร์ตเมนต์อย่างไม่ถูกต้อง หากเจ้าของใหม่พบข้อเท็จจริงดังกล่าวหลังจากการซื้อ สัญญาขายจะถือเป็นโมฆะและธุรกรรมจะถูกยกเลิก
• เพื่อนบ้านเสียเปรียบ. สำหรับบางคน ปัญหานี้อาจดูเหมือนไม่มีนัยสำคัญ แต่จากการสำรวจความคิดเห็น เพื่อนบ้านที่ส่งเสียงดังและอื้อฉาวมักยั่วยุให้พลเมืองบางคนเปลี่ยนที่อยู่อาศัย
• ราคา. ชอบหรือไม่ที่อยู่อาศัยรองราคาไม่แพงสามารถอยู่ในสตาลินหรือครุสชอฟที่มีท่อเก่าและเป็นสนิมเท่านั้น ในกรณีอื่นๆ ราคาของอพาร์ทเมนต์ในตลาดรองในอาคารใหม่นั้นสูงกว่าราคาของอพาร์ทเมนท์ที่ยังไม่ได้ดำเนินการอย่างมีนัยสำคัญ
• ไม่ใช่สิ่งเล็กๆ ที่น่าพอใจที่สุดอีกอย่างหนึ่งที่ไม่อนุญาตให้คุณประหยัดเงินในการซื้ออพาร์ตเมนต์: วันนี้แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะซื้อที่อยู่อาศัยสำรองโดยไม่มีคนกลาง เจ้าของบ้านชอบหันไปหาผู้เชี่ยวชาญเพื่อขายทรัพย์สินได้อย่างรวดเร็ว และพวกเขาบวกค่าคอมมิชชั่นเข้ากับต้นทุน - อย่างไรก็ตาม มีคนต้องจ่ายสำหรับการทำงานของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

ข้อดีของตลาดที่อยู่อาศัยรอง

แม้จะมีข้อบกพร่องมากมาย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ก็ปกป้องตลาดรองอย่างแข็งขัน มีเหตุผลที่ค่อนข้างสมเหตุสมผลสำหรับสิ่งนี้:

• มีข้อเสนอมากมายในตลาด ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเลือกพื้นที่ ประเภท และประเภทที่อยู่อาศัยได้ตามความต้องการ
• การจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสำรองมีให้ด้วยความเต็มใจและในอัตราที่ต่ำกว่า เนื่องจากความเสี่ยงที่ลดลงของธนาคารเมื่อทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์
• อพาร์ตเมนต์อยู่ในโหมด "ซื้อและใช้ชีวิต" ต่างจากการสร้างใหม่ เมื่อบ้านไม่พร้อม ตามเอกสาร อพาร์ตเมนต์ยังไม่มีอยู่ และหลังจากการว่าจ้างแล้ว ส่วนใหญ่มักจะต้องตกแต่งให้เสร็จในระยะยาว
• บ้านสำรองแน่นอนว่าราคาสูงกว่าอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ แต่สิ่งนี้สามารถชดเชยได้ด้วยการขาดความจำเป็นในการซ่อมแซมและตกแต่ง

ธนาคารรู้สึกอย่างไรกับตลาดรอง

ตามที่ระบุไว้แล้ว การจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสำรองนั้นมาจากองค์กรสินเชื่อบ่อยกว่าอาคารใหม่ เนื่องจากสาเหตุหลายประการ ประการแรก ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่กำลังได้รับการปรับปรุงอย่างช้าๆ ในขณะที่ตลาดรองมีหมวดหมู่ราคาที่หลากหลายให้เลือกมากมาย

ประการที่สอง ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในโครงการเท่านั้น เช่นในกรณีของอาคารใหม่ มีความเสี่ยงต่อธนาคาร สถาบันสินเชื่ออย่างรอบคอบเลือกนักพัฒนาสำหรับความร่วมมือ แต่ไม่มีใครรอดพ้นจากสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน

ข้อกำหนดธนาคารสู่ตลาดรอง

แต่องค์กรสินเชื่อเรียกร้องอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของ ท้ายที่สุดแล้ว อสังหาริมทรัพย์กลายเป็นหลักประกันของธนาคารตลอดระยะเวลาเงินกู้ ในกรณีที่ผู้กู้ล้มละลายทางการเงิน ธนาคารจะต้องขายหลักประกันเพื่อไม่ให้เกิดผลขาดทุน ดังนั้นอพาร์ตเมนต์จะต้องมีลักษณะทางกายภาพบางอย่างเพื่อไม่ให้มีการขายต่อในภายหลัง

• บ้านที่ผู้กู้วางแผนจะซื้อบ้านจะต้องสร้างไม่ช้ากว่าปี 2500
• เงื่อนไขบังคับคือความพร้อมใช้งานของการสื่อสารสมัยใหม่ทั้งหมด ธนาคารจะไม่ยึดบ้านที่ไม่มีน้ำร้อน น้ำเย็น ระบบทำความร้อนและท่อระบายน้ำ
• เมื่อชำระค่าจำนองเต็มจำนวนแล้ว บ้านที่อพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่ไม่ควรทรุดโทรมเกิน 70%

ความสะอาดทางกฎหมายของที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร

ธนาคารยังกำหนดข้อกำหนดเกี่ยวกับประวัติทางกฎหมายของอพาร์ตเมนต์ - ไม่อนุญาตให้มีสิ่งกีดขวาง ไม่อนุญาตให้ลงทะเบียนในสถานที่ของบุคคลที่สามรวมถึงการจับกุมหรือสัญญาจำนำกับองค์กรสินเชื่ออื่น ๆ นอกจากนี้ ธนาคารจะขอเอกสารสิทธิ์ทั้งหมด และตรวจสอบข้อผิดพลาดและความไม่ถูกต้อง สิ่งนี้ยังเป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของในอนาคต - พวกเขาจะได้รับอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการทดสอบอย่างดี ซึ่งจะไม่พบช่วงเวลาที่ไม่พึงประสงค์เมื่อเวลาผ่านไป