การประมาณมูลค่าตลาด: วิธีการ ขั้นตอนการรวบรวมรายงาน วัตถุประสงค์ในการดำเนินการ

2024 ผู้เขียน: Howard Calhoun | [email protected]. แก้ไขล่าสุด: 2023-12-17 10:42

การประเมินอพาร์ทเมนต์หรือบ้านอาจมีความจำเป็นในหลายกรณี ใช่ และเป็นสิ่งสำคัญมากที่จะต้องรู้ว่าคุณจะได้รับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่าใด ท้ายที่สุด นี่คือสินทรัพย์ที่ต้องใช้อย่างชาญฉลาด ซึ่งหมายความว่าคุณจำเป็นต้องรู้ทุกอย่างเกี่ยวกับมัน คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนต์ได้ในบทความนี้

มูลค่าตลาดเท่าไหร่

ตอนนี้รูปแบบการตลาดของเศรษฐกิจครอบงำไปทั่วโลก ซึ่งเกี่ยวข้องกับการซื้อและขายสินค้าต่างๆ ด้วยเงินที่ผู้คนยินดีจะซื้อ ตัวอย่างเช่น หากคุณผลิตจานแบบใช้แล้วทิ้งราคาถูก ราคาของมันก็ไม่น่าจะสูงมาก มิฉะนั้น คุณจะไม่มีผู้ซื้อ หลักการเดียวกันนี้สามารถนำมาประกอบกับอสังหาริมทรัพย์ได้: อพาร์ทเมนต์และบ้าน แต่ในกรณีนี้ เป็นการยากกว่ามากที่จะตั้งราคาที่เป็นกลางซึ่งจะไม่ลดการลงทุนของเจ้าของและในขณะเดียวกันก็จะไม่สูงเกินไป สถานการณ์มักจะซับซ้อนโดยข้อเท็จจริงที่ว่าในระหว่างการขายทรัพย์สินเจ้าของไม่ค่อยมีวัตถุประสงค์ หากความทรงจำดีๆ เกี่ยวพันกับบ้าน หรือคุณใช้เวลาในวัยเด็กไปกับมัน อาจเป็นเรื่องยากที่จะกำหนดราคาให้ถูกต้องตามสภาวะตลาด

นั่นคือสาเหตุที่บริการของผู้ประเมินราคาได้รับความนิยมอย่างมาก ซึ่งช่วยในการกำหนดมูลค่าที่ถูกต้องอย่างมีสติ การประเมินมูลค่าตลาดของอพาร์ตเมนต์อาจเป็นเรื่องยากหากเจ้าของอพาร์ทเมนท์มีความจำเป็นเร่งด่วนในการขายทรัพย์สินอย่างรวดเร็ว หรือหากทรัพย์สินตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ไม่เอื้ออำนวย

ตามประเภท จะแยกความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดในปัจจุบัน อดีต และอนาคต อย่างที่คุณอาจเดาได้ ขึ้นอยู่กับเวลาที่คำนวณ ส่วนใหญ่มักจะมีการประเมินอย่างต่อเนื่อง แต่ถ้าคุณจะลงทุนในอพาร์ตเมนต์เพื่อการลงทุน มูลค่าของที่อยู่อาศัยในอนาคตอาจมีประโยชน์

ต้องรู้ราคาไหม

ถามมูลค่าทรัพย์สินทำไม? วัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินอาจแตกต่างกัน แต่ส่วนใหญ่มักจะประเมินวัตถุในกรณีต่อไปนี้:

• หากต้องการจำนองหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีแรก จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการคำนวณจำนวนเงินที่ให้ (เช่น สำหรับการจำนองหรือเงินกู้)
• หากทรัพย์สินถูกบริจาคและคุณจำเป็นต้องแก้ไขมูลค่าที่แท้จริงของมัน
• ล้มละลาย
• เพื่อท้าทายมูลค่าที่ดิน เมื่อขายทรัพย์สิน รัฐจะเก็บภาษีไปยังคลัง ซึ่งกำหนดจากส่วนต่างระหว่างราคาตลาดและมูลค่าที่ดิน คุณอาจต้องการความช่วยเหลือจากผู้ประเมินเพื่อท้าทายคุณค่าของมันบ่อยครั้ง
• เมื่อขายหรือซื้อ
• ในสถานการณ์อื่นๆ เมื่อคุณจำเป็นต้องค้นหาราคาจริงของวัตถุ

วิธีประเมิน

มีสามวิธีในการประมาณมูลค่าตลาด

ยอดนิยมคือราคาแพง โดยคำนึงถึงจำนวนเงินที่คุณลงทุนในการซื้อและปรับปรุงบ้าน เกณฑ์สำหรับวิธีนี้มีการกำหนดไว้ค่อนข้างดี ในการคำนวณ คุณจำเป็นต้องรู้ว่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าใดในการสร้างบ้านหรืออพาร์ตเมนต์เดียวกันในขณะปัจจุบัน ในขณะเดียวกันก็คำนึงถึงสิ่งเล็กน้อยทั้งหมดตั้งแต่ราคาประตูไปจนถึงราคาบริการติดตั้ง แน่นอนว่าค่าเสื่อมราคาและข้อเสียของที่อยู่อาศัยก็ถูกคำนวณเช่นกันซึ่งทำให้คุณสามารถรับราคาที่แน่นอนของทรัพย์สินได้อย่างรวดเร็ว อีกความหมายหนึ่งที่ควรทราบในแนวทางต้นทุนคือต้นทุนทดแทน อพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่เท่ากันและใกล้เคียงกัน แต่สร้างด้วยวัสดุต่างกันราคาเท่าไหร่? ส่งผลให้เจ้าของสามารถเห็นภาพได้ชัดเจนว่าทรัพย์สินของเขามีมูลค่าเท่าใด ท้ายที่สุดแล้ว ผู้ซื้อไม่น่าจะจ่ายสำหรับวัตถุที่ไม่ตรงตามข้อกำหนดที่ระบุไว้

อีกวิธีหนึ่งเปรียบเทียบ ประกอบด้วยการทำวิจัยเกี่ยวกับธุรกรรมที่คล้ายคลึงกัน ตัวอย่างเช่น เมื่อเดือนที่แล้วพวกเขาซื้ออพาร์ทเมนต์ 1 ห้องจาก Vasily ในบริเวณเดียวกันกับที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมเหมือนกัน เขาได้รับมันมาเท่าไหร่? เมื่อรวบรวมสถิติบางอย่างจากหลายกรณีดังกล่าว เราสามารถสรุปเกี่ยวกับราคาเฉลี่ยของทรัพย์สินในส่วนนี้ ในตอนนี้ สำหรับการประเมินเปรียบเทียบ คุณไม่จำเป็นต้องพึ่งความช่วยเหลือเลยผู้เชี่ยวชาญ: เว็บไซต์จำนวนมากรวบรวมข้อมูลและแสดงผล

วิธีการประเมินรายได้ของทรัพย์สินนั้นพิจารณาจากมูลค่าทรัพย์สินที่คุณจะได้รับหลังจากซื้ออสังหาริมทรัพย์ วิธีนี้ใช้ตัวอย่างเช่นเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อเช่าในภายหลัง ในกรณีนี้ ปัจจัยที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงมีความสำคัญ: ความใกล้เคียงของรถไฟใต้ดิน การออกแบบ พื้นที่ ฯลฯ วิธีรายได้ช่วยให้คุณสมมติด้วยความน่าจะเป็นในระดับสูงว่าการลงทุนจะทำกำไรหรือไม่ทำกำไรได้ในอนาคต

เกณฑ์

ในแต่ละวิธี ใช้เกณฑ์ที่แตกต่างกันในการประเมินมูลค่าตลาดของสถานที่ แต่โดยทั่วไปแล้ว ทั้งหมดขึ้นอยู่กับปัจจัยต่อไปนี้:

• การคมนาคมสะดวก (รถไฟใต้ดิน ป้ายหยุด ทางหลวง)
• พื้นที่ใช้สอย.
• เลย์เอาต์
• ความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมต่างๆ: ศูนย์การค้า โรงเรียน โรงเรียนอนุบาล
• คุณภาพอากาศ
• มีสวนสาธารณะใกล้เคียงและวัตถุธรรมชาติอื่นๆ
• ชั้น
• วัสดุที่ใช้สร้างบ้าน
• พร้อมตกแต่งและซ่อมแซม

ประเมิน

วัตถุที่ประเมินบ่อยที่สุดคืออพาร์ทเมนท์ ลูกค้าเพียงแค่ต้องตอบคำถามว่าทำไมเขาถึงต้องการการประเมิน จากการตอบสนอง นักแสดงเลือกวิธีการที่เหมาะสม แต่บ่อยครั้งที่การประเมินมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนต์นั้นคำนึงถึงทั้งสามวิธี หากใช้ทั้งหมด มูลค่าตลาดจะถือว่าสมเหตุสมผล แต่ละวิธียังมีสัมประสิทธิ์ที่สะท้อนให้เห็นความถูกต้อง ตัวอย่างเช่น วิธีเปรียบเทียบมีค่าสัมประสิทธิ์ความน่าเชื่อถือค่อนข้างต่ำ เนื่องจากธุรกรรมจำนวนมากในตลาดรัสเซียไม่โปร่งใส และวัตถุมักไม่มีแอนะล็อกเพียงพอ ขั้นตอนการประเมินทรัพย์สินเป็นอย่างไร

1. ผู้ประเมินเลือกวิธีการประเมินที่เหมาะสมที่สุดสำหรับอพาร์ทเมนต์หรือบ้านโดยเฉพาะ
2. ลูกค้าสามารถเลือกระยะเวลาในการสั่งซื้อได้ เขาต้องระบุวัตถุประสงค์ของการศึกษาและจำนวนรางวัลด้วย
3. ถ้าทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้ สัญญาก็จะถูกร่างขึ้นระหว่างกัน บ่อยครั้ง บริการของผู้ประเมินราคาไม่ถูก ดังนั้นสัญญาจึงเป็นการรับประกันเพิ่มเติมในการปฏิบัติตามภาระผูกพัน
4. ยิ่งใช้วิธีการในการศึกษามากเท่าไหร่ก็ยิ่งแพงขึ้นเท่านั้น ดังนั้นผู้ประเมินสามารถประกาศราคาแยกกันเพื่อทำความเข้าใจว่าราคาเท่าไหร่
5. ถัดไป นักแสดงดำเนินการประเมินด้วยตนเอง คำนวณสัมประสิทธิ์ความน่าเชื่อถือและระบุค่าสุดท้าย
6. รายงานมูลค่าตลาดปัจจุบันของวัตถุถูกกรอกครั้งสุดท้าย

ประเมินบ้าน

การประเมินมูลค่าตลาดของบ้านไม่ได้แตกต่างไปจากขั้นตอนที่คล้ายคลึงกันของอพาร์ตเมนต์มากนัก เริ่มต้นด้วยผู้ประเมินราคาไม่ใช่ตัวกระท่อม แต่เป็นไซต์ ในจำนวนนี้ผู้เชี่ยวชาญได้เพิ่มต้นทุนงานและวัสดุที่จำเป็นในการสร้างบ้านหลังเดียวกัน ส่วนใหญ่แล้วการประเมินมูลค่าตลาดของไซต์จะดำเนินการโดยวิธีต้นทุน หากลูกค้าเลือกวิธีเปรียบเทียบแล้ว ผู้รับเหมาจะมองหาวัตถุที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อคำนวณต้นทุนเฉลี่ยของแปลงพร้อมบ้าน ผลลัพธ์คือราคาถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่คุณวางใจได้ในระหว่างการลดราคา

การซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์เป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก ด้วยการประเมินมูลค่าที่ไม่ถูกต้อง เจ้าของอาจเสียใจอย่างมากที่ไม่ได้ใช้บริการของผู้ประเมินราคามืออาชีพ ท้ายที่สุดคุณสามารถสูญเสียจำนวนเงินที่มากขึ้นได้มาก

ขั้นตอนการรวบรวมเอกสารมูลค่า

รายงานเป็นผลจากการประเมินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด ประกอบด้วยวิธีการที่ใช้ในการประเมิน การวิเคราะห์ลักษณะ คำอธิบายสถานการณ์ตลาด และอื่นๆ อีกมากมาย พูดง่ายๆ คือ รายงานทำหน้าที่เป็นการยืนยันอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับมูลค่าตลาดที่กำหนด และสามารถใช้ในการทำธุรกรรมหรือเพื่อรับเงินกู้ เพื่อให้รายงานถูกต้อง รายงานต้องประกอบด้วยหัวข้อต่อไปนี้:

• หน้าชื่อเรื่อง (หมายเลข ข้อมูลเกี่ยวกับผู้รับเหมาและเจ้าของทรัพย์สิน)
• สารบัญ. แม้ว่ารายงานจะมีความยาวไม่มากนัก แต่สารบัญช่วยให้คุณเข้าใจส่วนต่างๆ ที่มีอยู่ได้อย่างรวดเร็ว
• จดหมายปะหน้าซึ่งมีข้อมูลพื้นฐานทั้งหมดที่นำเสนอในรูปแบบฟรี มักจะหมายถึงแนวทางที่ทำ
• ผลการวิจัยระบุผลการประเมิน

ด้วยรูปแบบที่สะดวกของรายงานมูลค่าตลาด แต่ละคนสามารถค้นหาข้อมูลที่ต้องการได้อย่างง่ายดาย และสามารถดูผลลัพธ์ของขั้นตอนได้ง่ายๆ โดยดูที่หน้าสุดท้าย

ความแตกต่างระหว่างตลาดและมูลค่าที่ดิน

ระหว่างการขายหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ คุณอาจจะต้องจัดการกับสิ่งต่าง ๆ เช่น มูลค่าที่ดิน นี่คือราคาที่อยู่อาศัยซึ่งกำหนดโดยรัฐผ่านการประเมินของตนเอง มูลค่าที่ดินไม่ถูกต้องเสมอไป ดังนั้นอาจมีช่องว่างระหว่างราคากับราคาตลาดหลายแสนรูเบิล ในกรณีนี้ควรดำเนินการอย่างไร

• สั่งซื้อการประเมินทรัพย์สินของบุคคลที่สาม
• หากผลต่างมีนัยสำคัญจริงๆ ก็จำเป็นต้องยื่นคำร้องต่อ Rosreestr เพื่อขอให้แก้ไขมูลค่าของที่ดินตามเอกสารที่มีอยู่ ในกรณีนี้ รายงานที่เขียนมาอย่างดีอาจมีบทบาทสำคัญ
• หากคุณปฏิเสธ คุณสามารถโต้แย้งคำตัดสินในศาลได้ สิ่งสำคัญคือต้องมีเวลาทำสิ่งนี้ภายใน 6 เดือนนับจากวันที่ประเมิน

คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ

การประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยนั้นเป็นขั้นตอนที่ซับซ้อนมาก ซึ่งมีความแตกต่างหลายประการ:

• หากมูลค่าที่ดินต่ำกว่ามูลค่าตลาด ภาษีนี้สามารถลดหย่อนภาษีได้อย่างมาก แต่ถ้าคุณจะขายอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาใหม่ดีกว่า
• ปรึกษาฟรี. บางบริษัทให้บริการฟรีสำหรับวัตถุประสงค์ในการส่งเสริมการขาย นอกจากนี้ คุณสามารถขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในประเด็นที่เป็นข้อขัดแย้งได้บนอินเทอร์เน็ต
• ประเมินก่อน. กระบวนการนี้อาจใช้เวลานาน การประเมินตนเองตัวเองไม่ได้ทำอย่างรวดเร็วและปัญหาที่ไม่คาดฝันอาจเกิดขึ้นระหว่างทาง
• เลือกบริษัทที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกับวัตถุ ในกรณีนี้ คุณจะไม่ต้องจ่ายค่าขนส่งเพิ่มเติมและเวลาของผู้เชี่ยวชาญ

ติดต่อใครดี

หากคุณตัดสินใจใช้บริการของผู้ประเมินราคา คุณจะต้องมีผู้เชี่ยวชาญที่ดูแลส่วนงานอสังหาริมทรัพย์ของคุณโดยเฉพาะ ในเมืองใหญ่มักมีตัวเลือกมากมาย การเลือกบริษัทที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับคำวิจารณ์หรือคำแนะนำจากเพื่อนๆ หากไม่มีใครจากสภาพแวดล้อมของคุณแชร์รายชื่อติดต่อของบุคคลที่ได้รับการยืนยัน เมื่อเลือกนักแสดง คุณควรได้รับคำแนะนำจากเกณฑ์ต่อไปนี้:

• บริษัทต้องอยู่ในตลาดมาหลายปีและมีชื่อเสียงดี
• เว็บไซต์ต้องแสดงใบอนุญาตและใบรับรองที่จะยืนยันสิทธิ์ในการดำเนินงานบริษัท
• ผลตอบรับเชิงบวกทางอินเทอร์เน็ตสามารถใช้เป็นปัจจัยสำหรับความร่วมมือ

ค่าบริการของผู้ประเมิน

หลายคนคิดว่าบริการของผู้ประเมินราคามันใช้เงินมหาศาล เพราะเขาต้องไปที่ไซต์งานและทำงานมาก แต่ในความเป็นจริง คุณจะต้องจ่าย 3,500 ถึง 5,000 รูเบิล สำหรับการประเมินอพาร์ทเมนต์ ค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับบริษัท ขนาดของอพาร์ทเมนท์ และระยะห่างจากตัวเมือง โดยปกติการเดินทางไปยังภูมิภาคจะจ่ายแยกต่างหาก นอกจากนี้ยังมีการคิดราคาเพิ่มสำหรับการสั่งซื้อเร่งด่วน โดยปกติราคาจะเพิ่มขึ้น 20%

ผลลัพธ์

หากคุณรู้ว่าการประเมินมูลค่าตลาดคืออะไร มีวิธีการใด แสดงว่าคุณมีความสามารถในการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น หลังจากประเมินวัตถุและสร้างรายงาน คุณจะทราบได้อย่างชัดเจนว่าอพาร์ตเมนต์ บ้าน หรือที่ดินของคุณมีค่าใช้จ่ายเท่าใด